Nhà đầu tư nhà ở xã hội chưa hết băn khoăn

Khung chính sách mới sẽ tạo sức bật cho nhà ở xã hội

Tại tọa đàm "Phát triển nhà ở xã hội trong bối cảnh chính sách mới" do Báo Đại biểu Nhân dân tổ chức mới đây, Chủ tịch HĐQT Địa ốc Hoàng Quân, ông Trương Anh Tuấn chia sẻ: "Chưa bao giờ thấy sự ủng hộ của Bộ Chính trị, Ban Bí thư, Quốc hội, Chính phủ, các bộ ngành, UBND các cấp và cả người dân với chính sách về nhà ở xã hội rõ nét như lúc này".

Với kinh nghiệm 10 năm thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và là 1 trong 10 doanh nghiệp đăng ký thực hiện Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, Chủ tịch HĐQT Địa ốc Hoàng Quân Trương Anh Tuấn cho rằng, với việc Quốc hội cho phép triển khai đồng bộ 3 luật gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sớm 5 tháng, các nghị định hướng dẫn thi hành cũng có hiệu lực đồng thời với luật, đặc biệt là "Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở năm 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội" với nhiều điểm mới đã tạo thêm niềm tin, động lực cho các doanh nghiệp.

Chia sẻ về Nghị định 100/2024/NĐ-CP, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã dành riêng một chương quy định về trình tự, thủ tục để thực hiện một dự án nhà ở xã hội.

"Đây là lần đầu tiên chúng ta có quy định này, bảo đảm thực hiện thống nhất, đồng bộ trong cả nước, tạo sự yên tâm cho các bên liên quan trong triển khai thực hiện", ông Hưng nhấn mạnh.

Đặc biệt, Nghị định cũng quy định trách nhiệm của địa phương phải dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cũng không bị bắt buộc phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án để xây nhà ở xã hội, thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định tùy điều kiện thực tế của địa phương. Đáng chú ý, Nghị định quy định rõ về cơ cấu hình thành giá bán nhà, bảo đảm đúng, đủ, phù hợp quy định; quy định rõ trình tự thủ tục để bán nhà ở xã hội...

"Những điểm mới này sẽ tạo thuận lợi cho cả phía doanh nghiệp, người mua nhà, qua đó sẽ góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội phát triển...", đại diện Bộ Xây dựng kỳ vọng.

Là doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, Chủ tịch HĐQT Địa ốc Hoàng Quân cũng cho rằng, việc Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định 100 đã tháo gỡ các rào cản về thủ tục pháp lý, cơ chế chính sách đất đai, thủ tục hành chính, nguồn vốn, đối tượng khách hàng... đã tạo sức bật lớn - đây là điều kiện đủ để thực hiện chương trình 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội.

Đặc biệt, chi phí về giá bán, chi phí hỗ trợ đền bù, chi phí bán hàng, chi phí quản lý của doanh nghiệp nhà ở xã hội đã được quy định rất rõ ràng, như chi phí của một doanh nghiệp dự án nhà ở thương mại; công thức để tính giá bán cũng tiệm cận hơn thực tế.

"Nếu không cải tiến được thủ tục đầu tư theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP thì không thể xong được Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội", Chủ tích HĐQT Địa ốc Hoàng Quân quả quyết.

Nhiều "bài toán" tiếp tục cần lời giải…

Theo Chủ tịch HĐQT Địa ốc Hoàng Quân Trương Anh Tuấn, hiện nay các tỉnh đã cơ bản hoàn thiện quy hoạch quỹ đất cho nhà ở xã hội. Song, có tình trạng quy hoạch quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí không thuận lợi, dự án nhà ở xã hội nằm giữa đồng không mông quạnh, người dân cùng không dám ở.

Trong khi đó, doanh nghiệp muốn sử dụng đất được quy hoạch làm đất ở để làm nhà ở xã hội nhưng theo quy định hiện hành, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng không được hạch toán vào giá bán…

Câu chuyện tiếp cận vốn cũng là cả vấn để. Đơn cử tại Tây Ninh, doanh nghiệp hiện có 900 căn nhà ở xã hội đủ điều kiện mở bán nhưng nhưng người dân tiếp cận vốn rất khó khăn.

"Ngân hàng chính sách xã hội cho vay với lãi suất 4/8%/năm nhưng đã hết "room" tín dụng, 4 ngân hàng thương mại nhà nước thì hầu như cho vay không đáng kể. Khi tìm hiểu thì được biết cán bộ tín dụng vẫn e ngại, sợ cứ cho vay dự án nhà ở xã hội là bị thanh tra, kiểm tra, kiểm toán vào cuộc…", ông Tuấn chia sẻ.

Ủng hộ chủ trương cho thuê nhà ở xã hội, song Chủ tịch HĐQT Địa ốc Hoàng Quân cho rằng, cần có một chính sách lớn hơn từ phía Quốc hội và Chính phủ để tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển loại hình này.

Ủy viên Ủy ban Tài chính, Ngân sách Hoàng Văn Cường thừa nhận đây là bài toán khó. "Làm nhà ở xã hội cho thuê tức là đầu tư tiền chẵn để thu về tiền lẻ, trong khi mức tiền cho thuê không bù đắp được nguồn vốn ban đầu. Như vậy rất khó thu hút doanh nghiệp, nhà đầu tư…", ông Cường chia sẻ. Đồng thời bày tỏ mong muốn cần có đột phá hơn nữa về vấn đề này.

Đề cập đến Quỹ phát triển nhà ở xã hội theo Chỉ thị 34-CT/TW, ông Cường cho rằng, quỹ đầu tư phát triển bất động sản rất nhiều, trong đó có quỹ nhằm thu lợi nhuận, có quỹ không. Để đầu tư cho phát triển nhà ở xã hội phải là quỹ riêng và phải có nguồn phát triển quỹ này nhằm chia sẻ với tín dụng ngân hàng.

"Quỹ này là cần thiết, được hưởng chính sách ưu đãi, thời hạn cho vay phải dài, lãi suất rất thấp", ông Cường nêu quan điểm. Đồng thời cho rằng, khi phát triển nhà ở cho thuê, chúng ta không chỉ giải quyết được nhà ở cho người dân, mà còn sử dụng tốt hơn hiệu quả nguồn lực xã hội.

Phản hồi về đề xuất vốn tín dụng cho phát triển nhà ở xã hội, Phó trưởng Ban Chính sách tín dụng, Ngân hàng Agribank Lê Văn Tuấn cho biết, từ năm 2022 - 2023, Agribank đã triển khai nhiều giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản; là một trong 4 ngân hàng thương mại của Nhà nước triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội.

Tính đến tháng 8.2024, Agribank là ngân hàng tiên phong triển khai dự án nhà ở xã hội, đã phê duyệt 13 dự án với trên 3.000 tỷ đồng. Tới đây, ngân hàng sẽ có thêm 5 dự án với tổng mức cho vay 1.500 tỷ đồng; đang tiếp cận thêm 12 dự án với 5.200 tỷ đồng.

Thời gian tới, Agribank tiếp tục ưu tiên vốn cho các dự án nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, cải tạo chung cư cũ; đây cũng là mục tiêu xuyên suốt đến năm 2030. Cùng với đó, ngân hàng sẽ chỉ đạo các chi nhánh bám sát, tiếp cận với Sở Xây dựng, các ban ngành tại địa phương để nắm bắt nhu cầu dự án nhà ở xã hội, kịp thời tháo gỡ khó khăn thủ tục pháp lý. Ngân hàng cũng sẽ tiếp tục tiết giảm chi phí để giúp giảm lãi suất cho vay đối với lĩnh vực nhà ở xã hội.