Doanh nghiệp quyết tâm nhưng vẫn khó làm nhà ở xã hội

Để hiện thực hóa Đề án "1 triệu căn nhà ở xã hội" đến năm 2030 của Chính phủ, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản, trong đó có những "ông lớn" đã gia nhập "cuộc đua" làm nhà ở xã hội (NOXH) với quy mô lên đến hàng chục nghìn căn.

Mới đây, Novaland đã ký kết thoả thuận hợp tác đầu tư, xây dựng dự án NOXH với Tập đoàn Hoàng Quân. Việc "bắt tay" của 2 doanh nghiệp sẽ đóng góp tài chính, năng lực, kinh nghiệm, khai thác quỹ đất hiện có để hợp tác đầu tư xây dựng và phát triển các dự án NOXH tại TP.HCM và các tỉnh, thành như Bình Thuận, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tiền Giang, Đồng Tháp, Cần Thơ, Vĩnh Long...

Tương tự, Vinhomes của Tập đoàn Vingroup đã khởi công 4 dự án NOXH tại Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Trị và Khánh Hòa, bổ sung hơn 10.000 căn hộ NOXH và quỹ nhà ở tại các địa phương. Bên cạnh đó, tập đoàn này cũng đang tiếp tục thực hiện thủ tục pháp lý để có thể sớm khởi công các dự án NOXH tại Hà Nội, Hưng Yên, Hà Tĩnh, TP.HCM...

Hay như Tổng công ty Viglacera cũng đã bàn giao khoảng 5.000 căn hộ tại Hà Nội và đang triển khai ở 4 địa phương gồm Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hà Nam và Phú Thọ với quy mô hơn 10.000 căn. Hiện đã có sẵn khoảng 3.000 căn có thể đưa vào sử dụng với giá bán 8-10 triệu đồng/m2 và giá căn hộ 250-600 triệu đồng/căn.

Một trường hợp nữa, "ông lớn" BĐS khu công nghiệp Becamex cũng đã thực hiện trên 45.000 căn hộ vừa là nhà ở công nhân, vừa là NOXH tại Bình Dương. Một căn hộ có diện tích 30 m2 bao gồm cả gác lửng, giá bán mỗi căn là 100-300 triệu đồng. Trong năm 2024 tại tỉnh Bình Dương, doanh nghiệp này cũng sẽ ưu tiên khởi công 10.000 căn NOXH.

Trong khi đó, Tập đoàn Phú Cường cũng cho biết sẽ khởi công thêm hàng nghìn căn hộ trong năm nay tại Bình Dương, Kiên Giang...

Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội - Hancorp cũng đã công bố muốn làm gần 10.000 căn NOXH tại nhiều địa phương, tập trung ở Hà Nội, Hà Nam, Đồng Nai.

Hưng Thịnh Incons - thành viên nằm trong hệ sinh thái của Tập đoàn Hưng Thịnh cũng có kế hoạch đầu tư NOXH. Hồi tháng 12/2023, liên danh của Hưng Thịnh Incons đã đăng ký thực hiện dự án khu NOXH tại Khu đô thị Cầu Rào 2 (quận Lê Chân, TP. Hải Phòng) với tổng vốn đầu tư hơn 1.900 tỷ đồng.

Năm 2023, tại Đại hội đồng cổ đông, lãnh đạo Tập đoàn Nam Long cũng cho biết công ty sẽ tham gia và cam kết đóng góp 20.000 sản phẩm NOXH trong những dự án công ty triển khai.

"Chiếc áo" cơ chế đã mở nhưng vẫn còn bất cập

Chính phủ đã ban hành Nghị định 100 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NOXH.

Nghị định đã quy định chi tiết khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023, hướng dẫn UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH hoặc bố trí quỹ đất NOXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III, căn cứ quy định của Chính phủ đảm bảo thuận lợi trong quá trình triển khai.

Quy trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án NOXH cũng được rút gọn đáng kể, giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian, chi phí thực hiện dự án. Trong đó, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 22 nghị định đã xác định chi tiết các thành phần cấu thành tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích NOXH. Đây là căn cứ để tính khoản lợi nhuận tối đa bằng 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích NOXH theo Luật Nhà ở 2023.

Đồng thời, chủ đầu tư dự án còn có thể có thêm khoản lợi nhuận từ phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại - chiếm tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Tuy nhiên, theo nhiều ý kiến của chuyên gia, doanh nghiệp, để luật, nghị định mới đi vào thực tiễn thì vẫn còn nhiều việc phải làm.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc G-Homes cho biết, các quy định có sự thông thoáng. Qua đó, nhiều vướng mắc gây khó khăn cho quá trình triển khai sẽ được tháo gỡ và tạo động lực để phân khúc NOXH phát triển. Đặc biệt, việc nới rộng một số điều kiện có thể giúp chủ đầu tư có thêm dự án, qua đó hỗ trợ thị trường BĐS dần phục hồi trở lại.

Hiện nay, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS mới đều ghi nhận sự đột phá khi đã tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn đối với triển khai NOXH. Các doanh nghiệp BĐS đang mong chờ những nghị định, thông tư tiếp theo nhằm cụ thể hóa các định hướng đột phá này, giúp chủ đầu tư triển khai NOXH yên tâm thực hiện, tránh tình trạng "trên nóng, dưới lạnh" như trước đây khiến nguồn cung NOXH nhỏ giọt và người có nhu cầu chỉ "mua nhà trên tivi".

Ông Đỗ Viết Chiến, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho rằng, đến nay, các doanh nghiệp đầu tư NOXH thực hiện các dự án vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong tiếp cận đất đai (quy hoạch bố trí quỹ đất, công khai dự án); nguồn vốn và khả năng tiếp cận tín dụng; thủ tục hành chính (trong đầu tư xây dựng, lựa chọn nhà đầu tư, phê duyệt giá bán nhà)…

Trong khi đó, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành, doanh nghiệp chuyên đầu tư các dự án NOXH ở TP.HCM nhận định, doanh nghiệp làm NOXH vô cùng khó khăn. Bởi, không có đất sạch để triển khai, trong khi nguồn lực có hạn.

Ông Nghĩa cho biết, ở dự án của Lê Thành, công ty không thể tìm được ngân hàng cho cho vay lãi suất làm dự án dưới 10%/năm. Các dự án của doanh nghiệp đang vay 13%. Nếu vốn mỗi căn hộ 500 triệu đồng, dự án 1.000 căn thì tổng chi phí bỏ ra là 500 tỷ đồng.

"NOXH vốn dành cho người thu nhập thấp nên giá thuê phải tương đương hoặc thấp hơn thị trường thì mới có người mua, thuê. Ví dụ, giá cho thuê tốt nhất chúng tôi có thể đưa ra là 3,5 triệu đồng/tháng và tỷ lệ lấp đầy 100%, doanh thu mỗi năm của dự án 1.000 căn là 35-40 tỷ đồng, nhưng lãi suất phải trả 50 tỷ đồng, tức doanh nghiệp đã âm 10 tỷ đồng", ông nói.

Do đó, để có thể làm được NOXH, nhà ở thu nhập thấp, Công ty Lê Thành phải vừa bán và vừa cho thuê. Doanh nghiệp vay toàn bộ vốn làm dự án, sau đó bán lại cho người dân theo hình thức sở hữu có thời hạn 50 năm.

"Sắp tới, phân khúc NOXH cho thuê sẽ càng khó. Bởi, trước đây, quy định cho phép lợi nhuận dự án NOXH cho thuê không quá 15% nhưng luật mới thì đều 10%. Lợi nhuận càng giảm thì sẽ càng ít và khó thu hút doanh nghiệp tham gia", ông cho hay.