'Khoảng trống pháp lý' gây gián đoạn cấp 'sổ hồng' cho bất động sản

Được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, bất động sản luôn là nhu cầu của người dân bởi có sự bảo đảm của Nhà nước. Luật Đất đai trước đây gọi tên loại giấy tờ này là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", kể từ Luật Đất đai năm 2024 sẽ mang tên gọi ngắn gọn hơn là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất", và thường được gọi ngắn gọn là "sổ hồng".

Theo giải thích từ ngữ của Luật Đất đai, đây là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất.

Với các dự án kinh doanh bất động sản do doanh nghiệp thực hiện, việc cấp "sổ hồng" có ý nghĩa rất quan trọng bởi người dân, khách hàng luôn trông chờ được cấp sổ để được Nhà nước ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, thay vì chỉ xác lập quyền thông qua hợp đồng với chủ đầu tư. Tâm lý chung của người dân là chủ đầu tư có thể chấm dứt hoạt động do giải thể, phá sản nên việc được Nhà nước cấp chứng nhận sẽ giúp họ yên tâm trong việc khai thác, sử dụng, chuyển nhượng… tài sản.

Bởi vậy, pháp luật đất đai qua các thời kỳ đều quy định cụ thể quy trình cấp "sổ hồng" cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án. Chẳng hạn tại Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013 đã quy định Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan đầu mối tiếp nhận hồ sơ. Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ theo quy định. Trong vòng 30 ngày, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở, công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở, công trình xây dựng để ra thông báo cho chủ đầu tư về kết quả kiểm tra.

Sau khi được Sở Tài nguyên và Môi trường xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở, công trình xây dựng, chủ đầu tư nộp hồ sơ xin cấp "sổ hồng" thay cho khách hàng (trừ trường hợp khách hàng có nhu cầu tự nộp). Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra và cấp "sổ hồng" cho từng sản phẩm bất động sản.

Sở Xây dựng thẩm định điều kiện cấp "sổ hồng"

Hiện nay Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã hết hiệu lực cùng với Luật Đất đai năm 2013. Trên cơ sở Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2024/NĐ-CP trong đó có quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất.

Điều đáng bàn là Nghị định 101 đã có thay đổi căn bản về thủ tục kiểm tra điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, bán nhà ở, công trình xây dựng. Theo đó, Nghị định 101 chuyển thẩm quyền kiểm tra các điều kiện này từ Sở Tài nguyên và Môi trường (theo Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) sang Sở Xây dựng tại các địa phương.

Cụ thể, Điều 41 Nghị định 101 quy định về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp "sổ hồng" cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản. Chủ đầu tư nộp hồ sơ đến bộ phận Một cửa của UBND có thẩm quyền hoặc Văn phòng đăng ký đất đai, trong thành phần hồ sơ bao gồm "Văn bản của cơ quan có thẩm quyền quản lý về kinh doanh bất động sản xác nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản".

Việc xác nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh sẽ được chuyển cho cơ quan có thẩm quyền quản lý về kinh doanh bất động sản (theo quy định hiện nay là Sở Xây dựng). Tại Điều 19 Nghị định 101 còn khẳng định nguyên tắc: "Văn phòng đăng ký đất đai… không chịu trách nhiệm về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, bán nhà ở, bán công trình, hạng mục công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật về kinh doanh bất động sản".

Như vậy, việc xác nhận bất động sản đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh sẽ hoàn toàn do Sở Xây dựng thực hiện và chịu trách nhiệm.

Sự thay đổi về thẩm quyền này sẽ làm thay đổi toàn bộ quy trình, thủ tục cấp "sổ hồng" cho khách hàng mua sản phẩm trong dự án bất động sản (chuyển một khối lượng công việc rất lớn, có tính tổng hợp về chuyên môn và phức tạp về pháp lý từ Sở Tài nguyên và Môi trường sang Sở Xây dựng). Tại Sở Xây dựng phát sinh một thủ tục hành chính mới, chắc chắn cần có thời gian để nắm bắt, dẫn đến nguy cơ "gián đoạn" việc cấp "sổ hồng" trong thời gian đầu thi hành luật mới, chưa kể đến khâu nhân sự (cần có thời gian để bổ sung, đào tạo nhằm phục vụ loại việc mới phát sinh).

"Khoảng trống pháp lý"

Một khía cạnh đáng lo ngại hơn cả là Nghị định 101 khẳng định rõ việc xác nhận điều kiện kinh doanh quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng thực hiện theo pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, các Luật: Xây dựng, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản hiện hành đều không đề cập đến thủ tục xác nhận điều kiện kinh doanh các loại bất động sản nêu trên!?

Như vậy, ở đây đã có "khoảng trống pháp luật" cho một thủ tục hành chính không có quy định để giải quyết (về cơ sở pháp lý, thẩm quyền, thành phần hồ sơ, thời hạn giải quyết thủ tục…) Trường hợp này pháp luật đất đai (Nghị định 101) dẫn chiếu theo một công việc không được quy định trong pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay chỉ quy định về thủ tục Sở Xây dựng kiểm tra, thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua. Quy định này chỉ áp dụng cho loại hình nhà ở hình thành trong tương lai và được thực hiện tại thời điểm nhà ở chưa được tạo lập, không phải ở thời điểm nhà ở đã hoàn thành, được nghiệm thu để cấp "sổ hồng".

Đối với các loại hình bất động sản khác gồm công trình xây dựng (ví dụ các căn condotel, officetel, shop thương mại dịch vụ…) và nhà ở có sẵn thì Luật Kinh doanh bất động sản không quy định việc Sở Xây dựng kiểm tra, thông báo bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Với "khoảng trống pháp lý" nêu trên, việc cấp "sổ hồng" cho khách hàng mua bất động sản rất có thể sẽ gặp vướng mắc. Trường hợp này, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng cần có sự trao đổi, thảo luận để hướng dẫn các địa phương triển khai thực hiện, trong đó không loại trừ khả năng phải sửa đổi các Nghị định vừa mới ban hành, bao gồm Nghị định số 101/2024/NĐ-CP.