Bảng giá đất tăng cao sẽ tạo 'cú sốc' cho người dân, doanh nghiệp

Chiều 1/12, tiếp tục chương trình kỳ họp thứ 10, Quốc hội thảo luận về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Cho ý kiến, đại biểu Trần Chí Cường (đoàn TP. Đà Nẵng) góp ý khoản 4 điều 5 quy định "cơ quan, người có thẩm quyền phải ghi giá đất và chi phí xây dựng hạ tầng nếu có trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất”.

Đại biểu cho biết, quy định này đang khiến tiến độ giao đất cho các nhà đầu tư bị kéo dài do phụ thuộc hoàn toàn vào quy trình xác định giá đất và chi phí xây dựng hạ tầng của các cơ quan chuyên môn.

Trong nhiều trường hợp, giá đất phải thẩm định nhiều vòng, xin ý kiến liên ngành hoặc rà soát lại thông tin, dữ liệu dẫn tới dự án chậm hàng tháng, có khi hàng quý mới ban hành được quyết định giao đất, cho thuê đất.

Từ đó, đại biểu đề nghị xem xét bỏ quy định bắt buộc phải ghi giá đất và chi phí hạ tầng ngay trong quyết định giao đất, cho thuê đất, quy định theo hướng ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất trước không bắt buộc phải ghi ngay giá đất và chi phí hạ tầng.

Về bảng giá đất, đại biểu nêu, đa số các trường hợp theo quy định tại khoản 2, điều 207 Luật Đất đai 2024 chưa xác định được các trường hợp vướng mắc trước đây, qua nhiều năm, nhiều thời kỳ pháp luật của đất đai, đến nay chưa xác định được giá đất.

Việc xác định giá đất cụ thể theo khoản 2 điều 257 thực hiện các phương pháp định giá theo Nghị định 71/2024 của Chính phủ. Tuy nhiên, việc thu thập thông tin về tài sản so sánh gặp nhiều khó khăn, đồng thời các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao gần như trong quyết định phê duyệt quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch đa số không thể hiện.

Do đó, để tháo gỡ khó khăn, đại biểu đề nghị cho phép áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm quy định giá đất. Trường hợp chưa có hệ số điều chỉnh giá đất, giao Sở NN&MT các tỉnh, thành thuê đơn vị tư vấn để xác định hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ thực hiện.

Về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (K) tại Điều 7, 8, đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn Lâm Đồng) cho rằng, công tác định giá đất theo Luật Đất đai rất phức tạp, vì mỗi khi giao đất, cho thuê đất, tính tiền sử dụng đất cho một dự án đều phải định giá đất cụ thể qua Hội đồng thẩm định giá hoặc thuê tư vấn dẫn đến thời gian kéo dài thường 6-12 tháng hoặc lâu hơn, gây ách tắc về mặt thủ tục.

Do đó, đại biểu đồng tình với chủ trương dùng bảng giá đất và hệ số K để đơn giản hóa, tránh kéo dài thời gian. Tuy nhiên, mặt bằng giá đất ở một số khu vực mới, dự án quy mô lớn có thể chưa được phản ánh trong bảng giá đất do dữ liệu hạn chế.

Từ đó, đại biểu đề xuất bổ sung các quy định trường hợp vẫn phải định giá đất cụ thể với dự án trên 100 ha, 100 ha hoặc dự án ở khu vực chưa có bảng giá đất phù hợp. Đồng thời, xem xét tới trường hợp giá đất biến động đột biến mà giá đất chưa kịp thời phản ánh dù đã được cập nhật hằng năm. Giao UBND cấp tỉnh quyền quyết định giá đất cụ thể trong những trường hợp đặc thù để đảm bảo sát với thực tế; khuyến khích các tỉnh sớm hoàn thiện bảng giá đất hằng năm phủ kín các vùng định giá.

Cần quy định khung trần hệ số điều chỉnh giá đất

Trong khi đó, đại biểu Cầm Hà Chung (đoàn Phú Thọ) nhận định, về tài chính đất đai, bảng giá đất và hệ số K có tác động sâu rộng và cần được thiết kế chặt chẽ nhất, dự thảo chuyển từ cơ chế xác định giá đất cụ thể sang áp dụng bảng giá đất và hệ số K.

Thực tế cho thấy, cơ chế giá đất cụ thể trong nhiều năm qua bộc lộ nhiều hạn chế. Một là, kéo dài thời gian, nhất là thời gian thẩm định. Hai là, phụ thuộc vào năng lực của từng hội đồng, tiềm ẩn nguy cơ xin cho. Ba là, tạo ra tình trạng 2 giá đất, giá bồi thường thấp, giá chuyển nhượng cao diễn ra phổ biến ở nhiều địa phương, làm giảm niềm tin của người dân và ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường đầu tư.

Đại biểu phân tích, bảng giá đất và hệ số K áp dụng theo chu kỳ giúp tạo sự ổn định trung hạn, là cơ sở quan trọng cho lập kế hoạch đầu tư công, quản lý ngân sách và dự báo thị trường. Hệ số K cho phép điều chỉnh giá đất theo năm, khu vực, vị trí, tạo tính linh hoạt cần thiết để bám sát biến động thực tế.

Cơ chế này sẽ giảm mạnh nhu cầu phải xác định giá đất cụ thể, nhờ đó rút ngắn thủ tục hành chính, giảm chi phí thuê tư vấn và áp lực lên Hội đồng thẩm định giá. Đồng thời, việc công bố công khai bảng giá đất và hệ số K sẽ tăng tính minh bạch, hạn chế không gian can thiệp tùy tiện.

Tuy nhiên, đại biểu Chung nhấn mạnh, nếu việc xây dựng bảng giá đất và hệ số K không dựa trên dữ liệu đầy đủ, minh bạch rất dễ dẫn đến khi bảng giá đất mới của nhiều địa phương dự kiến tăng cao. Khi hệ số K tiếp tục được áp dụng ở mức lớn sẽ tạo cú sốc tài chính cho người dân và doanh nghiệp, nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy, tách thửa hoặc thu hồi, bồi thường có thể tăng đột biến, gây phản ứng xã hội và ảnh hưởng tới môi trường đầu tư.

Bên cạnh đó, chất lượng dữ liệu làm cơ sở xây dựng bảng giá và hệ số K ở nhiều địa phương còn hạn chế, giao dịch kê khai thấp, dữ liệu phân mảnh, thiếu cập nhật, nếu không cải thiện dữ liệu bảng giá và hệ số K sẽ không sát thị trường, thậm chí làm trầm trọng thêm bất cập hiện nay.

Ngoài ra, sự nhập nhằng giữa giá gốc trong bảng giá và giá điều chỉnh qua hệ số K nếu không quy định rõ sẽ dẫn tới mỗi nơi hiểu một kiểu, không đảm bảo tính thống nhất.

Vì vậy, nam đại biểu kiến nghị tách bạch rõ ràng giá gốc trong bảng giá đất và giá điều chỉnh thông qua hệ số K; quy định khung trần đối với hệ số K, tránh tình trạng mỗi nơi áp dụng một mức điều chỉnh khác nhau, gây chênh lệch lớn và tạo tâm lý bất an cho người dân; bắt buộc phải công khai dữ liệu đầu vào, phương pháp xây dựng bảng giá, hồ sơ tư vấn để xã hội giám sát; có lộ trình điều chỉnh, có kiểm soát đặc biệt đối với hộ nghèo, người yếu thế và các trường hợp đã nộp hồ sơ trước thời điểm bảng giá đất mới có hiệu lực.

Giải trình làm rõ vấn đề đại biểu quan tâm, Bộ trưởng NN&MT Trần Đức Thắng bày tỏ, tính chính xác của bảng giá đất và hệ số K là vấn đề được đại biểu quan tâm nhiều nhất.

Một số ý kiến đề nghị việc định giá đất phải bảo đảm sát giá thị trường, cập nhật hệ số K thường xuyên để tránh thiệt thòi cho người dân, hạn chế khiếu kiện. Một số ý kiến đề nghị nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc quyết định giá đất.

Ngoài ra, các đại biểu cũng đề nghị quan tâm xử lý chuyển tiếp đối với các trường hợp chưa được xác định xong giá đất khi nghị quyết này có hiệu lực thi hành.

Bộ trưởng Thắng nêu rõ, việc áp dụng bảng giá đất và hệ số K là giải pháp minh bạch hóa và đẩy nhanh tiến độ định giá, khắc phục được những tồn tại, vướng mắc đang xảy ra hiện nay, đảm bảo việc Nhà nước quyết định giá đất.

Chính phủ sẽ quy định cụ thể việc xây dựng bảng giá, hệ số điều chỉnh giá đất, việc tính chi phí hạ tầng được trừ trong nghị định để đảm bảo công bằng và dễ thực hiện. Ngoài ra, dự thảo nghị quyết đã xử lý những trường hợp xác định giá đất còn dở dang tại thời điểm nghị quyết có hiệu lực thi hành.