[Café cuối tuần] Khi bất động sản phải quay về đúng giá trị

Trong nhiều năm, có một quy luật gần như bất biến ở Việt Nam: khi có tiền, người ta mua đất. Một căn nhà phố, một lô đất vùng ven, một mảnh đất “đón quy hoạch” thường được xem như lựa chọn an toàn và chắc chắn nhất để tích lũy tài sản.

Người lớn tuổi coi đó là nơi giữ của. Người trẻ xem đó như con đường đổi đời. Còn với không ít gia đình, sở hữu thêm một bất động sản sau nhiều năm tích góp gần như là thước đo của sự ổn định và thành công.

Theo thời gian, đất đai không chỉ còn là tài sản phục vụ nhu cầu ở hay sản xuất kinh doanh. Nó dần trở thành một dạng “két sắt quốc dân” của dòng tiền.

Niềm tin ấy không phải vô cớ. Trong suốt hơn một thập niên, bất động sản nhiều lần chứng minh khả năng sinh lời vượt trội. Có nơi giá đất tăng gấp đôi, gấp ba chỉ sau vài năm. Một thông tin quy hoạch, một cây cầu tương lai hay một dự án hạ tầng cũng đủ tạo nên những cơn sóng giá kéo dài.

Nhưng chính sự hấp dẫn ấy cũng khiến thị trường dần lệch khỏi giá trị thực.

Ở nhiều nơi, giá bất động sản tăng nhanh hơn rất nhiều so với khả năng khai thác, tốc độ phát triển dân cư hay nhu cầu ở thực. Không ít khu vực ghi nhận mức giá tăng mạnh dù hạ tầng chưa hoàn thiện, dân cư thưa thớt, giao dịch chủ yếu đến từ tâm lý chờ tăng giá.

Khi kỳ vọng tăng giá trở thành động lực lớn nhất, bất động sản vô hình trung không còn chỉ là nơi để ở hay phục vụ kinh doanh, mà trở thành công cụ tích sản và đầu cơ. Một lượng lớn dòng tiền xã hội vì thế nằm yên trong đất đai thay vì đi vào sản xuất, đổi mới công nghệ hay các lĩnh vực tạo ra năng suất mới cho nền kinh tế.

Đó cũng là lý do khiến phát biểu gần đây của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhanh chóng thu hút sự chú ý của thị trường khi nhấn mạnh quan điểm: “Nhà là để ở chứ không phải để kinh doanh, tích sản”.

Thoạt nhìn, đây có thể chỉ là một thông điệp mang tính an sinh xã hội. Nhưng trong mắt nhiều nhà đầu tư, đó còn là tín hiệu cho thấy tư duy quản lý thị trường bất động sản có thể đang đứng trước một bước chuyển quan trọng.

Khi đất không còn chỉ để ở

Thực tế, trong nhiều năm qua, câu chuyện lớn nhất của bất động sản Việt Nam không chỉ nằm ở nguồn cung hay tín dụng, mà còn ở một câu hỏi sâu hơn: bất động sản được định giá bằng điều gì?

Ở nhiều nền kinh tế phát triển, giá trị của một bất động sản thường gắn chặt với khả năng khai thác: vị trí thương mại, nhu cầu ở thực, dòng tiền cho thuê hay tiện ích đi kèm. Nhưng tại Việt Nam, không ít tài sản lại được định giá chủ yếu bằng kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Một lô đất có thể tăng giá mạnh dù chưa hình thành cộng đồng cư dân. Một khu vực có thể sốt nóng chỉ nhờ thông tin quy hoạch còn nằm trên giấy. Nói cách khác, nhiều tài sản được mua vì niềm tin rằng sẽ có người trả giá cao hơn trong tương lai, thay vì bởi giá trị sử dụng thực tế.

Điều này không sai trong logic thị trường. Nhưng khi giá nhà ngày càng xa khả năng chi trả của số đông, trong khi nguồn lực xã hội bị hút quá mạnh vào tài sản tích trữ, áp lực điều chỉnh là điều gần như khó tránh khỏi.

Bởi vậy, thông điệp “nhà là để ở” có thể được hiểu rộng hơn như một định hướng: bất động sản cần quay trở lại đúng chức năng của nó – phục vụ nhu cầu thực và tạo ra giá trị thực.

Điều đó không đồng nghĩa thị trường sẽ bước vào một chu kỳ suy giảm hay bất động sản mất đi vị trí quan trọng trong danh mục tài sản của người Việt. Nhưng tiêu chuẩn để một bất động sản được xem là có giá trị có thể đang thay đổi.

Cuộc trở về của giá trị thực

Thời kỳ “mua gì cũng thắng” dường như đang dần lùi lại phía sau. Những phân khúc mang nặng tính đầu cơ – đặc biệt là đất nền “ăn theo quy hoạch”, khu vực thanh khoản yếu hay tài sản sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn – có thể sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Ngược lại, những sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch, hạ tầng hiện hữu hoặc có khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê, kinh doanh nhiều khả năng sẽ trở thành tâm điểm của chu kỳ mới.

Một phần dòng vốn đầu tư cũng bắt đầu quan tâm hơn tới các tài sản có tính thanh khoản cao và hiệu quả sử dụng vốn rõ nét hơn như chứng khoán hay các hoạt động kinh doanh thực. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa bất động sản mất sức hút. Với nhiều người Việt, đất đai vẫn là tài sản có tính phòng thủ cao và mang ý nghĩa tích lũy lâu dài.

Điều thay đổi có lẽ nằm ở chỗ: bất động sản không còn dễ tăng giá chỉ nhờ kỳ vọng.

Một thị trường trưởng thành hơn thường không vận hành dựa trên niềm tin rằng giá sẽ tăng mãi. Cuối cùng, giá trị của tài sản vẫn phải được đo bằng công năng sử dụng, nhu cầu thực, khả năng khai thác và hiệu quả vốn mà nó mang lại.

Có thể bất động sản sẽ không mất đi vị trí đặc biệt trong tâm lý tích sản của người Việt. Nhưng thị trường nhiều khả năng đang bước vào một thời kỳ khác – nơi giá trị không còn được đo chủ yếu bằng tốc độ tăng giá.

Khi ấy, một căn nhà có người ở, một mặt bằng có thể kinh doanh, một dự án gắn với hạ tầng thật hay một tài sản tạo ra dòng tiền ổn định sẽ trở nên quan trọng hơn những lời hứa về một cơn sốt mới.