Kinh tế TP.HCM đang dần vận hành bằng những động lực mới

Theo cơ quan thống kê TP.HCM, GRDP của thành phố trong 6 tháng đầu năm tăng 8,55%, trong đó dịch vụ, công nghiệp chế biến chế tạo, logistics và tiêu dùng tiếp tục đóng vai trò động lực chính. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ tăng 4,46%, thấp gần một nửa tốc độ tăng trưởng chung của nền kinh tế và chỉ đóng góp khoảng 1,5% vào mức tăng GRDP của thành phố.

Con số này phản ánh sự thay đổi đáng kể trong vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế đô thị lớn nhất cả nước.

Đã có thời điểm, bất động sản được xem như "đầu kéo" của kinh tế TP.HCM. Khi thị trường sôi động, dòng vốn đổ vào xây dựng, vật liệu, nội thất, ngân hàng, thương mại đều tăng mạnh. Ngược lại, mỗi giai đoạn trầm lắng của địa ốc thường kéo theo những tác động dây chuyền tới tăng trưởng kinh tế.

Không còn là câu chuyện thiếu vốn

Ngay trong báo cáo kinh tế - xã hội, cơ quan thống kê cũng thừa nhận bất động sản "chưa tạo được động lực lan tỏa rõ nét đối với ngành xây dựng" và vai trò dẫn dắt tăng trưởng của lĩnh vực này vẫn chưa được phát huy như kỳ vọng. Trong khi, logistics tăng trưởng tới 13,68%, công nghiệp chế biến chế tạo tăng 11,5%, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 13,2%, còn FDI vào TP.HCM tăng hơn 114% so với cùng kỳ.

Điều này cho thấy nền kinh tế thành phố đang dần vận hành bằng những động lực mới, thay vì phụ thuộc quá lớn vào chu kỳ nhà đất như giai đoạn trước.

Nếu như giai đoạn 2022-2023, khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản là lãi suất cao và dòng vốn bị siết chặt, thì đến năm 2026, bài toán của thị trường đã thay đổi đáng kể.

Tính đến cuối tháng 6, dư nợ tín dụng trên địa bàn TP.HCM tăng tới 16,8% so với cùng kỳ, trong khi mặt bằng lãi suất huy động và cho vay đều đã giảm đáng kể so với giai đoạn đỉnh điểm trước đó. "Nút thắt" lớn nhất hiện nay nằm ở nguồn cung và khả năng hấp thụ của thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhiều lần cho rằng, vướng mắc pháp lý vẫn là khó khăn lớn nhất đối với doanh nghiệp địa ốc. Hàng loạt dự án phải mất nhiều năm để hoàn thiện thủ tục, khiến nguồn cung mới bị hạn chế trong thời gian dài và thị trường rơi vào tình trạng mất cân đối giữa các phân khúc. Chiều ngược lại, phân khúc nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất khỏi TP.HCM nhiều năm qua, còn nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, thị trường hiện nay không thiếu nhu cầu, mà thiếu những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực và khả năng tài chính của đại đa số người dân.

Khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập đang khiến người mua ở thực tiếp tục đứng ngoài thị trường, còn giới đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn rất nhiều so với giai đoạn tăng nóng trước đây.

Cuộc thanh lọc khốc liệt

Số liệu mới nhất của Cục Thống kê cho biết, trong nửa đầu năm, lĩnh vực kinh doanh bất động sản có 3.192 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 23,3% so với cùng kỳ năm trước. Song, số doanh nghiệp giải thể là 1.463, tăng 120,3% so với cùng kỳ, cho thấy thị trường bất động sản nói chung vẫn còn nhiều khó khăn.

Tương tự, bức tranh tài chính nửa đầu năm 2026 của các doanh nghiệp bất động sản đang phản ánh rõ nét tình trạng phân hóa sâu sắc của thị trường nhà ở. Hiện nay, các doanh nghiệp nào có dự án đủ điều kiện bàn giao, dòng tiền tốt và kiểm soát được nợ vay sẽ tiếp tục tăng trưởng, còn lại vẫn phải vật lộn với thanh khoản và áp lực tài chính.

Ở nhóm dẫn dắt, Vinhomes tiếp tục là cái tên nổi bật nhờ nguồn thu lớn từ các đại dự án đang bước vào giai đoạn bàn giao như Vinhomes Green Paradise hay như dự án mới Vinhomes Hóc Môn... Lợi nhuận của doanh nghiệp được dự báo tiếp tục tăng trưởng mạnh, cho thấy trong bối cảnh thị trường khó khăn, năng lực triển khai dự án và khả năng chuyển hóa quỹ đất thành doanh thu thực tế đang trở thành lợi thế cạnh tranh lớn nhất.

Một số doanh nghiệp chủ động tái cơ cấu tài chính từ sớm cũng bắt đầu ghi nhận kết quả tích cực. Đơn cử như Phát Đạt, áp lực chi phí vốn giảm dần sau giai đoạn xử lý trái phiếu và tái cấu trúc nợ, trong khi doanh thu từ các dự án trọng điểm bắt đầu cải thiện dòng tiền.

Ở chiều ngược lại, áp lực đang đè nặng lên nhóm doanh nghiệp tầm trung hoặc phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Đất Xanh đặt mục tiêu doanh thu năm 2026 đạt 5.000 tỷ đồng và đang theo đuổi chiến lược tái cấu trúc mạnh mẽ, song trong ngắn hạn doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với áp lực thanh khoản khi hoạt động mở bán dự án mới diễn ra thận trọng, còn mảng môi giới chưa thể phục hồi như giai đoạn trước.

Với Novaland, bài toán lớn nhất vẫn là thanh khoản và nợ vay khi tổng dư nợ vẫn ở mức gần 69.000 tỷ đồng, trong đó dư nợ trái phiếu chiếm hơn 23.800 tỷ đồng. Việc tăng vốn và tháo gỡ pháp lý cho các dự án trọng điểm đang trở thành yếu tố quyết định khả năng phục hồi của doanh nghiệp trong thời gian tới.

Tương tự, Quốc Cường Gia Lai dù vẫn duy trì lợi nhuận dương nhưng hơn 6.600 tỷ đồng vẫn đang nằm trong hàng tồn kho và chi phí xây dựng dở dang, chủ yếu tại dự án Phước Kiển. Đây cũng là tình trạng chung của không ít doanh nghiệp hiện nay khi sở hữu quỹ đất lớn nhưng chưa thể chuyển hóa thành dòng tiền thực tế.

Trong khi đó, những doanh nghiệp có tính chu kỳ thị trường cao như DIG hay CEO Group tiếp tục chịu áp lực từ sự suy giảm thanh khoản ở phân khúc đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng khi mặt bằng giá tại nhiều địa phương bắt đầu bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng nóng.

Sự xuất hiện của những cái tên như Novaland, Đất Xanh hay Quốc Cường Gia Lai cho thấy một thực tế của thị trường hiện nay đó là nhiều doanh nghiệp đang rơi vào tình trạng "giàu tài sản nhưng nghèo tiền mặt". Họ có thể sở hữu hàng chục nghìn tỷ đồng quỹ đất trên sổ sách, nhưng nếu không tháo gỡ được pháp lý để đưa sản phẩm ra thị trường và chuyển hóa thành dòng tiền, những tài sản đó vẫn chỉ nằm trên giấy.

Đối với TP.HCM, một thị trường bất động sản khỏe mạnh vẫn là điều kiện quan trọng để thúc đẩy đầu tư, xây dựng và tiêu dùng. Nhưng, thời kỳ địa ốc có thể kéo cả nền kinh tế đi lên có lẽ đang dần khép lại. Thay vào đó, thị trường đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, nơi giá trị sử dụng thực, khả năng tạo dòng tiền, tiến độ pháp lý và nhu cầu ở thực sẽ trở thành yếu tố quyết định thành công của dự án cũng như sự sống còn của doanh nghiệp.