Đổi vàng lấy nhà: Lối mở mới cho bài toán vốn bất động sản?

Bất động sản không thể mãi dựa vào vốn ngân hàng

Nhiều năm qua, tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ đạo của thị trường bất động sản Việt Nam. Theo Bộ Xây dựng, tính đến cuối tháng 2/2026, dư nợ tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,2 triệu tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước.

Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cũng đang vượt đáng kể tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới (WB), bất động sản Việt Nam vẫn phụ thuộc lớn vào dòng vốn ngân hàng – điều khiến thị trường trở nên nhạy cảm với mọi biến động chính sách tiền tệ.

Thực tế những năm gần đây cho thấy một quy luật khá rõ: mỗi khi tín dụng được nới lỏng, dòng tiền lập tức chảy mạnh vào địa ốc; ngược lại, khi room vốn bị kiểm soát chặt, thanh khoản thị trường nhanh chóng suy giảm.

Bài học từ giai đoạn khó khăn 2022–2023 càng cho thấy rõ điểm yếu cố hữu này. Sau cú sốc trái phiếu doanh nghiệp và việc dòng vốn tín dụng bị kiểm soát chặt hơn, hàng loạt dự án đình trệ, doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn thanh khoản, còn thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài.

Điều đó cho thấy một thực tế: bất động sản Việt Nam vẫn chưa hình thành được một hệ sinh thái vốn đủ đa dạng. Khi ngân hàng siết, thị trường lập tức “khát vốn”; khi tín dụng nới, giá tài sản lại dễ nóng lên. Một thị trường phát triển bền vững khó có thể vận hành theo chu kỳ “nới room thì nóng, siết room thì đóng băng”.

Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước tiếp tục kiểm soát chất lượng tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản, việc tìm kiếm các nguồn vốn trung – dài hạn thay thế ngày càng trở thành bài toán sống còn.

PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TP.HCM, cho rằng lời giải không thể chỉ nằm ở tín dụng ngân hàng mà cần đến các giải pháp mang tính cấu trúc hơn như phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các mô hình huy động vốn mới thông qua sandbox, trung tâm tài chính quốc tế hay token hóa bất động sản.

Nhưng bên cạnh các giải pháp tài chính mang tính hệ thống, thị trường cũng bắt đầu xuất hiện những cách tiếp cận khác nhằm khai thác nguồn lực đang nằm trong khu vực dân cư.

Từ vàng trong dân đến dòng vốn cho địa ốc

Trong bối cảnh đó, chương trình hỗ trợ khách hàng chuyển đổi vàng để mua bất động sản vừa được Vinhomes công bố đã thu hút sự quan tâm của thị trường. Lần đầu tiên, câu chuyện "vàng trong dân" – nguồn lực được nhắc đến suốt nhiều năm qua – được kết nối trực tiếp với nhu cầu vốn của thị trường địa ốc.

Ở góc nhìn thông thường, đây có thể được xem là một chính sách bán hàng mới. Nhưng ở góc độ rộng hơn, chương trình này gợi mở một cách tiếp cận khác: kết nối nguồn vàng đang nằm trong dân với nhu cầu vốn của thị trường bất động sản thông qua cơ chế tài chính trung gian.

Điểm đáng chú ý là giao dịch không diễn ra theo hình thức “mua nhà bằng vàng” theo nghĩa truyền thống. Vàng không được dùng trực tiếp làm phương tiện thanh toán mà được quy đổi sang tiền đồng thông qua hệ thống trung gian trước khi hoàn tất giao dịch bất động sản.

Theo ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản, về bản chất, mô hình này gần với việc chuyển đổi một loại tài sản tích lũy sang tài sản khác hơn là giao dịch vàng đơn thuần.

“Nhiều gia đình từ lâu đã bán vàng tích lũy để mua nhà hoặc phục vụ hoạt động kinh doanh. Trường hợp này cũng tương tự, chỉ khác ở chỗ vàng được đưa qua tổ chức tài chính trung gian trước khi chuyển thành dòng tiền phục vụ giao dịch bất động sản”, ông Hoàng nhận định.

Điều đáng nói là doanh nghiệp không chỉ dừng lại ở việc tạo cơ chế quy đổi vàng sang tiền mặt. Theo chia sẻ từ lãnh đạo Vinhomes, chương trình được thiết kế với nhiều lớp quản trị rủi ro, bao gồm bảo hiểm giá vàng, cam kết nguồn cung vàng vật chất và giới hạn quy mô triển khai theo năng lực kiểm soát.

Việc giới hạn vàng sở hữu trước ngày 25/4/2026 cũng cho thấy nỗ lực tránh biến chương trình thành công cụ đầu cơ mới, đồng thời giữ khoảng cách với lo ngại “vàng hóa” nền kinh tế.

Từ góc độ thị trường, điều đáng chú ý nhất có lẽ không nằm ở riêng Vinhomes, mà ở câu hỏi lớn hơn: liệu lượng vàng đang nằm ngoài hệ thống tài chính có thể trở thành một nguồn vốn bổ sung cho nền kinh tế hay không?

Theo một báo cáo gần đây của Chứng khoán Maybank Việt Nam (MSVN), lượng vàng trong dân Việt Nam hiện có thể tương đương khoảng 70 tỷ USD – quy mô lớn hơn đáng kể so với dự trữ của hệ thống ngân hàng thương mại.

Nếu chỉ một phần nhỏ trong nguồn lực này được chuyển hóa thành vốn đầu tư, tác động tới thanh khoản và khả năng cung ứng vốn trung – dài hạn cho nền kinh tế có thể không nhỏ.

Điều kiện cần để huy động được vàng trong dân

Dĩ nhiên, vàng không thể thay thế tín dụng ngân hàng. Nhưng trong bối cảnh bất động sản vẫn thiếu nguồn vốn dài hạn ổn định, việc xuất hiện các mô hình mới nhằm kết nối tài sản tích trữ trong dân với nền kinh tế là điều đáng chú ý.
Tuy nhiên, MSVN cũng lưu ý rằng chương trình đổi vàng lấy nhà sẽ đối mặt với không ít thách thức.

Tuy vậy, thành công của những mô hình như vậy khó có thể phụ thuộc vào nỗ lực của riêng một doanh nghiệp.

Bản thân MSVN cũng lưu ý rằng chương trình đổi vàng lấy nhà sẽ đối mặt với không ít thách thức. Nhóm khách hàng nắm giữ lượng vàng lớn thường có tiềm lực tài chính mạnh và xu hướng đầu tư thận trọng. Nếu thiếu niềm tin hoặc động lực đủ lớn, tỷ lệ tham gia có thể không cao như kỳ vọng.

Quan trọng hơn, nếu giá bất động sản tăng chủ yếu do lạm phát hay mở rộng tiền tệ, trong khi giá vàng tiếp tục leo thang mạnh, chi phí bảo đảm của mô hình sẽ trở nên rất lớn. Điều này đồng nghĩa sự ổn định vĩ mô, kiểm soát lạm phát và tỷ giá sẽ đóng vai trò quyết định.

Muốn vàng thực sự đi vào nền kinh tế, nhiều chuyên gia cho rằng cần một hệ sinh thái hỗ trợ đồng bộ hơn: cơ chế sandbox cho các mô hình huy động vàng, hệ thống lưu ký và định giá minh bạch, công cụ phòng ngừa rủi ro giá vàng, cùng một hành lang pháp lý đủ rõ để tránh biến tướng.

Điều quan trọng nhất là phải phân biệt rạch ròi giữa “khai thông nguồn lực vàng” với “vàng hóa” nền kinh tế.

Nếu vàng từng là “đồng tiền thứ hai” của nền kinh tế trong quá khứ, thì câu chuyện hiện nay không phải đưa vàng trở lại vai trò thanh toán, mà là tìm cách biến tài sản đang nằm yên trong két sắt thành dòng vốn vận động.

Một thị trường bất động sản trưởng thành không thể mãi vận hành theo chu kỳ “nới room thì nóng, siết room thì đóng băng”. Và trong hành trình tìm kiếm những dòng vốn dài hạn ngoài ngân hàng, lượng vàng đang nằm trong dân có thể trở thành một mắt xích đáng chú ý của cấu trúc vốn mới – nếu được kết nối bằng cơ chế đủ minh bạch, đủ an toàn và đủ niềm tin.