Dùng vàng mua nhà Vinhomes - ai đang gánh rủi ro?

Chương trình "dùng vàng mua nhà" của Vinhomes đang thu hút sự chú ý khi kết hợp đồng thời hai yếu tố hiếm gặp trên thị trường bất động sản: dùng vàng như công cụ chuyển đổi và cam kết mua lại gắn với giá trị vàng trong tương lai.

Nếu nhìn ra thế giới, từng xuất hiện nhiều mô hình đổi nhà cũ lấy nhà mới (trade in), mua nhà bằng tiền số hay cam kết mua lại (buyback guarantee). Một số nước cũng kết hợp cả yếu tố tài sản trú ẩn và cơ chế “bảo hiểm giá” trong cùng một cấu trúc giao dịch, như Ấn Độ, Indonesia.

Theo cơ chế được công bố, khách hàng có thể dùng vàng để quy đổi thành tiền để mua bất động sản — từ 50% giá trị căn nhà, số còn lại bằng tiền mặt. Điểm đặc biệt nằm ở lớp cam kết thứ hai: sau 3 đến 5 năm, nếu không muốn nhận nhà, người mua được hoàn trả số tiền để quy đổi thành số vàng đã bỏ ra, cộng thêm 2% lợi tức mỗi năm tính trên số vàng đó. Công ty vàng bạc đá quý quy đổi vàng thành tiền mặt và ngược lại.

Nếu bóc tách về bản chất, đây là cơ chế chuyển đổi một loại tài sản tích trữ sang bất động sản thông qua cơ chế tài chính trung gian.

Khi tài sản được dùng thay tiền mặt

Những mô hình “dùng tài sản để quy đổi thành tiền mặt thanh toán” từng xuất hiện tại nhiều thị trường quốc tế dưới các hình thức khác nhau.

Tại Dubai, nhiều chủ đầu tư từng chấp nhận Bitcoin, Ethereum hoặc các đồng tiền số neo giá vàng để thanh toán bất động sản cao cấp. DAMAC Properties là một trong những doanh nghiệp triển khai từ khá sớm.

Tuy nhiên, theo quy định của Cơ quan Quản lý Tài sản Ảo Dubai (VARA), tiền số bắt buộc phải được quy đổi sang đồng dirham (AED) thông qua các trung gian được cấp phép trước khi hoàn tất đăng ký giao dịch. Điều này có nghĩa chủ đầu tư không thực sự “ôm coin” trên bảng cân đối kế toán; tiền số chủ yếu đóng vai trò cầu nối thanh toán.

Mô hình của Vinhomes trên thực tế cũng gần với logic này: vàng cuối cùng vẫn được quy đổi thành tiền đồng (VND) để phục vụ hoạt động kinh doanh và phát triển dự án, thay vì được sử dụng trực tiếp như một loại tài sản thanh toán nội bộ.

Một mô hình khác từng gây chú ý mạnh tại Mỹ là iBuyer — nơi các công ty công nghệ bất động sản như Zillow hay Opendoor đứng ra mua ngay nhà cũ của khách hàng bằng tiền mặt để giúp họ chuyển sang căn nhà mới mà không phải chờ bán tài sản hiện hữu.

Trong giao dịch truyền thống, một hộ gia đình muốn nâng cấp nhà thường phải chờ 45–60 ngày để bán nhà cũ, nhận tiền, rồi mới mua căn mới — trong suốt quãng thời gian đó đối mặt với rủi ro giá thay đổi, lãi suất biến động, hoặc mất căn muốn mua.

Về bản chất, iBuyer sử dụng bảng cân đối kế toán doanh nghiệp để hấp thụ rủi ro thanh khoản thay cho khách hàng. Thay vì người mua tự đối mặt với nguy cơ “không bán được nhà cũ”, doanh nghiệp nhận phần rủi ro đó để đổi lấy tốc độ giao dịch nhanh hơn.

Điểm chung giữa các mô hình trên là doanh nghiệp đứng ra hấp thụ một rủi ro phần biến động tài sản để đổi lấy thanh khoản và tâm lý an tâm cho khách hàng.

Tệp khách hàng chọn lọc

Tại Việt Nam, vàng từ lâu không chỉ là tài sản tích trữ mà còn từng đóng vai trò như một dạng "tiền tệ thứ 2" trong nền kinh tế. Đã có một giai đoạn, các bất động sản được rao bán với giá niêm yết tính bằng đơn vị lượng vàng. Đồng thời, trước năm 2012, nhiều ngân hàng thương mại từng đưa ra các chính sách huy động và cho vay vốn bằng vàng.

Tuy nhiên, sau khi tình trạng vàng hóa lan rộng và rủi ro mất cân đối hệ thống, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 11/2011 và sau đó là Thông tư 12/2012, yêu cầu các ngân hàng chấm dứt huy động và cho vay vốn bằng vàng từ ngày 30/6/2012.

Dù vậy, vàng vật chất trong dân được cho là vẫn ở quy mô rất lớn. Trong một thống kê năm 2025, Hội đồng Vàng Thế giới (WGC) nhận định lượng vàng tại Việt Nam hiện dao động quanh mức 500 tấn. Điều này đồng nghĩa một lượng tài sản khổng lồ vẫn nằm ngoài hệ thống tài chính chính thức, chủ yếu dưới dạng tích trữ thụ động.

Trong bối cảnh đó, chương trình của Vinhomes có thể được xem như một phép thử nhằm kéo một phần tài sản trú ẩn này quay trở lại thị trường.

Tuy nhiên, khác với các mô hình iBuyer hay buyback guarantee từng tạo ra áp lực lớn lên bảng cân đối doanh nghiệp ở nước ngoài, chương trình này chỉ áp dụng với lượng vàng khách hàng đã sở hữu trước ngày 25/4/2026 — một điều kiện nhằm hạn chế đầu cơ và ngăn dòng tiền mới đổ vào vàng để hưởng lợi từ chính sách.

Bên cạnh đó, giá trị vàng quy đổi phải đạt tối thiểu 50% giá trị căn nhà. Với mặt bằng giá bất động sản hiện nay, điều này đồng nghĩa người tham gia phải sở hữu lượng vàng vật chất rất lớn từ trước.

Kết hợp cả hai điều kiện, tệp khách hàng thực sự có thể tham gia chương trình thuộc về một nhóm khá hẹp: những người vừa nắm giữ lượng vàng lớn, vừa sẵn sàng chuyển hóa khối tài sản đó sang bất động sản trong một bước.

Điều này cũng khiến rủi ro tài chính mà Vinhomes phải gánh chịu có thể thấp hơn đáng kể so với những gì thị trường đang hình dung.

Trong ngắn hạn, chương trình "đổi vàng lấy nhà" có thể chỉ tác động đến một nhóm khách hàng tương đối nhỏ. Nhưng ở góc độ rộng hơn, điều Vinhomes đang thử nghiệm không đơn thuần là một chính sách bán hàng, mà là phép thử để đưa vàng “nằm chết” vào lưu thông trong nền kinh tế.

Sau hơn một thập kỷ chống vàng hóa, hàng nghìn tấn vàng vẫn nằm trong dân như một dạng "két sắt tài sản" ngoài hệ thống tài chính. Nếu một phần dòng tiền đó bắt đầu dịch chuyển sang bất động sản, đây sẽ không còn chỉ là câu chuyện của riêng một doanh nghiệp địa ốc, mà phản ánh sự thay đổi trong tâm lý nắm giữ tài sản của người Việt.