Dùng vàng đổi nhà: 'Cú hích' khơi thông dòng tiền hay bài toán rủi ro mới?

Kỳ vọng khơi thông dòng tiền

Trong bối cảnh giá vàng tăng mạnh suốt 2 năm qua, có thời điểm lên tới 190 triệu đồng/lượng, Vinhomes – đơn vị thành viên của Tập đoàn Vingroup – vừa đưa ra giải pháp dùng vàng đổi nhà nhằm huy động nguồn vàng nhàn rỗi trong dân.

Cụ thể, Vinhomes cho biết sẽ hợp tác với một số công ty vàng bạc đá quý để hỗ trợ khách hàng chuyển vàng thành tiền mua nhà, thời gian triển khai trong 5 năm. Khách hàng đang sở hữu nguồn vàng nhàn rỗi có thể chọn quy đổi vàng thành tiền mặt để mua bất động sản của chủ đầu tư Vinhomes.

Sau 5 năm, tùy theo nhu cầu và mức sinh lời, khách hàng có thể tiếp tục nắm giữ bất động sản hoặc nhận lại khoản tiền tương đương 110% giá trị số vàng đã quy đổi, tương ứng mức lợi nhuận 10%.

Chương trình áp dụng với khách hàng sở hữu vàng trước ngày 25/4 và giá trị vàng quy đổi thành nguồn tiền mặt cần đạt tối thiểu 80% giá trị căn nhà. Phần còn lại có thể thanh toán bằng tiền mặt và được quy đổi ra vàng tại thời điểm giao dịch.

Theo đại diện Vinhomes, phương thức chuyển hóa nguồn lực vàng sang bất động sản thông qua các công ty vàng bạc đá quý có thể mang đến lợi nhuận kép: vừa nắm giữ tài sản, vừa không bỏ lỡ cơ hội đầu tư. Bên cạnh đó, chương trình sẽ góp phần hiện thực hóa việc huy động hiệu quả nguồn lực vàng nhàn rỗi trong dân, thúc đẩy sự năng động và hiệu quả của dòng vốn, đáp ứng nhu cầu tăng trưởng của nền kinh tế.

Trao đổi với nhadautu.vn, ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Khối Ngân hàng Đầu tư Chứng khoán An Bình (ABS), đánh giá đây trước tiên không phải là giải pháp mới. Theo ông, với các thế hệ trước, đất đai thường được định giá bằng “cây vàng”. Sau quá trình chống vàng hóa, khái niệm định giá bằng hàng chục hay hàng trăm triệu đồng/m2 mới trở nên phổ biến như hiện nay.

Mặt khác, bối cảnh nền kinh tế đang đối mặt với tình trạng “dòng tiền chết” nằm ở vàng. Từ sau năm 2025, vàng đã trở thành kênh hút mạnh dòng tiền của người dân do tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội). Tuy nhiên, khi giá vàng hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư bị “kẹp” lại.

Theo ông Minh, vàng hiện chủ yếu mang giá trị nắm giữ chờ tăng giá chứ không thể tham gia trực tiếp vào hoạt động lưu thông như tiền mặt. Điều này khiến một lượng lớn tài sản bị “nhốt” trong két sắt của người dân, không tạo ra giá trị gia tăng hay vòng quay cho nền kinh tế. Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn rất cần nguồn vốn để phát triển kinh doanh.

Ông Minh cho rằng để giải quyết vấn đề, giải pháp tốt hơn là tạo kênh chuyển hóa tài sản đó vào nền kinh tế. Hiện nay, thị trường Việt Nam đã có nhiều kênh đầu tư khác như cổ phiếu, trái phiếu và sắp tới là tài sản số (crypto), nên nguy cơ “vàng hóa” cực đoan như trước đây khó xảy ra.

Ngoài ra, mối quan hệ giữa giá vàng và giá bất động sản đang có xu hướng đồng pha. Nếu định giá bất động sản bằng tiền đồng, thì giá trị 1m2 hiện ở mức rất lớn. Tuy nhiên, nếu quy đổi ra vàng, mức định giá có thể vẫn tương đương với cách định giá trong quá khứ.

Do vậy, chuyên gia ABS cho rằng giải pháp vàng đổi nhà có thể được xem là cách khơi thông dòng tiền trong bối cảnh thanh khoản bất động sản đang bị tắc nghẽn và nhu cầu thực tế còn yếu. Thay vì doanh nghiệp phải đi vay ngân hàng, họ có thể huy động trực tiếp nguồn vàng đang nằm “bất động” trong dân để phát triển hoạt động kinh doanh. Giải pháp này giúp kết nối hai bên: một bên có vàng nhưng đang bị “tắc”, còn bên kia là doanh nghiệp bất động sản đang cần vốn, qua đó giúp hệ thống vận hành trơn tru hơn.

Những lưu ý cần theo dõi

Đồng tình với quan điểm trên, ông Ngô Phú Thanh, Giảng viên Khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Kinh tế - Luật (ĐHQG TP.HCM), cho rằng đây là giải pháp được kỳ vọng có thể khơi thông nguồn lực vàng trong dân. Tuy nhiên, chương trình vàng đổi nhà cũng đặt ra nhiều vấn đề cần được nhìn nhận thận trọng.

Trước hết là câu chuyện pháp lý và bản chất hợp đồng. Theo ông Thanh, điểm then chốt nằm ở việc xác định đây đơn thuần là giao dịch mua bất động sản bằng dòng tiền có nguồn gốc từ việc bán vàng, hay là một cấu trúc tài chính có yếu tố huy động vàng, vay vàng, cam kết hoàn vàng hoặc sản phẩm đầu tư gắn với vàng.

“Nếu hợp đồng phát sinh nghĩa vụ hoàn trả giá trị tương đương 110% số vàng sau 5 năm, thì đây không còn là giao dịch mua bán thông thường mà đã mang bản chất của một nghĩa vụ tài chính gắn với biến động giá vàng”, ông Thanh nhận định.

Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh vàng tại Việt Nam chịu sự quản lý chặt chẽ, phần thiết kế hợp đồng cũng như cách diễn giải quyền lợi và nghĩa vụ của các bên cần đặc biệt minh bạch.

Rủi ro thứ hai liên quan đến tiến độ thanh toán, nhất là trong trường hợp sản phẩm là nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy định hiện hành, việc thanh toán cho loại hình này phải tuân thủ các giới hạn nhất định theo từng giai đoạn.

Vì vậy, thông điệp “vàng tối thiểu 80% giá trị căn nhà” cần được hiểu chính xác là điều kiện về quy mô tài sản tham gia chương trình, thay vì diễn giải theo hướng chủ đầu tư được phép thu ngay 80% giá trị căn nhà. Đây là điểm người mua cần đọc kỹ trong hợp đồng thay vì chỉ dựa vào nội dung quảng bá.

Một vấn đề khác là rủi ro liên quan đến chủ thể bảo đảm nghĩa vụ sau 5 năm. Người mua cần biết rõ ai là bên cam kết hoàn trả giá trị tương đương 110% số vàng: chủ đầu tư, doanh nghiệp vàng bạc, ngân hàng hay cơ chế hợp đồng ba bên.

Theo ông Thanh, việc xuất hiện tên hoặc hình ảnh ngân hàng trong tài liệu truyền thông không đồng nghĩa ngân hàng bảo lãnh toàn bộ nghĩa vụ hoàn trả, trừ khi có văn bản bảo lãnh hoặc cam kết pháp lý cụ thể. Đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai, cơ chế bảo lãnh ngân hàng càng cần được làm rõ để tránh nhầm lẫn giữa vai trò hợp tác thanh toán, lưu giữ tài sản và bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

Rủi ro giá vàng cũng là yếu tố không thể bỏ qua. Nếu giá vàng tiếp tục tăng mạnh trong 5 năm tới, nghĩa vụ hoàn trả theo tỷ lệ 110% số vàng có thể trở thành gánh nặng đáng kể với bên cam kết.

Ở chiều ngược lại, người mua nếu tiếp tục nắm giữ vàng sẽ không phải đối mặt với các rủi ro liên quan đến pháp lý dự án, thanh khoản bất động sản, điều khoản hợp đồng hay khả năng thực hiện cam kết của đối tác.

Do đó, mức lợi tức 10% tính theo vàng chỉ thực sự hấp dẫn khi người mua đồng thời tin tưởng vào ba yếu tố: dự án có pháp lý vững chắc, bất động sản có khả năng tăng giá đủ tốt và bên cam kết có đủ năng lực tài chính để thực hiện nghĩa vụ sau 5 năm.

Cuối cùng là nguy cơ tạo tín hiệu thị trường lệch pha. Nếu chương trình được triển khai trên quy mô lớn, nó có thể kích thích dòng tiền đầu tư vào một số dự án bất động sản, đồng thời tạo cảm nhận về một sản phẩm “an toàn kép” giữa vàng và nhà đất.

Tuy nhiên, về bản chất, người mua đang chuyển từ một tài sản có tính thanh khoản tương đối cao là vàng sang một tài sản kém thanh khoản hơn là bất động sản. Khi thị trường thuận lợi, mô hình này có thể mang lại lợi ích. Tuy nhiên, nếu thị trường đảo chiều, việc chuyển nhượng hợp đồng, bán lại căn nhà hoặc thoái vốn có thể không dễ dàng như kỳ vọng ban đầu.

Như vậy, việc biến vàng từ tài sản cất giữ thành dòng vốn cho bất động sản có thể mở ra một hướng đi mới cho thị trường, nhưng cũng đồng thời đặt ra câu hỏi: ai sẽ là bên thực sự gánh rủi ro nếu giá vàng tiếp tục leo thang trong nhiều năm tới?