Siết tín dụng bất động sản: Nhà đầu tư lo ngại, chuyên gia thấy cơ hội

Cách đây vài ngày, Ngân hàng Nhà nước phát đi thông cáo cho biết dự kiến tăng trưởng tín dụng trong năm 2026 toàn hệ thống khoảng 15%. Mức này có điều chỉnh tăng, giảm phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế, bảo đảm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô; đồng thời hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng.

NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản trong năm 2026, qua đó định hướng dòng vốn vào sản xuất - kinh doanh, các lĩnh vực ưu tiên và động lực tăng trưởng của nền kinh tế, đồng thời bảo đảm ổn định thanh khoản thị trường tiền tệ và an toàn hoạt động của hệ thống tổ chức tín dụng.

Thông tin này ngay lập tức đã khiến giới đầu tư lo lắng, đặc biệt đối với lĩnh vực bất động sản. Nhiều nhà đầu tư cho rằng, quyết định này sẽ tác động tiêu cực đến thị trường địa ốc, kìm hãm sự phát triển của thị trường trong năm 2026.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia kinh tế, việc kiểm soát tín dụng bất động sản là giải pháp thận trọng nhằm hạn chế tăng trưởng nóng và rủi ro hệ thống. Dòng vốn vẫn được phân bổ cho lĩnh vực này nhưng theo hướng chọn lọc, ưu tiên dự án có tính thanh khoản, hiệu quả và đáp ứng nhu cầu thực. Qua đó, thị trường bất động sản sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn trong thời gian tới.

Bà Nguyễn Hoài Thu, CFA, Phó Tổng Giám đốc CTCP Quản lý Quỹ VinaCapital cho rằng, động thái của NHNN là tích cực, dù có thể gây bất ngờ cho giới đầu tư.

"Điều này cho thấy các nhà điều hành, đặc biệt là NHNN đang quan tâm đến chất lượng tài sản và tính bền vững của tăng trưởng", bà Thu nhận định.

Đồng quan điểm, bà Vũ Ngọc Linh, Giám đốc Bộ phận Phân tích và Nghiên cứu thị trường VinaCapital đánh giá, về dài hạn, thị trường bất động sản sẽ được tái cấu trúc theo hướng bền vững.

"Trong ngắn hạn, chính sách kiểm soát tín dụng, đặc biệt là tín dụng bất động sản, kết hợp với mặt bằng lãi suất tăng, sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường địa ốc. Điều này cũng khiến cổ phiếu bất động sản giảm giá khá mạnh trong vài tuần gần đây. Tuy nhiên, dưới góc nhìn đầu tư dài hạn, chính sách này góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản, bảo đảm mặt bằng giá hợp lý, cân bằng cung cầu, tránh đầu cơ và giúp thị trường phát triển bền vững hơn", bà Linh nhận định.

Theo vị chuyên gia của VinaCapital, chính sách này kết hợp với các Nghị quyết 68 và Nghị quyết 79 được Bộ Chính trị ban hành trong năm 2025 sẽ tạo nền tảng thúc đẩy tăng trưởng nội địa theo hướng đồng nhất và bền vững hơn, tạo tiền đề để nền kinh tế năm 2026 chuyển dịch theo hướng tăng trưởng, sau giai đoạn thẩm thấu và hồi phục.

Bà Vũ Ngọc Linh kỳ vọng, những tác động tích cực của các chính sách mới sẽ giúp các doanh nghiệp niêm yết cải thiện kinh doanh, tăng trưởng lợi nhuận.

"Chúng tôi kỳ vọng mức tăng trưởng của doanh nghiệp niêm yết trong năm nay sẽ hơn 18%, phản ánh sự cải thiện rõ nét của cầu nội địa và lợi nhuận biên. Năm 2025, khi Nghị quyết 68 được ban hành, chúng tôi có điều chỉnh tăng lợi nhuận của một số doanh nghiệp tư nhân chủ chốt. Trong khi, Nghị quyết 79 có thể sẽ ít ảnh hưởng hơn, vì khối nhà nước có thể cần nhiều thời gian để chuyển đổi hơn, một phần do quy mô bộ máy", bà Linh đánh giá.

Trong khi đó, nếu tín dụng bị siết quá mức, cũng sẽ ảnh hưởng đến mục tiêu tăng trưởng 10% trong năm 2026. Nên biết, đầu năm 2025, NHNN đưa ra mức room tín dụng trần là 16%, còn cuối năm là 19%. Điều này phản ánh chính sách tín dụng cũng có thể được điều chỉnh sau một, hai quý đầu, tuỳ tình hình tăng trưởng tốc độ GDP nửa đầu năm.

Củng cố thêm cho niềm tin tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp, bà Linh cho rằng, năm 2025, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi, doanh số bán hàng của các công ty cũng tăng trưởng, đảm bảo sự tăng trưởng của doanh nghiệp địa ốc trong năm nay.

Ngoài ra, ở một số doanh nghiệp lớn, tỷ suất lợi nhuận cao được duy trì lâu dài, nhưng định giá vẫn ở mức hợp lý. "Nếu nhìn chỉ số định giá PEG (định giá trên tăng trưởng tiềm năng), rất nhiều ngành ở mức thấp hơn 1. Trong khi ROE (hiệu suất trên vốn chủ sở hữu) rất cao. Điều này cho thấy thị trường có dư địa cho việc tái định giá doanh nghiệp", bà Linh nhấn mạnh.

Vị chuyên gia này cũng kỳ vọng dư địa sẽ lan toả ra nhiều nhóm ngành, tạo sự tăng trưởng đồng đều, thay vì phân hoá và chỉ tập trung vào một vài nhóm ngành dẫn dắt như trong năm 2025.

Chất xúc tác cho dòng vốn ngoại trở lại

Phân tích về dòng tiền, bà Linh cho rằng, đánh giá thị trường vào tháng 3/2026 và chính thức nâng hạng TTCK Việt Nam vào tháng 9/2026 của FTSE Russell sẽ là chất xúc tác cho dòng vốn ngoại trở lại thị trường.

Đáng chú ý, thị trường ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực liên quan đến lộ trình nâng hạng của MSCI. Điều này có thể tạo ra những tác động tích cực hơn trong việc thu hút dòng vốn ngoại.

Nhìn lại một thập kỷ qua, đặc biệt trong 2 năm gần đây, nhà đầu tư nước ngoài liên tục bán ròng, rút vốn khỏi thị trường Việt và khu vực ASEAN và tái phân bổ qua các khu vực, quốc gia khác. Do đó, tín hiệu nâng hạng của TTCK Việt Nam có vai trò then chốt trong việc đảo chiều dòng vốn quốc tế. Cùng với đó, việc đẩy mạnh phát triển Trung tâm Tài chính quốc tế có thể nâng chất lượng, cải thiện chiều sâu và khả năng hấp thụ dòng vốn ngoại trong giai đoạn sắp tới.

Nhìn nhận về các nhóm ngành, ông Thái Quang Trung, Giám đốc Đầu tư VinaCapital cho rằng, ngành hàng tiêu dùng sẽ hưởng lợi khi dòng tiền quay lại thị trường.

"Dù ngành này chưa thực sự hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư, nhưng sức tăng trưởng của các nhóm ngành khác cũng sẽ dần lan toả và kéo ngành tiêu dùng đi lên, nhất là dịp cận Tết. Các doanh nghiệp bán lẻ trên sàn sẽ còn dư địa tăng trưởng khi kênh truyền thống thu hẹp và nhường đất cho kênh hiện đại. Điểm rơi dòng vốn có thể sẽ đổ bộ xuống nhóm điện tử, điện máy", ông Trung phân tích về cổ phiếu hàng tiêu dùng.

Ngoài ra, ông Trung cũng cho rằng ngành bảo hiểm thường được hưởng lợi kép trong môi trường tăng trưởng kinh tế tương đối mạnh kèm theo việc tăng lãi suất, cũng như trái phiếu chính phủ tăng.

Đồng thời, các doanh nghiệp ngành bảo hiểm cũng hưởng lợi từ việc thay đổi nhân khẩu học ở Việt Nam khi tuổi đời bình quân cao, thu nhập tăng, tỷ lệ mắc bệnh hiểm nghèo cũng tăng theo. Vì thế, các sản phẩm bảo hiểm ngày càng được chú ý, trong khi tỷ lệ xâm nhập chưa cao.

"Đặc biệt, tốc độ tăng trưởng của các doanh nghiệp trong ngành là 2 chữ số, không thua gì ngành ngân hàng nên tôi nghĩ đây là một trong những ngành sẽ hấp dẫn dòng vốn trong năm nay", ông Trung khẳng định.