M&A bất động sản: Khi 'khẩu vị' FDI thay đổi

Theo báo cáo mới công bố của JLL Việt Nam, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục duy trì ở mức cao trong 6 tháng đầu năm 2026, tạo nền tảng cho hoạt động M&A bất động sản, dù môi trường đầu tư vẫn chịu tác động từ lãi suất quốc tế cao và căng thẳng địa chính trị.

Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, JLL cho biết dòng vốn đang có sự dịch chuyển đáng kể về cơ cấu. Phần lớn vốn FDI tiếp tục chảy vào lĩnh vực sản xuất, chế biến - chế tạo, chiếm khoảng 82,6% tổng vốn đăng ký, trong khi hoạt động M&A bất động sản chỉ chiếm khoảng 7,4% tổng dòng vốn. Điều này phản ánh xu hướng các nhà đầu tư nước ngoài ưu tiên mở rộng hoạt động sản xuất thực tế hơn là thực hiện các thương vụ mua bán - sáp nhập bất động sản.

Nhà đầu tư ưu tiên chất lượng tài sản

Theo JLL, chi phí năng lượng gia tăng, giá xây dựng leo thang cùng điều kiện tiếp cận vốn chặt chẽ đang khiến nhiều chủ đầu tư lựa chọn chuyển nhượng dự án hiện hữu thay vì phát triển dự án mới. Xu hướng này thúc đẩy thị trường M&A khi các nhà đầu tư ưu tiên mua lại những tài sản đã hình thành để rút ngắn thời gian triển khai và giảm thiểu rủi ro.

Đáng chú ý, khẩu vị đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn. Dòng vốn hiện tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược, khả năng kết nối hạ tầng tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, quy trình thẩm định (due diligence) ngày càng được siết chặt khi các quỹ đầu tư đặt ưu tiên vào việc bảo toàn vốn thay vì tìm kiếm cơ hội đầu cơ ngắn hạn.

Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam, nhận định thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch rõ nét từ chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chiến lược tập trung vào chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành.

Theo ông, trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao, các dự án có khả năng tạo dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững sẽ là những tài sản có khả năng thu hút dòng vốn tốt nhất trong thời gian tới.

JLL cũng cho rằng tính thanh khoản trên thị trường hiện không còn phân bổ đồng đều mà tập trung chủ yếu vào các tài sản chất lượng cao, có khả năng chống chịu trước những biến động kinh tế vĩ mô và duy trì hiệu quả khai thác trong dài hạn. Ngược lại, các dự án phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm ở những khu vực chưa có nhu cầu thực vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc thu hút nhà đầu tư.

Những thương vụ đáng chú ý

Về diễn biến giao dịch, phân khúc nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất trên thị trường M&A bất động sản trong nửa đầu năm.

Một trong những thương vụ đáng chú ý là DIC Corp chuyển nhượng bốn phân khu tại Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai). Trong đó, ba phân khu với diện tích khoảng 30,7 ha được chuyển nhượng với giá trị hơn 97 triệu USD, còn phân khu 7.1 rộng khoảng 14,3 ha có giá trị dự kiến hơn 19 triệu USD.

Ở nhóm dự án quy mô lớn, mô hình liên doanh phát triển dự án ngày càng phổ biến. Nổi bật là dự án Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm sau khi TP.HCM chấp thuận để Lotte chuyển nhượng tối đa 35% vốn góp cho các đối tác. Sau đó, Phát Đạt đã ký biên bản ghi nhớ với Lotte Properties và đặt cọc khoảng 34 triệu USD nhằm tham gia dự án.

Ngoài ra, thị trường còn ghi nhận nhiều thương vụ khác như TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản mua khu đất gần 2 ha tại Nhà Bè; OBC Holdings mua dự án Thuận An Xanh; Bcons Group mua dự án Thuận An 2 từ Phát Đạt.

Ở phân khúc bất động sản thương mại, Kinh Bắc hoàn tất việc mua lại Công ty TNHH 3H Việt Nam và Công ty TNHH Logistics A&E để gián tiếp nắm quyền chi phối đơn vị phát triển tổ hợp văn phòng, thương mại cao 34 tầng tại Hà Nội. Trong khi đó, lĩnh vực công nghiệp ghi nhận thương vụ Viconship mua 65% cổ phần Harbour City với giá khoảng 34,7 triệu USD nhằm mở rộng sang bất động sản công nghiệp.

Ngành khách sạn và nghỉ dưỡng cũng tiếp tục thu hút sự quan tâm khi nhà sáng lập SC Capital Partners hoàn tất thương vụ mua lại đơn vị sở hữu Fusion Hotel Group tại Việt Nam, mở rộng hệ thống quản lý lên khoảng 16.000 phòng khách sạn tại bốn thị trường châu Á.

JLL dự báo hoạt động M&A bất động sản sẽ duy trì ổn định trong nửa cuối năm 2026, với dòng vốn tiếp tục tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và đáp ứng yêu cầu về lợi nhuận cũng như quản trị rủi ro, đặc biệt ở các phân khúc nhà ở, khách sạn nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu và một số tài sản bất động sản thương mại chọn lọc.