Xanh hóa, 'chìa khóa' giúp bất động sản công nghiệp 'hút' vốn FDI

Trong nguy có cơ

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối diện với nhiều thách thức. Căng thẳng địa chính trị kéo theo suy thoái kinh tế, dòng tiền căng thẳng, lạm phát cao có khả năng dẫn đến lãi suất cao hơn và thu nhập khả dụng của người dân giảm.

Trong một báo cáo gần đây, Maybank Việt Nam nhận định, suy thoái kinh tế vừa là rủi ro, vừa là cơ hội đối với ngành bất động sản. Những thách thức hiện tại gây áp lực lên việc mở bán dự án mới và giảm khả năng tiếp cận vốn vay cho cả người mua lẫn chủ đầu tư.

Khi khẩu vị rủi ro giảm, định giá cổ phiếu và nhiệt huyết của nhà đầu tư cũng suy giảm. Các doanh nghiệp gặp khó về dòng tiền có thể phải phát hành cổ phiếu, gây thêm áp lực lên định giá.

"Trong giai đoạn suy thoái, tính thanh khoản và khả năng thanh toán (solvency) là quan trọng nhất. Có thể chứng kiến các trường hợp phá sản hoặc phải chuyển nhượng tài sản để trả nợ.

Đây cũng là cơ hội sinh lời lớn nhất vì bất động sản vẫn là kênh đầu tư ưa chuộng, có lịch sử vượt lạm phát tốt và nhu cầu nhà ở thực tại Việt Nam rất lớn", Maybank Việt Nam đánh giá.

Trong khi đó, chứng khoán VNDirect cho rằng, trong hơn một thập kỷ qua, cán cân thương mại của Việt Nam đã thay đổi mạnh mẽ, chuyển từ tình trạng thâm hụt sang thặng dư ổn định. Với tổng kim ngạch xuất nhập khẩu duy trì trung bình trên 150% GDP, Việt Nam hiện nằm trong nhóm những nền kinh tế có độ mở lớn nhất thế giới.

Tuy nhiên, phần lớn giá trị gia tăng đang tập trung ở khu vực FDI. Doanh nghiệp nội địa chỉ đóng góp khoảng 40% tỷ lệ nội địa hóa và chủ yếu vẫn ở các công đoạn gia công đơn giản.

Trong bối cảnh dư địa tăng trưởng dựa vào mở rộng quy mô dần thu hẹp, vấn đề đặt ra không chỉ là tiếp tục thu hút thêm vốn đầu tư mà còn phải khai thác hiệu quả hơn dòng vốn hiện có. Đây cũng là bối cảnh thúc đẩy việc nghiên cứu và triển khai mô hình khu thương mại tự do (Free Trade Zone – FTZ), được xem là bước nâng cấp chiến lược nhằm tái cấu trúc không gian thương mại và nâng cao vị thế của Việt Nam trong chuỗi giá trị toàn cầu.

Bất động sản công nghiệp chuyển dịch xanh

Nhận định về bất động sản công nghiệp, JLL Việt Nam cho rằng, dòng vốn tiếp tục ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, quỹ đất đã được phê duyệt quy hoạch và lộ trình triển khai xác định. Nhà đầu tư trong nước dẫn dắt về tần suất ở các giao dịch quy mô vừa và nhỏ, trong khi nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào tài sản chiến lược thuộc các phân khúc đô thị tích hợp, nhà ở cao cấp và bất động sản công nghiệp.

Trong nhóm bất động sản công nghiệp, logistics tiếp tục là động lực chính của hoạt động M&A, phù hợp với xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh. Ở miền Nam, các dự án hạ tầng như sân bay Long Thành, Vành đai 3, metro số 2 và cầu Phú Mỹ 2 đang mở rộng năng lực phát triển các trung tâm logistics quy mô lớn. Ở miền Bắc, năng lực kết nối liên tỉnh được củng cố thông qua Vành đai 4 vùng Thủ đô, các đoạn tuyến cao tốc Bắc – Nam phía Đông kết nối Ninh Bình – Hải Phòng – Quảng Ninh, cùng các dự án tăng cường tiếp cận cảng Lạch Huyện và các trục cao tốc trọng yếu, qua đó cải thiện liên kết chuỗi cung ứng giữa các cực công nghiệp.

Theo JLL, ba yếu tố đang nâng đỡ dòng vốn M&A vào logistics gồm nhu cầu tiếp tục tăng từ thương mại điện tử và ngành phân phối, đặt ra yêu cầu cao hơn đối với kho bãi hiện đại và trung tâm xử lý hàng hóa; chi phí đất tại các khu công nghiệp hình thành lâu năm tăng, trong khi mô hình kho vận hiện đại đòi hỏi quỹ đất lớn, dẫn đến xu hướng dịch chuyển ra khu vực vệ tinh; cùng lúc đó, tiêu chuẩn vận hành ngày càng cao về công nghệ, tự động hóa và thực hành ESG thúc đẩy nâng cấp chất lượng tài sản và tái cơ cấu danh mục.

Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường Vốn JLL Việt Nam cho biết: "Chúng tôi dự báo giai đoạn tháng 8–9/2026 có thể là khoảng thời gian sôi động đối với M&A khi doanh nghiệp đã tích lũy đủ nguồn lực, điều kiện khảo sát thực địa thuận lợi và tiến độ giải ngân cuối năm được đẩy nhanh; tâm lý thị trường cũng có thể nhận hỗ trợ từ đợt đánh giá nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam của FTSE Russell dự kiến trong quý III/2026".

Để tạo bước tiến trong thu hút đầu tư FDI và thúc đẩy thị trường M&A năm 2026, ba nhóm thách thức pháp lý cần được giải quyết đồng bộ. Trước hết là sự không thống nhất trong triển khai chính sách giữa các địa phương, dẫn đến tình trạng "cùng luật, khác cách hiểu", đặc biệt gây khó khăn cho các dự án logistics trải dài qua nhiều tỉnh. Kế đến là hiệu quả xử lý hành chính và mức độ minh bạch, khi không ít dự án có tiềm năng vẫn kéo dài do chờ văn bản hướng dẫn hoặc sự phối hợp chưa nhịp nhàng giữa các cơ quan về đất đai, quy hoạch, môi trường và giao thông; việc áp dụng cơ chế "một cửa điện tử" với cam kết thời gian xử lý cụ thể có thể cải thiện rõ rệt tiến độ.

Cuối cùng là nhu cầu hoàn thiện khung pháp lý M&A, bao gồm quy định về chuyển nhượng vốn, quyền sử dụng đất trong dự án liên doanh và cơ chế giải quyết tranh chấp; đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian phê duyệt sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các thương vụ quy mô lớn.

Theo JLL, tính bền vững đã trở thành yêu cầu cốt lõi đối với khu công nghiệp và kho vận chất lượng cao, cũng như khách sạn và nghỉ dưỡng chuẩn quốc tế. Nhiều tập đoàn đa quốc gia yêu cầu chứng nhận xanh ngay từ giai đoạn đề xuất thuê. Tại Hà Nội và TP.HCM, tiêu chí xanh và hiệu suất cao là bộ lọc quan trọng trong quyết định thuê của doanh nghiệp.

Nhìn về giai đoạn 2026–2030, thị trường được kỳ vọng tiếp tục cạnh tranh dựa trên chất lượng sản phẩm và dịch vụ. M&A nhiều khả năng duy trì vai trò tích cực trong tái cấu trúc danh mục và nâng cao chất lượng nguồn cung, trong khi giá thuê đất khu công nghiệp dự báo tăng trưởng 5–6% mỗi năm trong năm năm tới.

Với nền tảng vĩ mô ổn định, hạ tầng kết nối tiếp tục được cải thiện và dòng vốn FDI duy trì tích cực, logistics được định vị là một trong những phân khúc cốt lõi của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn tới.

Chuyên gia Stephanie nhấn mạnh: "Những năm tiếp theo sẽ phân định rõ ràng giữa những tài sản được thiết kế cho tương lai và những tài sản đối mặt với rủi ro lỗi thời. Câu hỏi không còn là liệu có nên đầu tư vào ESG và hạ tầng dữ liệu, mà là liệu chủ đầu tư có đủ nhanh để bắt kịp xu hướng này hay không".

Đồng quan điểm, ông Bùi Lê Anh Hiếu – Giám đốc Tiếp thị Kinh doanh CTCP Long Hậu cho rằng, trong vài năm gần đây, tiêu chuẩn ESG đã chuyển từ định hướng chiến lược sang yêu cầu bắt buộc trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Các tập đoàn lớn tại châu Âu và Bắc Mỹ ngày càng siết chặt điều kiện với nhà cung ứng, từ kiểm tra phát thải carbon, tiêu chuẩn môi trường lao động, đến hạ tầng sản xuất. Cùng với đó, các chính sách mới như CBAM – Cơ chế điều chỉnh carbon biên giới của EU cũng đang tác động trực tiếp đến chi phí xuất khẩu của doanh nghiệp sản xuất.

"ESG không còn là xu hướng tự nguyện mà đã trở thành điều kiện cần để doanh nghiệp FDI đáp ứng yêu cầu của chuỗi cung ứng. Long Hau LEED Park được xây dựng để giải quyết trực tiếp ba áp lực lớn nhất của nhà đầu tư hiện nay: Tốc độ triển khai sản xuất - Tối ưu chi phí vận hành - Đáp ứng khắt khe các tiêu chuẩn xanh ngay từ ngày đầu tiên", ông Hiếu nói.

Theo ông Hiếu, dự án Long Hau LEED Park khởi công ngày 19/3 vừa qua tại Khu công nghiệp Long Hậu (Tây Ninh) được thiết kế theo tiêu chí "Ready-to-operate". Doanh nghiệp có thể dọn vào vận hành ngay nhờ mô hình xưởng lưỡng dụng và dịch vụ hỗ trợ 1:1. Long Hau LEED Park giải quyết đồng thời bài toán tốc độ bố trí nhà máy sản xuất và yêu cầu khắt khe về tiêu chuẩn ESG của đối tác quốc tế.