Muốn doanh nghiệp giữ nhà để cho thuê, phải mở đường cho REITs

Doanh nghiệp cần "lối thoát vốn"

Tại phiên họp Chính phủ chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 7, cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Thủ tướng Lê Minh Hưng yêu cầu cơ quan soạn thảo thể chế hóa đầy đủ chủ trương phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê; đồng thời nghiên cứu bổ sung các cơ chế đột phá đối với loại hình nhà ở cho thuê, hoàn thiện Quỹ nhà ở quốc gia theo hướng phân cấp mạnh cho địa phương và xây dựng khung pháp lý đồng bộ nhằm khơi thông nguồn lực cho thị trường.

Song song với đó, Thủ tướng cũng yêu cầu Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai, hạn chế tình trạng chồng chéo trong thủ tục chuyển nhượng dự án.

Động thái này được giới chuyên gia đánh giá là bước đi quan trọng nhằm xây dựng thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp - một cấu phần còn thiếu của thị trường bất động sản Việt Nam.

Không chỉ góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là lao động trẻ và chuyên gia nước ngoài, mô hình này còn được kỳ vọng giúp nâng cao sức hấp dẫn của Việt Nam trong thu hút dòng vốn FDI, đồng thời giảm áp lực lên phân khúc nhà ở sở hữu trong bối cảnh giá bán liên tục leo thang.

Tuy nhiên, khác với các dự án nhà ở thương mại truyền thống, nhà ở cho thuê vận hành theo một mô hình hoàn toàn khác.

Nếu dự án để bán cho phép chủ đầu tư thu hồi phần lớn dòng tiền ngay sau khi bàn giao căn hộ thì với nhà ở cho thuê, doanh nghiệp phải giữ lại toàn bộ dự án để khai thác trong hàng chục năm. Dòng tiền thu về diễn ra chậm, trong khi chi phí đầu tư ban đầu vẫn rất lớn.

Chính sự khác biệt này khiến bài toán lớn nhất của doanh nghiệp không còn là tìm người thuê, mà là tìm cơ chế thu hồi vốn.

REITs - mắt xích còn thiếu của thị trường

Trả lời báo chí, bà Trang Lê, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho rằng nếu không có cơ chế thoái vốn phù hợp, rất ít doanh nghiệp sẵn sàng đầu tư quy mô lớn vào nhà ở cho thuê bởi nguồn vốn sẽ bị "giam" quá lâu trong dự án.

Theo bà, lời giải nằm ở việc phát triển các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs).

Theo mô hình này, sau khi dự án vận hành ổn định, đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 80-90% và hình thành dòng tiền bền vững - thường sau khoảng 4-5 năm - chủ đầu tư có thể chuyển nhượng toàn bộ dự án cho REITs.

Việc bán lại tài sản giúp doanh nghiệp nhanh chóng thu hồi vốn để phát triển các dự án mới, thay vì tiếp tục nắm giữ và vận hành dự án trong suốt vòng đời khai thác.

Ở chiều ngược lại, REITs sẽ sở hữu các tài sản đã chứng minh được hiệu quả khai thác, tạo nguồn thu ổn định từ hoạt động cho thuê và phân phối lợi nhuận cho các nhà đầu tư tham gia quỹ.

Theo bà Trang Lê, đây là mô hình đã được nhiều quốc gia phát triển áp dụng thành công, hình thành vòng tuần hoàn vốn liên tục giữa chủ đầu tư và các quỹ đầu tư dài hạn.

Không chỉ tạo "lối thoát vốn" cho doanh nghiệp, REITs còn giúp hình thành một lớp tài sản đầu tư mới trên thị trường vốn, qua đó kết nối dòng tiền dài hạn của các nhà đầu tư với nhu cầu phát triển nhà ở cho thuê.

Không chỉ cần ưu đãi đất đai và thuế

Trao đổi với Nhadautu.vn, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng để mô hình nhà ở cho thuê phát triển, cần có thêm những chính sách hỗ trợ mang tính thực chất hơn.

Theo ông, các chính sách hiện nay vẫn chủ yếu tập trung vào nhà ở xã hội để bán, thông qua miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế và hỗ trợ lãi suất.

Trong khi đó, nhà ở cho thuê có đặc điểm hoàn toàn khác khi thời gian thu hồi vốn kéo dài và dòng tiền tích lũy từng tháng, khiến doanh nghiệp khó đạt hiệu quả tài chính nếu không có cơ chế hỗ trợ phù hợp.

Do đó, ngoài ưu đãi về đất đai và thuế, cần bổ sung các cơ chế như tín dụng dài hạn, rút ngắn thủ tục phê duyệt, hỗ trợ vận hành và chia sẻ rủi ro với nhà đầu tư.

"Quy hoạch đã có, chủ trương đã rõ, điều còn thiếu là để doanh nghiệp nhìn thấy tính khả thi về mặt thương mại, thay vì chỉ dựa vào các chính sách ưu đãi", ông David Jackson nhấn mạnh.

Ở góc độ khác, bà Trang Lê cho rằng Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm của Trung Quốc trong việc phát triển quỹ đất dành riêng cho nhà ở cho thuê.

Theo đó, loại đất này có giá chỉ bằng khoảng 20% so với đất phát triển nhà ở sở hữu lâu dài.

Tiền sử dụng đất hiện chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án. Vì vậy, nếu tách riêng quỹ đất dành cho nhà ở cho thuê với mức giá thấp hơn đáng kể, chi phí đầu vào sẽ giảm mạnh, qua đó kéo giảm giá thuê và mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Tuy nhiên, bà cũng lưu ý Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn nghiên cứu mô hình phù hợp và chưa đưa ra quyết định cuối cùng về việc phát triển theo hướng bán nhà có thời hạn 50-70 năm hay xây dựng mô hình nhà ở cho thuê thuần túy như nhiều quốc gia phát triển.

Muốn có thị trường nhà ở cho thuê, phải tạo vòng quay vốn

Theo các chuyên gia, để hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, Việt Nam cần giải quyết đồng thời hai bài toán: giảm chi phí đầu vào và tạo cơ chế luân chuyển vốn.

Nếu chỉ yêu cầu doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê nhưng không có cơ chế thoái vốn, dòng vốn sẽ bị "khóa" trong dự án suốt nhiều thập kỷ, khiến phân khúc này khó hấp dẫn nhà đầu tư.

Ngược lại, khi kết hợp được quỹ đất phù hợp với hệ thống REITs đủ mạnh, thị trường sẽ hình thành một vòng tuần hoàn vốn hiệu quả: doanh nghiệp phát triển dự án, vận hành đến khi tạo dòng tiền ổn định, chuyển nhượng cho quỹ tín thác để thu hồi vốn và tiếp tục đầu tư các dự án mới.

Đó cũng là cách nhiều nền kinh tế đã xây dựng thành công thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, nơi chủ đầu tư tập trung phát triển sản phẩm, các quỹ đầu tư nắm giữ tài sản dài hạn, còn người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý.

Trong bối cảnh Việt Nam đang sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, việc thiết kế một cơ chế đủ mạnh để doanh nghiệp nhìn thấy "lối thoát vốn" sẽ quyết định liệu nhà ở cho thuê có thể trở thành một phân khúc phát triển bền vững hay tiếp tục chỉ dừng lại ở chủ trương.