Hà Nội đẩy mạnh mô hình TOD, bất động sản bứt phá theo hạ tầng metro

Trong khi giá căn hộ toàn thị trường Hà Nội tăng khoảng 12% sau một năm, các dự án dọc tuyến metro lại ghi nhận mức tăng tới 19%, cá biệt có dự án tăng trên 40%.

TOD (Transit-Oriented Development) tổ chức lại đô thị quanh nhà ga/ trạm giao thông công cộng để phục vụ nhu cầu kết nối một cách hoàn hảo nhất: đi bộ và trung chuyển thuận tiện, dịch vụ & thương mại phát triển để phục vụ dân cư. Khi các điều kiện này hội tụ, metro trở thành lực đẩy làm thay đổi thói quen đi lại và cư trú của người dân, từ đó hình thành mặt bằng giá mới theo trục kết nối.

Tại Hà Nội, hiệu ứng này đang thể hiện rất rõ. Theo dữ liệu tổng hợp của Batdongsan.com.vn, giá căn hộ tại quận Cầu Giấy trong bán kính 500m quanh các ga tuyến Nhổn - Cầu Giấy tăng trên 40% trong một năm (Q3/2023 - Q3/2024). Đơn cử như: Indochina Plaza Hanoi từ 80-85 triệu đồng/m² lên 97-115 triệu đồng/m² (Q1/2024 - Q1/2025).

Ở phía Tây Nam, hành lang Hà Đông gắn với tuyến Cát Linh - Yên Nghĩa (2A) cũng ghi nhận mức tăng theo "mặt bằng mới". Theo Batdongsan.com.vn thống kê, Vinhomes Metropolis - Liễu Giai từ 82 triệu đồng/m² (tháng 11/2021) tăng lên 148 triệu đồng/m² (thời điểm tuyến này vận hành vào tháng 8/2024), và tới nay đạt mức 194 triệu đồng/m² (Q4/2025).

Khảo sát tin đăng trên trang Nhà Tốt cho thấy, giá nhà thấp tầng (biệt thự, liền kề, shophouse) quanh các tuyến metro Hà Nội ghi nhận mức cao hơn 5-15% so với khu vực xa hơn. Khu vực Tây Hà Nội (tuyến Cát Linh - Hà Đông), biệt thự có mức giá lên đến 14.000-16.000 USD/m²; tương đương khoảng 360 - 419 triệu đồng/m².

Khu vực lân cận tuyến metro số 5 Văn Cao - Hòa Lạc dù chỉ mới ở giai đoạn triển khai cũng tăng giá mạnh. Giai đoạn Q4/2021 - Q4/2025, đất nền khu vực trung tâm như quận Hoàn Kiếm giá từ 763 triệu đồng/m² tăng lên đến 956 triệu đồng/m². Ven tuyến, các khu vực xa trung tâm hơn cũng tăng mạnh, như Nam Từ Liêm từ 70 triệu đồng/m² lên 117 triệu đồng/m²; Hoài Đức từ 46 triệu đồng/m² lên 136 triệu đồng/m².

Tương tự, phân khúc thấp tầng tại Hòa Lạc cũng cộng hưởng sức nóng hạ tầng. Nhà liền kề rộng 154m² tại Hoà Lạc Metrocity đang được rao bán khoảng 13,7 tỷ; tương đương khoảng 89 triệu/m², ngang mức giá căn hộ Seasons Avenue cạnh tuyến metro 2A trong trung tâm, đã vận hành được hơn 4 năm (từ tháng 11/2021).

Sự thay đổi trong thói quen đi lại của người dân, cùng với quy định về việc hạn chế phương tiện cá nhân vào trung tâm và áp dụng phí giảm ùn tắc, bất động sản gần metro trở thành lựa chọn ưu tiên hàng đầu, giúp giá trị khu vực này "tiếp tục cất cánh".

TP. Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành 96,8km metro đến năm 2030, đồng thời lên kế hoạch các phân kỳ mở rộng sau 2030; định hướng quy hoạch Thủ đô giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn 2050 nêu chủ trương đầu tư 14 tuyến đường sắt đô thị.

Năm 2025, Hà Nội đã khởi công thêm tuyến đường sắt đô thị số 2 (Nam Thăng Long - Trần Hưng Đạo) và tuyến số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc). Tuyến metro số 5 được kỳ vọng tạo cú hích mạnh cho thị trường bất động sản dọc tuyến khi vận hành chính thức. Các chuyên gia dự báo giá có thể tăng 30-50% nhờ mô hình TOD.

Với định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD, các cực dân cư, thương mại, dịch vụ sầm uất hình thành quanh nhà ga trở thành động lực quan trọng để bất động sản tăng giá theo đúng giá trị khai thác thực tế.

Điểm đáng chú ý là TOD không dừng ở nội đô, mà đang được đặt vào bài toán liên vùng. TP. Hà Nội và Bắc Ninh đã thống nhất quy mô tuyến đường kết nối từ sân bay Gia Bình về trung tâm Hà Nội và mở rộng nghiên cứu không gian phát triển đô thị dọc hai bên tuyến trong phạm vi 300-400m theo định hướng quy hoạch TOD.

Hai địa phương cũng thống nhất đề xuất cập nhật - đầu tư ga Trung Mầu trong giai đoạn 1 của dự án đường sắt Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng, đồng thời nghiên cứu định hướng phát triển tuyến đường sắt đô thị dọc tuyến kết nối sân bay Gia Bình - Hà Nội ở giai đoạn sau để đấu nối với các tuyến đường sắt đô thị và đường sắt liên vùng.

Với quyết tâm đẩy mạnh mô hình TOD của Hà Nội, metro đang trở thành thước đo mới của giá trị đô thị: nơi nào tiếp cận ga thuận tiện và có quy hoạch - tiện ích đồng bộ, nơi đó dễ bứt nhịp về nhu cầu ở, thuê và thanh khoản. "Bất động sản bứt phá theo hạ tầng metro" không còn là kỳ vọng, mà đang dần trở thành xu hướng định hình mặt bằng giá mới của thị trường.