M&A bất động sản có thực sự sôi động?

Hồi đầu tháng 10, Tập đoàn Keppel (Singapore) thông báo việc thoái 70% cổ phần tại dự án Saigon Sports City, quy mô 64 ha ở TP. Thủ Đức, TP.HCM.

Trong đó, Công ty TNHH HTV Đại Phước sẽ mua tổng cộng 35% vốn dự án thông qua hai đợt. Đợt đầu tiên, Đại Phước mua 5% và thanh toán khoản tiền mặt 320 tỷ đồng. Đợt tiếp theo, Đại Phước thanh toán 30% phần vốn còn lại, tương ứng giá trị từ 2.879-3.290 tỷ đồng, phụ thuộc vào thời điểm các điều kiện chuyển nhượng được đáp ứng và tùy thuộc vào thời điểm hoàn tất.

Bên thứ 2 là Công ty CP Bất động sản Vinobly sẽ mua 35% vốn còn lại. Vinobly sẽ thanh toán trong khoảng dao động từ 3.359-3.839 tỷ đồng. Giá trị thanh toán cũng tùy thuộc vào thời điểm đáp ứng các điều kiện tiên quyết và tùy thuộc vào điều chỉnh khi hoàn tất.

Giới chuyên ra cho rằng, năm nay tiếp tục là năm sôi động của hoạt động mua bán & sáp nhập (M&A) các dự án bất động sản (BĐS). Nguyên nhân là do doanh nghiệp BĐS trong nước vẫn đang gặp khó về vốn hoặc có những chuyển đổi trong cơ cấu doanh nghiệp, tái cấu trúc doanh nghiệp để phù hợp với tình hình mới.

Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường BĐS Việt Nam đã ghi nhận 11 thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) giao dịch thành công.

Cụ thể, dự án The One World được Kim Oanh Group bán cho Sumitomo ForestryKumagai GumiNTT Group với giá trị giao dịch là 1 tỷ USD; Vingroup bán 55% cổ phần/quyền sở hữu tại SDI (cổ đông lớn gián tiếp của Vincom Retail) cho Công ty TNHH T.P.I.D (tỷ lệ mua 16%), Công ty Đầu tư và Phát triển Falcon (tỷ lệ mua 12,5%), EMERALD BID (tỷ lệ mua 10,5%), Công ty CP Đầu tư Kinh doanh NP (tỷ lệ mua 16%) với tổng giá trị giao dịch là 982 triệu USD.

Hay như, Becamex IDC bán khu đô thị và nhà ở Tân Thành Bình Dương cho Công ty Sycamore Limited (công ty con của CapitaLand) với giá 553 triệu USD; Công ty CP Sonadezi Châu Đức bán 18 ha công nghiệp rộng cho Tripod Technology Corporation với giá 250 triệu USD.

Tương tự, Nishi Nippon Railroad mua lại 25% cổ phần/quyền sở hữu tại dự án Paragon Đại Phước của Tập đoàn Nam Long (NLG) với giá 26 triệu USD; Công ty Đầu tư Hải Phát mua lại cổ phần/quyền sở hữu của Công ty CP IDGREEN Kỳ Sơn với giá 17 triệu USD; Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền mua lại cổ phần/quyền sở hữu của Công ty CP Đầu tư Bất động sản Lộc Minh với giá 14 triệu USD;

Công ty CP Trung Khôi bán 20% cổ phần/quyền sở hữu cho Great Master PTE.LTD với giá 5 triệu USD; Công ty Hưng Sơn bán quyền sử dụng đất của dự án Vlasta Sầm Sơn cho Công ty CP Đầu tư Bất động sản Hưng Phú với giá 0,8 triệu USD; Tập đoàn Hùng Vương (Dự án Hùng Vương Plaza) bán 75% cổ phần/quyền sở hữu cho Tập đoàn KIDO, giá trị thương vụ không được tiết lộ; Công ty CP Đầu tư Hoàn Sinh Gia Lai bán khách sạn Hoàng Anh Gia Lai cho Tập đoàn Mường Thanh, giá trị thương vụ không được tiết lộ.

M&A BĐS đạt mức cao nhất trong 6 năm qua

Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, tổng giá trị của 9/11 thương vụ đã được cập nhật đạt hơn 1,8 tỷ USD. Trong đó, giao dịch có giá trị cao nhất là 982 triệu USD, cao gấp 2,2 lần so với thương vụ lớn nhất được ghi nhận tính đến đầu tháng 12/2023.

Ngay cả khi chưa xác định rõ giá trị giao dịch thành công của 2/11 thương vụ M&A thì giá trị bình quân các thương vụ M&A BĐS trong 9 tháng năm 2024 cũng đạt mức cao nhất trong 6 năm trở lại đây và ít nhất là gấp đôi so với năm 2023.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, nhu cầu M&A BĐS sẽ vẫn tập trung ở phân khúc nhà ở, BĐS công nghiệp và logistics. Bởi, nhu cầu nhà ở luôn duy trì ở mức cao và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu cùng nhu cầu phát triển khu công nghiệp.

Một xu hướng có thể thấy rõ trong các thương vụ M&A BĐS nêu trên là các doanh nghiệp đã chuyển đổi chiến lược từ "mua đứt" sang "góp gạo thổi cơm chung".

Cushman & Wakefield tiết lộ, nhiều giao dịch M&A đã và đang trong quá trình đàm phán với kết quả khá tích cực. Mục tiêu đầu tư của khối ngoại vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như có pháp lý hoàn chỉnh, nhiều tiềm năng phát triển.

Trong khi đó, nhận định về hoạt động M&A BĐS, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam bày tỏ, các nhà đầu tư nước ngoài nhận thấy, các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM là những đại đô thị với tiềm năng đầu tư rất hấp dẫn. Tuy nhiên, các nhà đầu tư gặp khó khăn do vướng mắc về pháp lý và việc tiếp cận quỹ đất.

Thị trường dành cho các nhà đầu tư nước ngoài rất lớn nhưng cũng rất khó tiếp cận, đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM, ngoại trừ những dự án đã có từ lâu và đã hoàn thiện pháp lý 5-7 năm trước hoặc hợp tác với các doanh nghiệp trong nước.

Ông Khương cho rằng, "khẩu vị" của các nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện M&A tại Việt Nam vẫn hướng vào lĩnh vực BĐS nhà ở nhưng số lượng giao dịch rất hạn chế. Điển hình chỉ có một số ít nhà đầu tư như từ Malaysia sở hữu một vài dự án. Vì vậy, từ nay đến cuối năm, khó có thể kỳ vọng vào các thương vụ M&A mới.