TP.HCM kiến nghị không sửa đổi bảng giá đất

Nội dung được UBND TP.HCM nêu trong văn bản gửi Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, Bộ trưởng Bộ NN&MT và Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc góp ý dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.

Theo đó, UBND TP.HCM cho biết, bên cạnh những kết quả đạt được, trong quá trình tổ chức thực hiện Luật Đất đai năm 2024 đã phát sinh một số yêu cầu trong tình hình mới đòi hỏi phải sửa đổi, bổ sung.

Thứ nhất, về bảng giá đất tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024. Điều 155 nêu "Giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất: trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá".

UBND TP.HCM cho biết, hiện nay công tác xác định giá đất làm cơ sở tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo Luật Đất đai 2024 nhận được sự đồng thuận rất lớn của người dân có đất bị thu hồi và việc thu hồi đất được triển khai rất nhanh chóng. Ví dụ điển hình như dự án đường Vành đai 3 đi qua TP.HCM - Bình Dương - Long An.

Thành phố đã tiến hành điều chỉnh bảng giá đất gần sát giá thị trường, xây dựng cho các loại đất như: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải thương mại dịch vụ), các loại đất khác phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương, đã góp phần ổn định tình hình kinh tế, xã hội trong thời gian qua.

Tuy nhiên, bảng giá đất sau khi điều chỉnh có tác động sâu rộng đến các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, việc phải nộp một khoảng chênh lệch khá cao đã làm hạn chế một số quyền của người sử dụng đất.

Do đó, UBND TP.HCM kiến nghị Phó Thủ tướng giao các bộ, ngành tham mưu để Chính phủ trình Quốc hội ban hành nghị quyết với nội dung "Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng từ 20-30% bảng giá đất".

Đồng thời, để ổn định trong việc thực thi chính sách, thành phố đề nghị trong lần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai lần này không sửa đổi nội dung liên quan đến bảng giá đất.

Kiến nghị bỏ khoản thu tiền sử dụng đất bổ sung

Thứ hai, về giá đất cụ thể khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Công tác xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp định giá đất được quy định tại khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai, có liên quan rất nhiều loại chi phí đầu tư, cũng như tiến độ dự án tùy vào quy mô từng dự án. Trong đó, có những trường hợp khi xác định giá đất cụ thể cho kết quả thấp hơn bảng giá đất.

TP.HCM cho rằng, bảng giá đất điều chỉnh được xây dựng dựa trên nguồn dữ liệu là các giao dịch hình thành từ những bất động sản nhà phố có diện tích nhỏ, giá tương đối cao so với mặt bằng chung (tiệm cận giá thị trường) mà không phải là một dự án riêng biệt nên không tính được các yếu tố chi phí đầu tư, quy mô, tiến độ dự án.

Nếu thực hiện theo nội dung sửa đổi Luật Đất đai là "bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất" thì đối với các dự án cụ thể sẽ cho kết quả giá đất rất cao, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án của các nhà đầu tư.

Do đó, TP.HCM kiến nghị giữ nguyên các điều khoản liên quan đến công tác tổ chức xác định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024.

UBND TP.HCM cho hay, hiện nay, khó khăn, vướng mắc chỉ tập trung đối với các hồ sơ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003. Do thời điểm này thị trường bất động sản chưa phát triển, nên việc thu thập thông tin để xác định giá đất rất hạn chế (đa số các dự án chưa đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rơi vào trường hợp này).

Vì vậy, thành phố kiến nghị Phó Thủ tướng giao các Bộ ngành tham mưu Chính phủ ban hành nghị định cho phép: "Đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết theo Luật Đất đai năm 2003, mà đến nay cơ quan có thẩm quyền chưa quyết định giá đất thì áp dụng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành có hiệu lực tại thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (x) với hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành năm 2015".

Việc cho phép áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành năm 2015 cũng đảm bảo phù hợp với giá thị trường và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với nhà đầu tư.

Thứ ba, về khoản tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.

UBND TP.HCM nhìn nhận, việc buộc người sử dụng đất phải nộp bổ sung mức thu 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp là chưa hợp lý. Bởi, người sử dụng đất không có lỗi trong việc chậm tổ chức xác định giá đất cụ thể nên không buộc phải nộp khoản tiền bổ sung với mức thu 5,4%/năm, nhất là trong bối cảnh tình hình kinh tế - xã hội chỉ vừa có dấu hiệu hồi phục sau đại dịch.

Vì vậy, để thu hút nguồn vốn đầu tư và tạo động lực phát triển kinh tế, UBND TP.HCM kiến nghị bỏ thu khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.