[Cafe Cuối tuần] Khi giá đất-giá nhà và giấc mơ an cư cùng đứng trước ngã ba chính sách

Theo số liệu Bộ công bố, tại Hà Nội và TP.HCM, giá nhà ở thương mại hiện cao gấp 20–25 lần thu nhập bình quân năm của người lao động, trong khi mức hợp lý chỉ nên khoảng 8–10 lần. Bộ chỉ ra hàng loạt nguyên nhân: thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, chi phí đầu vào (đất, giải phóng mặt bằng, vật liệu, lãi vay) tăng, cùng sự chậm trễ trong phê duyệt dự án khiến thị trường lệch về phân khúc cao cấp.

Chính vì vậy, giá nhà đang ở mức "xa tầm với" của phần lớn người dân.

Trên nền thực tế ấy, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng đề cập tới vấn đề này trong văn bản góp ý cho Dự thảo bảng giá đất mới của TP Hà Nội giai đoạn 2025–2029. Theo dự thảo, giá đất ở nhiều khu vực nội đô có thể tăng 50–100%, thậm chí một số tuyến phố trung tâm như Tràng Tiền, Hàng Bài, Nguyễn Du… có thể chạm ngưỡng 600-700 triệu đồng/m².

Hiệp hội cảnh báo việc tăng mạnh bảng giá đất hành chính sẽ không chỉ tác động đến thuế, phí, mà còn làm tăng giá đầu vào cho toàn bộ thị trường bất động sản, đặc biệt với các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

VNREA dẫn ví dụ cụ thể: một dự án nhà ở xã hội 1 ha tại Hà Nội nếu giá đất tính tiền sử dụng đất tăng gấp đôi, chi phí đất có thể đội thêm 30–40 tỷ đồng, khiến giá bán mỗi căn hộ tăng thêm 3–5 triệu đồng/m². Với căn hộ 60m², người mua sẽ phải trả thêm ít nhất 180–300 triệu đồng – một con số đủ để "đóng sập cánh cửa an cư" của hàng ngàn gia đình trẻ. Trong khi đó, giá nhà bình quân tại Hà Nội hiện đã tiệm cận 55–60 triệu đồng/m², gần gấp đôi giai đoạn 2019–2020, còn nguồn cung nhà dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất khỏi thị trường.

Phía TP Hà Nội giải thích, điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết để tiệm cận giá thị trường, phản ánh đúng giá trị đất đai và tăng nguồn thu ngân sách phục vụ đầu tư hạ tầng, phúc lợi. Năm 2023, thu từ đất đai của Hà Nội đạt hơn 45.000 tỷ đồng, chiếm gần 20% tổng thu ngân sách.

Tuy nhiên, chính sự lệ thuộc này khiến chính quyền đứng trước bài toán khó: nếu không tăng giá đất thì khó tăng thu; nhưng nếu tăng quá nhanh, giá nhà sẽ bị đẩy lên cao, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản và chính quyền địa phương đương nhiên đều thừa nhận mục tiêu là chung tay lo chỗ ở cho dân.

Nhưng để đạt được điều đó, "cỗ xe tứ mã" không thể để mỗi ngựa chạy một đường mà cần điều tiết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Tăng giá đất không nên là công cụ thu ngân sách đơn thuần, mà phải đi kèm chính sách khuyến khích phát triển quỹ đất nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và người thu nhập thấp – những nhóm đang bị thị trường "bỏ quên".

Trong các phiên họp gần đây, Thủ tướng đã nhiều lần đặt câu hỏi:

"Tại sao giá nhà vẫn tăng, dù giá đất, vật liệu, lãi vay từng giảm? Liệu có xung đột lợi ích giữa mục tiêu tăng thu và mục tiêu an cư?"

Câu hỏi ấy như lời cảnh tỉnh cho toàn bộ hệ thống chính sách. Ở ngã ba của phát triển, giữa yêu cầu "định giá đất đúng" và "định hướng thị trường đúng", điều quan trọng không chỉ là giá đất bao nhiêu, mà là giá nhà có còn trong tầm tay người dân hay không.

Giấc mơ an cư không thể chỉ dựa trên những con số thu ngân sách, mà phải được đo bằng số lượng gia đình có được mái nhà ổn định, trong một đô thị phát triển bền vững – nơi tăng trưởng kinh tế song hành cùng công bằng xã hội.