Không thể giảm giá nhà bằng cơ chế siết chặt

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý của các bộ, ngành về dự thảo nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản (BĐS). Đây là vấn đề nhận được sự quan tâm lớn của dư luận và còn nhiều ý kiến trái chiều.

Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất các cơ chế để kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản trong thời gian tới, gồm: Chính sách minh bạch hóa các giao dịch bất động sản thông qua Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập; Chính sách cho vay đối với người mua nhà ở; Chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Xoay quanh chủ đề này, Phó Giám đốc Eagle Academy Nguyễn Hoàng đã có những trao đổi với Nhadautu.vn.

Dự thảo nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá BĐS đang nhận được sự quan tâm lớn của dư luận, ông đánh giá thế nào về đề xuất này?

Ông Nguyễn Hoàng: Vừa qua, thị trường bất động sản (BĐS) nói riêng và dư luận lại được phen dậy sóng bởi đề xuất của Bộ Xây dựng. Trong đó, hạn chế tín dụng mua căn nhà thứ 2 trở đi; thành lập sàn giao dịch BĐS quốc gia do Nhà nước quản lý và việc dành tối thiểu 20% nhà ở thương mại cho nhà ở giá bình dân.

Trước đó nữa là đề xuất Bộ Tài chính trong dự thảo Thuế TNCN về chuyển nhượng BĐS với các bậc khác nhau. Nếu chính sách thuế này đi vào thực thi, không chỉ gây sốc thị trường BĐS mà nó còn ảnh hưởng đến quyền lợi của nhiều người dù không hẳn là đầu tư, đầu cơ.

Trước tiên, tôi hoàn toàn ủng hộ các đề xuất của Bộ Xây dựng nêu trên, Bộ Tài chính đề xuất việc đánh thuế BĐS thứ 2; Thuế TNCN khi chuyển nhượng BĐS... là cần thiết và rất hợp lý. Tuy nhiên, chúng ta cần có lộ trình từng bước và phải phù hợp vào bản chất nền kinh tế, bản chất thị trường của Việt Nam.

Như ông nói, việc các cơ chế, chính sách của Nhà nước nhằm kiểm soát thị trường phát triển bền vững là cần thiết. Vậy, với đề xuất của Bộ Xây dựng ông còn băn khoăn điều gì?

Ông Nguyễn Hoàng: Như với nhiều đề xuất khác, tôi băn khoăn về tính khả thi của các chính sách này khi áp dụng vào thực tiễn. Ví dụ, việc hạn chế tín dụng khi mua nhà thứ 2 trở đi, có lẽ chính sách này không đi vào cốt lõi của vấn đề và có thể còn gây ảnh hưởng đến mối quan hệ ngân hàng - BĐS.

Thứ nhất, tín dụng BĐS chiếm tỷ lệ lớn trong hoạt động cho vay của ngân hàng, nếu như hạn chế cho vay mua BĐS trước mắt sẽ giảm hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Nhưng, liệu rằng dòng vốn sẽ được luân chuyển qua các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác hay không?

Thứ hai, do bản chất thị trường BĐS, đối với các dự án khi bán hàng ra thì những nhà đầu tư là người tiên phong đi mua hàng lần đầu của chủ đầu tư. Nếu những nhà đầu tư này bị kìm hãm, chủ đầu tư không bán được hàng, thì thị trường có tích cực hay không? Chúng ta nên nhớ rằng, thị trường do những nhà đầu tư dẫn dắt, nếu lực lượng này bị ngăn cản thì chủ đầu tư có giảm giá nhà không và thực tế người mua để ở có bao nhiêu % đủ khả năng để mua?

Thứ ba, trước đây NHNN đã có những thông tư để hạn chế tín dụng cho BĐS như quy định về tỷ lệ cho vay dài hạn đối với BĐS từ nguồn huy động ngắn hạn và cho đến nay, giá nhà vẫn không giảm.

Vẫn biết rằng, các chính sách điều tiết thị trường của cơ quan chức năng là cần thiết. Nhưng, đến nay, các cơ chế chính sách này mới chỉ ở mức rời rạc, riêng lẻ và một chiều của quan hệ thị trường.

Với vai trò quản lý của Nhà nước thông qua chính sách, pháp lý cần phải có tính đồng bộ và có lộ trình từng bước, việc chỉ muốn giảm cầu mà không có cơ chế để tăng cung là điều bất hợp lý.

Chương trình về nhà ở xã hội (NOXH) của Chính phủ có ý nghĩa rất quan trọng trong việc tăng nguồn cung, nhưng thực tế hơn 10 năm qua, nguồn cung NOXH vẫn "nhỏ giọt", thậm chí còn nhiều bất cập cho cả doanh nghiệp đầu tư và người mua.

Đề xuất của Bộ Xây dựng được đưa ra trong bối cảnh Thủ tướng đã có những chỉ đạo nóng về việc giá BĐS liên tục tăng trong thời gian qua, thậm chí còn có hiện tượng "đầu cơ, găm hàng, thổi giá". Chính sách này được kỳ vọng sẽ kéo giảm giá nhà, dưới góc nhìn người gắn bó ngành BĐS từ lâu, ông nhận định ra sao?

Ông Nguyễn Hoàng: Tôi có thể khẳng định rằng, không thể giảm được giá nhà bằng những cơ chế siết chặt. Ngay như các nước lân cận dù có cơ chế chặt chẽ và tổng thể thị trường BĐS phát triển nhưng giá nhà vẫn không thể giảm.

Trong một giai đoạn hoặc dùng biện pháp nào đó, đà tăng giá có thể sẽ chậm lại nhưng trong suốt quãng thời gian vẫn tăng (như ở Singapore). Có trường hợp giảm giá nhà là thị trường BĐS Trung Quốc. Từ năm 2021, Chính phủ nước này đưa ra hàng loạt biện pháp sau khi nhiều doanh nghiệp BĐS rơi vào khủng hoảng nợ nhưng đồng thời kéo theo hậu quả là ảnh hưởng đến cả thị trường, doanh nghiệp và cả nền kinh tế. Đến nay thị trường nước này vẫn chưa vực dậy được dù chính phủ đã có những động thái nới lỏng và tháo gỡ những rào cản.

Tại Việt Nam, sau giai đoạn 2008-2013 trầm lắng thì trong 10 năm qua từ 2015-2025, thị trường BĐS đã trải qua các trạng thái từ phục hồi 2014-2015 đến bùng nổ 2016-2019 và giảm dần 2020-2021 và đến 2022-2024 suy giảm mạnh. Nhưng, về cơ bản thì giá nhà vẫn cứ tăng đều.

Tôi lấy ví dụ, một căn hộ chung cư hạng C có giá bán trung bình năm 2016 khoảng từ 18-19 triệu đồng/m2, đến 2025 giá trung bình 40-45 triệu đồng/m2 và điều đặc biệt là tỷ lệ căn hộ hạng C ngày càng giảm và khan hiếm.

Bên cạnh đó giá các phân khúc khác từ căn hộ hạng A, B, đất nền nhà phố, nhà riêng lẻ… đều tăng. Thậm chí, trước đại dịch COVID-19, cứ trước và sau Tết Nguyên đán là có những cơn sốt đất cục bộ.

Nhận diện được vấn đề của sự bùng nổ BĐS cũng như những nguy cơ rủi ro có thể lặp lại của giai đoạn 2008-2012, Chính phủ luôn có những chính sách can thiệp để điều tiết, nhất là biện pháp tín dụng như: Quy định về tỷ lệ cho vay dài hạn đối với BĐS từ nguồn huy động ngắn hạn, gia tăng hệ số rủi ro trong tín dụng BĐS…

Dẫu vậy, sau tất cả, giá BĐS vẫn cứ tăng đều, tăng mạnh, tăng nhanh trong suốt 10 năm qua. Đã có rất nhiều các chỉ dẫn về sự tăng giá BĐS so với tăng thu nhập của người dân và chỉ số trung bình thu nhập/năm để mua nhà đã tăng theo từ khoảng 18-27 năm, tức là khả năng mua nhà dựa trên thu nhập bình quân của người dân đang ngày càng xa vời.

Điều này cho thấy, các biện pháp, cơ chế chính sách được đưa ra chưa thực sự phát huy hiệu quả và không đi sát với thực tế.

Không thể ép doanh nghiệp dành quỹ đất để làm nhà giá phù hợp

Về việc dành tối thiểu 20% đất dự án nhà ở để làm nhà ở vừa túi tiền và sàn giao dịch BĐS thì sao, thưa ông?

Ông Nguyễn Hoàng: Trước tiên, về câu chữ, chúng ta phải định nghĩa được giá phù hợp là như thế nào? Giả định là giá phù hợp là giá tương đương căn hộ hạng C thì giá căn hộ hạng C hiện nay liệu đã phù hợp/bình dân hay chưa? Hay là giá phù hợp có giá tương đương với giá NOXH? Chúng ta phải quy định rõ bởi, khi dùng từ giá phù hợp thì doanh nghiệp để biện hộ và giải nghĩa.

Đối với việc dành 20% quỹ đất, trong dự án thương mại nếu bắt buộc doanh nghiệp dành 20% để làm nhà giá phù hợp thì không ổn. Quy định này không khác gì quy định quỹ đất 20% dự án dành cho NOXH. Thực thế đã cho thấy, nhiều doanh nghiệp đã đóng tiền thay thế và biến nó thành nhà ở thương mại thông thường cho đồng bộ cả dự án.

Vậy, quy định 20% này vẫn chưa cụ thể, chưa quyết liệt và nếu ép doanh nghiệp thực hiện thì lại đang can thiệp vào công việc kinh doanh của họ. Doanh nghiệp làm ăn là vì lợi ích, khi có dự án, họ sẽ phân tích đầu tư để có lợi nhuận hiệu quả, việc có làm nhà giá rẻ hay không còn tuỳ thuộc vào nhiều điều kiện.

Tuy nhiên, nếu giao chỉ tiêu cho mỗi tỉnh thành phải có quỹ đất riêng và quy hoạch riêng cho NOXH và nên gắn với Quỹ Nhà ở quốc gia thì sẽ tốt hơn nhiều.

Đến đây, một vấn đề chúng ta cần phải giải quyết đó là tại sao quỹ đất dự án thương mại dành cho doanh nghiệp thì có hàng trăm, hàng nghìn ha, nhưng quỹ đất cho nhà ở vừa túi tiền, NOXH thì như "đãi cát tìm vàng"?

Về vấn đề giao dịch BĐS phải thông qua sàn, hiện nay, việc minh bạch thông tin cũng như lưu trữ dữ liệu về giao dịch BĐS là cần thiết và với công nghệ số hoá hiện nay thì điều này không phải quá khó. Thị trường BĐS phải có những cơ chế hoặc quy định pháp luật chặt chẽ hơn là việc không thể trì hoãn.

Nhưng khi thành lập một sàn giao dịch BĐS online của quốc gia thì sẽ có một số vấn đề cần phải có lời giải, như: Vai trò quản lý của các cơ quan hữu quan ra sao? Sàn này có thống kê được đầy đủ giao dịch để qua đó đánh giá diễn biến thị trường hay không? Mô hình, cơ chế hoạt động thế nào? Nếu chỉ là một trang thông tin điện tử để người bán đưa hàng hóa lên và người mua tìm đến với nhau rất kém cạnh tranh

Thêm nữa, sàn giao dịch này có thể thay thế hoặc giảm bớt các nhu cầu thủ tục hành chính trong giao dịch BĐS hay không? Nên nhớ, dù có số hoá đến đâu, bản chất của BĐS không như hàng hoá thông thường…

Xin trân trọng cảm ơn ông!