Dư nợ tín dụng bất động sản vượt 4 triệu tỷ đồng: Cơ hội và rủi ro song hành

Theo số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã đạt trên 4,1 triệu tỷ đồng, tăng gần 17% so với cuối năm 2024 và chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Đây là mức cao kỷ lục, cho thấy dòng vốn ngân hàng tiếp tục đóng vai trò huyết mạch trong việc khơi thông thị trường bất động sản.

Trong cơ cấu, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 1,79 triệu tỷ đồng, tăng hơn 23% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, dư nợ cho tiêu dùng gắn với bất động sản (mua, sửa nhà, đất…) đạt hơn 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4%.

Đáng chú ý, tại TP.HCM, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến giữa năm đạt hơn 1,09 triệu tỷ đồng, chiếm gần 27,5% tổng dư nợ toàn thành phố.

So với cùng kỳ năm 2024, tín dụng bất động sản tăng mạnh hơn. Năm ngoái, tín dụng bất động sản chỉ tăng quanh mức 13% trong 7 tháng đầu năm, thấp hơn đáng kể so với tốc độ tăng trưởng gần 17% hiện nay.

Điều này phản ánh sự phục hồi niềm tin thị trường sau giai đoạn trầm lắng 2022–2023, đồng thời cho thấy các chính sách tháo gỡ pháp lý, hạ lãi suất đã phát huy hiệu quả nhất định.

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, nhận định: “Dòng vốn tín dụng bất động sản tăng trưởng nhanh là tín hiệu tích cực, góp phần tái khởi động nhiều dự án bị đình trệ. Tuy nhiên, cần hết sức chú ý tới chất lượng dòng vốn, tránh tình trạng vốn ngân hàng dồn quá nhiều vào các dự án đầu cơ, làm méo mó thị trường”.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, nhấn mạnh: “Tín dụng bất động sản hiện chiếm gần 1/4 tổng dư nợ toàn hệ thống, mức độ tập trung vốn là khá cao. Nếu dòng tiền không được kiểm soát tốt, rủi ro nợ xấu có thể tăng nhanh, đặc biệt trong bối cảnh sức mua thực tế chưa hoàn toàn hồi phục”.

Số liệu từ NHNN cho thấy, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản hiện ở mức 2,43%, vẫn trong ngưỡng kiểm soát nhưng xu hướng cần được theo dõi chặt chẽ. Bởi lẽ, khi mặt bằng lãi suất có dấu hiệu nhích lên hoặc thanh khoản thị trường gặp khó, nhiều khoản vay bất động sản có thể chuyển nhóm nợ nhanh chóng.

Theo các chuyên gia, vấn đề cốt lõi hiện nay không phải là siết hay nới tín dụng bất động sản một cách cơ học, mà là định hướng dòng vốn chảy đúng vào phân khúc cần thiết. Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án đáp ứng nhu cầu ở thực cần được ưu tiên tiếp cận vốn, thay vì để nguồn lực quá lớn tập trung vào các dự án cao cấp, nghỉ dưỡng – vốn đang gặp khó về thanh khoản.

Ngoài ra, cần tăng cường giám sát chặt chẽ các khoản vay kinh doanh bất động sản, yêu cầu minh bạch dòng tiền và tiến độ dự án. Song song, các giải pháp phát triển thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, cũng được xem là hướng đi giảm tải áp lực cho hệ thống ngân hàng.