Muốn hạ giá nhà ở, phải tái cấu trúc thị trường bất động sản

Tại dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các bộ, ngành, cơ quan này đề xuất áp dụng hạn mức cho vay không quá 50% đối với khoản vay mua nhà ở thứ hai, mua căn thứ ba vay không quá 30% hay dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại để làm nhà ở giá phù hợp, tùy địa phương quyết định.

Siết tín dụng chưa đủ 'làm mát' thị trường

Trao đổi với Nhadautu.vn, ông Trần Trọng Vũ, Giám đốc Công ty nghiên cứu thị trường SPE.R cho rằng, các biện pháp này chỉ có thể giúp kiềm chế tốc độ tăng nóng và hạn chế đòn bẩy của nhóm đầu cơ. Nó có tác dụng ngắn hạn, tức thì lên thị trường, đặc biệt về mặt tâm lý, nhưng lại tiềm ẩn nguy cơ làm giảm thanh khoản toàn bộ thị trường.

Thực tế, Trung Quốc từng áp dụng biện pháp tương tự khi siết tín dụng bất động sản, và hệ quả là thị trường bị chững lại khá dài. Đến nay, giới chức nước này vẫn còn băn khoăn liệu cách làm đó là đúng hay sai, bởi dù tỉ lệ bỏ trống nhà ở cao, giá nhà tại khu vực trung tâm vẫn rất đắt đỏ, trong khi vùng ven lại "đóng băng".

Theo ông Vũ, việc siết tín dụng chỉ nên xem là một trụ cột trong tổng thể chính sách. Muốn thị trường vận hành lành mạnh, Nhà nước cần song song thực hiện các giải pháp tăng nguồn cung hợp pháp, tháo gỡ thủ tục đầu tư - đất đai - pháp lý dự án, và phát triển đa dạng loại hình nhà ở.

Ông Vũ cho biết thêm, chính sách cần được thiết kế linh hoạt theo chu kỳ thị trường, đồng thời kết hợp hài hòa giữa thuế bất động sản, tín dụng, nguồn cung sản phẩm và minh bạch giao dịch.

"Mục tiêu cuối cùng là 'làm nguội' thị trường để người dân có thể tiếp cận nhà ở, nhưng không được để thị trường bất động sản bị 'đông cứng' vì lĩnh vực này liên quan chặt chẽ đến hệ thống ngân hàng và dòng vốn toàn nền kinh tế", ông Vũ nói.

Tương tự, ông Phan Thế Đức, chuyên gia bất động sản đánh giá, điều quan trọng nhất khi ban hành chính sách là đặt đúng mục tiêu. Nếu mục tiêu chỉ nhằm "giải quyết vấn đề trước mắt" thì chính sách thường thiếu tính tổng thể, không xử lý được tận gốc và có thể dẫn đến những hệ lụy khác.

Theo ông Đức, dự thảo hiện tập trung vào ba nhóm giải pháp là minh bạch giao dịch, siết tín dụng và tăng cung nhà giá phù hợp nhưng cả ba chỉ xử lý phần "cung" và "vốn vay", chưa chạm đến "động cơ đầu cơ và nắm giữ tài sản".

"Dự thảo có thiện chí và hướng đi đúng, nhưng mới xử lý phần 'ngọn' của vấn đề giá bất động sản, chưa chạm đến 'gốc' là động cơ đầu cơ và chi phí nắm giữ tài sản", ông Đức nói.

Ông Đức cho hay, không có chính sách thuế, mọi nỗ lực minh bạch hóa và kiểm soát tín dụng chỉ làm "giảm nhiệt tạm thời" mà không làm mát được thị trường. Nếu không bổ sung công cụ tài chính - thuế, cơ chế này sẽ khó đạt mục tiêu "kiềm chế giá và tái cân bằng thị trường" mà Chính phủ kỳ vọng.

Cần một chiến lược tái cấu trúc toàn diện

Chia sẻ về giải pháp phát triển thị trường bất động sản bền vững, ông Phan Thế Đức, chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn mất cân đối cấu trúc - lệch dòng vốn - lệch phân khúc. 

Chính sách hành chính đơn lẻ không thể giải quyết tận gốc; cần thay đổi tư duy chuyển từ "kiểm soát" sang "tái cấu trúc": định hướng lại dòng vốn, đa dạng hóa sản phẩm, cải thiện tính minh bạch, và gắn thị trường với nhu cầu ở thật. Đây không chỉ là vấn đề kinh tế, mà còn là nhiệm vụ xã hội trọng yếu để đảm bảo quyền được sống trong đô thị bền vững.

Vị chuyên gia đề xuất thiết lập mục tiêu tổng thể gồm: bình ổn thị trường - đảm bảo nhà ở cho người dân - sử dụng hiệu quả tài nguyên đất - duy trì an toàn tài chính.

"Giải pháp hiệu quả phải đa chiều (quy hoạch - tài chính - thuế - cung sản phẩm) và thực thi liên ngành. Trong đó, ngắn hạn tập trung vào công cụ điều tiết (thuế/phí/ kiểm soát tín dụng), trung hạn phát triển thị trường đa dạng và tài chính minh bạch, dài hạn sửa đổi khung quy hoạch/thuế để tái phân bổ giá trị đất cho lợi ích chung đảm bảo hài hòa", ông Đức nêu.

Trong khi đó, ông Trần Trọng Vũ cho biết, Việt Nam cần hoàn thiện hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản, tích hợp thông tin giữa đăng ký đất đai - tín dụng - thuế - căn cước công dân, để phân biệt được người mua ở thực, người nâng cấp nhà hay nhà đầu tư cho thuê. 

Theo ông Vũ, chính sách tín dụng vĩ mô cần áp dụng trần LTV (Customer Lifetime Value - Giá trị trọn đời khách hàng) hay DSR (Debt Service Ratio - Tỷ lệ nợ trên thu nhập hoặc Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ) cho từng nhóm đối tượng (người mua ở thực, người nâng cấp, người đầu tư cho thuê).

Đồng thời, chu kỳ hóa chính sách phải điều chỉnh linh hoạt theo các chỉ số thu nhập và tín dụng nhà ở. Đặc biệt, thuế bất động sản sẽ áp dụng thuế cao cho nhà thứ hai, thứ ba, hoặc giao dịch ngắn hạn (giữ trong 2 năm chịu thuế 20%, 3 năm 10%, 4–5 năm còn 5–2%).

"Minh bạch thị trường là rất quan trọng. Nhà nước cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá bất động sản quốc gia, tăng nguồn cung, giảm thủ tục và mở rộng quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhà cho thuê", ông Vũ nói.

Trao đổi với Nhadautu.vn, đại diện doanh nghiệp bất động sản ở Đà Nẵng cho rằng, các quy định đang được đề xuất trong dự thảo Nghị quyết là những biện pháp có tính "giật cục". Chính sách này có thể khiến thị trường thêm phức tạp, chứ không phải là cơ sở thực sự để giảm giá nhà.

"Doanh nghiệp vừa chật vật phục hồi sau giai đoạn khó khăn, nay nếu lại bị siết thêm tín dụng hay ràng buộc về quỹ đất thì chi phí vốn sẽ đội lên, giá thành sản phẩm càng khó giảm. Điều đáng lo nhất của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không phải cung - cầu lệch bao nhiêu, mà là tâm lý hoang mang mỗi khi có thông tin siết chỗ này, hạn chế chỗ kia", vị này nhấn mạnh.