Giá nhà đã gấp 20 lần thu nhập

Giá căn hộ tăng phi mã trong 5 năm

An cư lạc nghiệp từng là cột mốc trong hành trình trưởng thành. Nhưng với nhiều người trẻ thuộc thế hệ Millennial và Gen Z, quyết định mua nhà ngày càng phân hóa do điều kiện thị trường.

Nguyên nhân đầu tiên là tốc độ tăng giá nhà đã vượt xa thu nhập. Thống kê của Avison Young chỉ ra, trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đã tăng lần lượt 72%, 50% và 34%, trong khi thu nhập trung bình chỉ tăng 6–10%/năm. Đến cuối năm 2025, giá nhà đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm, theo ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2025. Giá bán sơ cấp tiếp tục lập cột mốc mới, đạt trung bình khoảng 3.900 USD/m² tại TP.HCM và 3.950 USD/m² tại Hà Nội trong đầu quý II.

Trong khi giá tăng nhanh, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, phân khúc dưới 1.500 USD/m², lại suy giảm kéo dài. Hầu hết sản phẩm mở bán tại TP.HCM (trước sáp nhập) trong quý I thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này khiến người trẻ rơi vào thế bế tắc: không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không mua nổi nhà ở thương mại trong nội đô.

Áp lực tích lũy cũng ngày càng bị bào mòn bởi chi phí sinh hoạt leo thang. Theo Cục Thống kê, CPI khu vực thành thị tăng 0,84% trong tháng 4/2026, dẫn đầu là nhóm nhà ở, điện nước và vật liệu xây dựng. Khi giá thuê có xu hướng tăng, người lao động thành thị gần như không còn dư địa và đủ thời gian để tiết kiệm khoản trả trước mua nhà.

Cuối cùng, sự thay đổi trong tư duy sở hữu, cấu trúc đô thị và lối sống hiện đại cũng tác động rõ đến quyết định mua nhà. Một khảo sát vào đầu năm 2026 của Happiness Saigon trên 350 đáp viên Gen Z (18–26 tuổi) cho thấy phát triển bản thân, tiết kiệm và đầu tư là ba nhóm chi tiêu được ưu tiên hàng đầu trong ba năm tới. Điều đó cho thấy, giá bất động sản tăng nhanh nhiều năm qua buộc người trẻ phải tính toán lại chi phí cơ hội của việc mua nhà: thay vì “khóa” dòng tiền vào một tài sản dài hạn, họ cân nhắc giữa sở hữu nhà với phân bổ nguồn lực đồng đều cho tiết kiệm, đầu tư, phát triển kỹ năng và chất lượng sống.

Sóng ngầm tái cấu trúc thị trường bất động sản nhà ở

Sự thay đổi trong quan điểm mua nhà của người trẻ đang định nghĩa lại nhu cầu về nhà ở. Đây không đơn thuần là quyết định của mỗi cá nhân, mà là thay đổi mang tính nền tảng liên quan đến nhân khẩu học, khả năng chi trả và tư duy tiêu dùng thế hệ mới.

Trước hết, giai đoạn thanh lọc theo nhu cầu ở thực đang diễn ra. Giá bán cao và thiếu sản phẩm phù hợp khiến người có nhu cầu ở thực ngày càng thận trọng hoặc rút lui. Cùng với việc định danh điện tử và tiến tới đánh thuế bất động sản, lực cầu đầu cơ sẽ ngày càng thu hẹp. 

Ở góc độ thị trường, đây là hệ quả của việc tốc độ tăng giá đang tách xa khỏi khả năng khai thác dòng tiền thực. Trong nhiều năm, thị trường Việt Nam vận hành chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá dài hạn của đất đai. Giá bán tại nhiều khu vực hiện vượt xa khỏi lợi tức từ cho thuê. Nói cách khác, chi phí sở hữu hiện cao hơn thu nhập thực tế thu được từ chính bất động sản đó tạo ra. Trong bối cảnh lãi suất, thu nhập và kinh tế biến động, rủi ro thanh khoản hay thậm chí tình trạng âm vốn chủ sở hữu hoàn toàn có thể xảy ra nếu giá tài sản giảm khi dư nợ vay vẫn cao.

Đây là lý do nhà ở thương mại giá hợp lý tại các đô thị vệ tinh sẽ là phân khúc chiến lược trong chu kỳ tới. Giá tăng sẽ đẩy người mua và người thuê tìm kiếm các khu vực xa trung tâm. Khi đó, hạ tầng và quỹ đất nên được điều tiết để giúp tăng tốc nguồn cung nhà ở phổ thông, hình thành các cực đô thị mới và giãn dân khỏi khu trung tâm, thay vì là động lực tăng giá. 

Xu hướng này cũng phù hợp với định hướng quy hoạch: Hà Nội khuyến khích cư dân vùng lõi di dời ra khu đô thị vùng ven, còn TP.HCM sẽ không xây mới chung cư cao tầng trong nội đô. Bài toán kế tiếp của thị trường nhà ở nằm ở khả năng cân đối giữa giá bán mà không đánh đổi với tiện ích và chất lượng, kết nối hạ tầng và giao thông công cộng đủ mạnh theo mô hình TOD để thu hút cư dân và hình thành những khu đô thị đáng sống.