Bất động sản giảm tốc: Khi người mua không còn 'vội vay'

Thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận đang bước vào một nhịp điều chỉnh đáng chú ý, không đến từ cú sốc nguồn cung mà từ sự thay đổi của dòng tiền. Khi lãi suất không còn "dễ chịu" như giai đoạn trước, quyết định xuống tiền của người mua trở nên cân nhắc hơn, buộc thị trường phải tự tái định vị.

Diễn biến quý I cho thấy một tín hiệu rõ ràng, tăng trưởng không còn dựa vào đòn bẩy tín dụng, mà bắt đầu phụ thuộc vào chất lượng sản phẩm và sức chịu đựng tài chính thực của thị trường.

Sau giai đoạn phục hồi ngắn trong năm 2025, thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận bước vào năm 2026 với dấu hiệu giảm nhịp rõ rệt.

"Kỷ nguyên tiền rẻ" khép lại

Dữ liệu quý I của các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, toàn thị trường có 105 dự án sơ cấp, cung cấp 14.156 căn hộ, giảm 25% so với quý trước. Lượng tiêu thụ đạt 7.158 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 51%, giảm 36% theo quý, dù vẫn cải thiện so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, sự suy giảm không chỉ đến từ phía cung mà còn phản ánh sự thay đổi trong hành vi của người mua. Khi lãi suất không còn ở vùng thấp, quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên thận trọng hơn, kéo theo nhịp giao dịch chậm lại.

Bà Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills TP.HCM cho biết, thị trường nhà ở TP.HCM hạ nhiệt do chịu tác động kép từ yếu tố mùa vụ và điều kiện tín dụng thắt chặt, khiến nhiều chủ đầu tư phải giãn tiến độ mở bán. Chi phí vốn tăng cũng làm thay đổi cấu trúc sản phẩm, khi phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới, qua đó gia tăng áp lực lên khả năng chi trả của người mua.

Một điểm đáng chú ý là sự lệch pha ngày càng rõ giữa nguồn cung và nhu cầu thực.

TP.HCM vẫn chiếm tới 91% nguồn cung sơ cấp, song phần lớn nguồn cung mới lại đến từ các khu vực giáp ranh, đặc biệt là Bình Dương (cũ), nơi chiếm tới 71% lượng căn hộ mở bán trong quý. Đồng thời, hơn 63% giao dịch cũng tập trung tại khu vực này.

Diễn biến này cho thấy dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển ra khỏi khu vực trung tâm, tìm đến những thị trường có mức giá dễ tiếp cận hơn.

Trong khi, tại TP.HCM, phân khúc hạng A vẫn chiếm ưu thế, đẩy mặt bằng giá lên cao và khiến thanh khoản bị co hẹp. Ngược lại, phân khúc trung cấp và vừa túi tiền gắn với nhu cầu ở thực lại duy trì khả năng hấp thụ tốt hơn mặt bằng chung.

Yếu tố có tác động lớn nhất đến thị trường hiện nay là sự thay đổi của mặt bằng lãi suất.

Nếu như giai đoạn trước, chính sách hỗ trợ lãi suất 0% được xem là "đòn bẩy" quan trọng thúc đẩy giao dịch, thì hiện nay, các chủ đầu tư đã chuyển sang áp dụng lãi suất cố định phổ biến ở mức 7-9%, thậm chí 9-10%/năm.

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà hiện dao động quanh 8-9%/năm trong thời gian ưu đãi và có thể vượt 12% khi thả nổi. Điều này tạo áp lực đáng kể lên dòng tiền của người mua, đặc biệt trong bối cảnh thu nhập chưa có sự cải thiện tương ứng.

Ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao Savills TP.HCM cho rằng, lãi suất tăng đang trực tiếp siết thanh khoản thị trường, đồng thời khiến người mua chuyển sang ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực, thay vì đầu cơ theo kỳ vọng tăng giá.

Ở góc nhìn rộng hơn, PGS.TS. Trần Đình Thiên nhận định, xu hướng lãi suất tăng phản ánh dư địa chính sách tiền tệ đang thu hẹp dần, trong khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao tạo thêm áp lực lên hệ thống tài chính. Điều này đặt ra yêu cầu tái cấu trúc nguồn vốn cho thị trường bất động sản, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và chuyển dần sang các kênh huy động vốn dài hạn.

Thị trường bước vào giai đoạn "thanh lọc khốc liệt"

Dù thanh khoản suy giảm, mặt bằng giá căn hộ vẫn chưa có dấu hiệu điều chỉnh rõ rệt. Giá sơ cấp tiếp tục tăng trung bình 3-5% so với cuối năm 2025, chủ yếu do chi phí đầu vào gia tăng. Tại TP.HCM, giá căn hộ sơ cấp dao động từ khoảng 38,5 triệu đồng/m2 đến gần 495 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp gần như đi ngang, phản ánh trạng thái "giữ giá" nhưng giao dịch hạn chế.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, nơi các dự án có pháp lý minh bạch, thanh khoản tốt và được bảo chứng bởi năng lực tài chính sẽ có lợi thế rõ rệt.

Quan điểm này cũng được nhiều chuyên gia đồng thuận. PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc, Giảng viên, chuyên gia đầu tư phát triển bất động sản sinh thái trường Đại học Tài chính - Marketing cho rằng, năm 2026 sẽ là giai đoạn "thanh lọc khốc liệt", không chỉ ở sản phẩm mà còn ở chính các chủ thể tham gia thị trường. Những tài sản có khả năng tạo dòng tiền bền vững, gắn với các xu hướng dài hạn như kinh tế số, kinh tế xanh hay biến đổi khí hậu sẽ dần trở thành lựa chọn ưu tiên.

Một chuyển động đáng chú ý khác là sự thay đổi trong cấu trúc thị trường. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam nhìn nhận, thị trường đang dần chấm dứt "kỷ nguyên phân lô tự do", khi các quy định pháp lý ngày càng siết chặt.

Những sản phẩm thiếu tính minh bạch, đặc biệt là đất nền "núp bóng" bất động sản nghỉ dưỡng, sẽ mất dần thanh khoản. Thay vào đó, thị trường đang dịch chuyển sang các phân khúc có giá trị thực, gắn với nhu cầu ở và khả năng khai thác dài hạn.

Ở góc độ phát triển dự án, ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group đánh giá, quá trình sàng lọc hiện nay lại mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư có năng lực thực sự, khi thị trường trở nên "sạch" hơn và ít biến động mang tính đầu cơ. Đồng thời, xu hướng phát triển các đại đô thị tích hợp (all-in-one) cũng được xem là hướng đi phù hợp, vừa đáp ứng nhu cầu sống, vừa tạo ra giá trị kinh tế bền vững trong dài hạn.

Về triển vọng, giới chuyên môn dự báo, trong quý II, thị trường TP.HCM dự kiến có thêm khoảng 5.000-7.000 căn hộ được đưa ra, chủ yếu tại các khu vực ven đô. Cả năm 2026, nguồn cung mới có thể đạt khoảng 13.000 căn, với nguồn cung lũy kế khoảng 59.000 căn vào năm 2028.

Dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, triển vọng ngắn hạn của thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào diễn biến lãi suất và chính sách tín dụng.

Trong ngắn hạn, thị trường có thể chưa lấy lại đà tăng trưởng mạnh khi áp lực lãi suất và tín dụng vẫn hiện hữu. Tuy nhiên, chính giai đoạn "giảm tốc có kiểm soát" này lại đang định hình lại cuộc chơi, loại bỏ dần các yếu tố đầu cơ, trả thị trường về với giá trị thực và kỷ luật tài chính.

Ở góc độ dài hạn, đây không hẳn là một chu kỳ suy giảm, mà là bước chuyển cần thiết để thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ tại TP.HCM tiến tới một trạng thái phát triển bền vững hơn, nơi dòng tiền không còn chạy theo kỳ vọng, mà được dẫn dắt bởi niềm tin và hiệu quả khai thác thực.