Giá nhà liên tục tăng, khả năng chi trả của người dân đang ở đâu?

Phân tích tương quan giữa giá nhà và GDP bình quân đầu người cho thấy, dù thu nhập cải thiện đáng kể, giấc mơ sở hữu nhà ở, đặc biệt với nhóm thu nhập trung bình và thấp, vẫn chịu áp lực lớn khi giá một căn hộ phổ thông thường gấp khoảng hơn 20 lần thu nhập năm.

Năm 2025, giá căn hộ hạng C (phân khúc bình dân) tại TP.HCM và vùng giáp ranh đạt trung bình khoảng 45 triệu đồng/m2 (dao động 38-50 triệu đồng/m2), tăng khoảng 7% so với mức trung bình 42 triệu đồng/m2 năm 2024.

Mức tăng này tương đương các năm trước, trong bối cảnh GDP tăng trên 8%, GDP bình quân đầu người đạt khoảng 5.070 USD, lạm phát và tín dụng bất động sản cùng gia tăng.

Về nguồn cung, tổng nguồn cung căn hộ tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh năm 2025 ước khoảng 25.000-30.000 căn, tăng so với 2024. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung có sự dịch chuyển. Trong đó, căn hộ hạng B và C tập trung nhiều tại Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ). TP.HCM chủ yếu là phân khúc A, B và cao cấp; nguồn cung hạng C gần như không đáng kể.

Giám đốc một doanh nghiệp địa ốc ở TP.HCM bày tỏ, tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, giá căn hộ trung bình nhiều khu vực đã dao động từ 50-80 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn ở phân khúc trung, cao cấp. Trong khi, thu nhập bình quân của người lao động đô thị chỉ khoảng 10-20 triệu đồng/tháng.

Nếu lấy một căn hộ 60 m2 giá 3-4 tỷ đồng làm chuẩn, tỷ lệ giá nhà/thu nhập của Việt Nam đang ở mức rất cao, có thể lên tới 20-25 năm thu nhập tích lũy (chưa tính chi phí sinh hoạt). So với ngưỡng 5-7 lần thu nhập được xem là "hợp lý" ở nhiều thị trường phát triển, con số này phản ánh áp lực rất lớn.

Vị Giám đốc nêu rõ, thị trường đang thiếu trầm trọng sản phẩm vừa túi tiền (giá dưới 2 tỷ đồng), chiều ngược lại, nguồn cung mới lại chỉ tập trung vào phân khúc cao hơn.

Bình luận về vấn đề này, chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng cho biết, việc "biến mất" căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 so với giai đoạn 2023, phản ánh mặt bằng giá mới đã được thiết lập.

Bên cạnh đó, ông cũng chỉ ra một số nguyên nhân chính khiến giá nhà leo thang là do chi phí đầu vào tăng (giá đất, vật liệu xây dựng, chi phí tài chính và lạm phát khiến giá thành dự án bị đẩy lên.

Tiếp theo là do hiệu ứng thị trường. Nửa đầu 2025, tâm lý tích cực nhờ kỳ vọng sáp nhập địa giới hành chính và các "cơn sốt" cục bộ ở thị trường thứ cấp đã góp phần kéo mặt bằng giá tăng.

Đồng thời, các chủ đầu tư cũng đưa ra chiến lược bán hàng mới. Trong đó, mô hình "booking thăm dò" ngày càng phổ biến. Chủ đầu tư đưa ra mức giá "rumor" (dự kiến) để đo lường phản ứng thị trường. Nếu lượng booking lớn, giá chính thức có thể được điều chỉnh tăng. Ngược lại, nếu sức hấp thụ thấp, giá được giữ ở mức công bố ban đầu.

"Một tình trạng đáng quan ngại là booking ảo cũng xuất hiện, làm méo mó cung - cầu thực và tạo cảm giác khan hiếm giả tạo", ông nói.

Giá nhà và thu nhập biến động thế nào trong thập kỷ?

Theo ông Hoàng, giai đoạn 2016-2020, giá tăng mạnh trong chu kỳ tăng trưởng. Trong đó, nguồn cung hạng C chiếm 45-50% tại TP.HCM. Sau 5 năm, hạng C tăng khoảng 67%; hạng B tăng khoảng 73%; hạng A tăng khoảng 80%. GDP bình quân đầu người giai đoạn này tăng tương đối đồng đều, đạt khoảng 3.500 USD vào năm 2020.

"Giai đoạn này, một căn hộ hạng C, diện tích 60 m2, đơn giá 30 triệu đồng/m2, tổng giá khoảng 1,8 tỷ đồng (khoảng 80.000 USD), tương đương khoảng 21,5 lần thu nhập bình quân đầu người. Mức này tiệm cận ngưỡng rủi ro về khả năng chi trả", ông phân tích.

Sang giai đoạn 2021-2025, ông Hoàng cho rằng, tăng trưởng về giá thận trọng hơn dù chịu ảnh hưởng của COVID-19 và giai đoạn trầm lắng 2022-2024, kinh tế phục hồi dần: GDP bình quân đầu người tăng khoảng 30%, từ 3.874 USD lên 5.070 USD; Tỷ giá VNĐ/USD tăng khoảng 12,7% (23.500 lên 26.500 đồng/USD).

Giá căn hộ hạng C đã tăng từ 35 lên 45 triệu đồng/m2 (tăng 29%), tương đương mức tăng thu nhập bình quân. Ví dụ, năm 2025, 1 căn hộ 60 m2, đơn giá 45 triệu đồng/m2, tổng giá là 2,7 tỷ đồng (khoảng 102.000 USD), tương đương khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm.

"So với mức 21,5 lần năm 2020, tỷ lệ này có giảm nhẹ, nhưng vẫn ở mức rất cao so với chuẩn quốc tế. Thông thường, ở các quốc gia đang phát triển, mức 8-10 lần thu nhập năm được xem là hợp lý và hơn 15 lần bắt đầu tạo áp lực lớn lên an sinh xã hội", ông cho hay.

Vậy, trong giai đoạn 2026-2030, mức giá nào là hợp lý? Giả định, GDP bình quân đầu người năm 2030 đạt khoảng 7.400-7.500 USD, tỷ giá VNĐ/USD khoảng 28.000 đồng. Ông Hoàng đưa ra 2 kịch bản.

Kịch bản 1: Giá tăng theo đà thu nhập (20 lần)

Nếu giá nhà vẫn neo quanh mức 20 lần thu nhập: 7.500 USD x 20 = 150.000 USD, tương đương khoảng 4,2 tỷ đồng, đơn giá khoảng 70 triệu đồng/m2

Như vậy, mức tăng khoảng 56% so với 2025 - một con số rất cao và tiềm ẩn rủi ro.

Kịch bản 2: Giá tăng 5-6%/năm

Nếu căn hộ hạng C tăng khoảng 30% trong 5 năm: Đơn giá đạt khoảng 58-60 triệu đồng/m2; căn 60 m2 có tổng giá 3,5 tỷ đồng (khoảng 125.000 USD), lúc này tỷ lệ giá nhà/thu nhập còn khoảng 16-17 lần. Đây là kịch bản "dễ thở" hơn cho người mua nhà ở thực.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, vấn đề không phải là giảm giá mà là kiểm soát đà tăng. Ở các nền kinh tế đang phát triển, việc giảm giá nhà trên diện rộng là rất khó. Nhưng kìm hãm đà tăng quá nóng là điều có thể thực hiện thông qua chính sách.

Cụ thể, gia tăng nguồn cung thực chất, với quy luật thị trường vẫn là cung - cầu. Sự suy giảm nguồn cung hạng C trong cả 2 giai đoạn 2016-2020 và 2021-2025 là nguyên nhân cốt lõi khiến giá neo cao. Bên cạnh đó, cần ổn định tỷ giá và giá trị đồng tiền. Sau cùng, cần sử dụng công cụ tài chính - thuế có chọn lọc, chính sách cần hướng đến hạn chế đầu cơ ngắn hạn và hỗ trợ người mua ở thực.

Tựu chung, việc tăng giá bất động sản là điều bình thường trong một nền kinh tế tăng trưởng. Song, khi giá nhà gấp hơn 20 lần thu nhập/năm, đó không còn là câu chuyện của thị trường, mà là vấn đề an sinh và cấu trúc kinh tế.

Thị trường bất động sản muốn phát triển bền vững phải dựa trên nhu cầu thực. Khi giá nhà vượt xa thu nhập, thị trường có thể tăng trưởng ngắn hạn nhờ đầu tư, nhưng khó bền vững về dài hạn.

Vấn đề đặt ra không phải là "giá nhà có giảm không?", mà là, các chính sách có đủ mạnh và đủ nhanh để đưa giá nhà về gần hơn với khả năng chi trả của đại đa số người dân?