Thanh khoản bất động sản vẫn phân hóa mạnh theo khu vực

Những ngày này, nếu khách hàng, nhà đầu tư ghé thăm Cần Giờ - nơi dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ đang rầm rộ triển khai thi công thì cũng sẽ chứng kiến các đại lý phân phối, sàn môi giới bất động sản (BĐS) đứng dọc đường để giới thiệu các sản phẩm đang mở bán.

Giá bán các sản phẩm tại dự án hiện tại mang tính chất tham khảo và có sự khác biệt tùy thuộc vào loại hình, diện tích và thời điểm. Cụ thể, nhà phố liền kề diện tích 60-125 m2, mức giá từ 11 tỷ đồng; nhà phố thương mại 90-150 m2, mức giá từ 16 tỷ đồng; biệt thự song lập, diện tích 180-300 m2, mức giá từ 25 tỷ đồng; biệt thự đơn lập 290-1.000 m2, mức giá từ 40 tỷ đồng; căn hộ chung cư chưa công bố, dự kiến trong tháng 1/2026.

Anh N.V.T (một nhà đầu tư ở Hà Nội) cho biết, vừa "chốt" 2 căn nhà phố liền kề 100 m2, giá 14 tỷ đồng (chưa VAT) và dự tính đầu tư trong dài hạn. Anh chia sẻ, nhiều nhà đầu tư phía Bắc cũng đang đầu tư tại đây với kỳ vọng tăng giá.

Trước đó, theo tìm hiểu của Nhadautu.vn, kể từ khi có thông tin về siêu đô thị này, đất nền khu vực Cần Giờ đã "nóng" lên từng ngày, từ tháng 4/2025 đến nay, giá đất khu vực này tăng trung bình 30-50%, đất gần dự án tăng 60-70%, đạt khoảng 50-70 triệu đồng/m2.

Anh G.M, một môi giới BĐS ở TP.HCM cho hay, đất nền xung quanh khu vực dự án tăng mạnh và gần như không có sản phẩm để mua đi bán lại. Số ít khách hàng vẫn đang chào bán nhưng để lấy tiền đầu tư vào sản phẩm của Khu đô thị lấn biển Cần Giờ.

Chia sẻ thêm, anh G.M cho hay, chủ đầu tư siêu đô thị này mở bán 1.000 căn (sản phẩm thấp tầng) đợt 1 và đã "cháy hàng", đợt 2 khoảng 800 căn, tỷ lệ hấp thụ đã đạt tới 80%. Trên thị trường, gần như không có khách hàng mua đi bán lại mà chủ yếu đầu tư trong dài hạn.

"Đây là sản phẩm đáng để đầu tư vì giá rẻ hơn khu trung tâm TP.HCM và cũng đáng để sinh sống khi không khí ở khu vực trung tâm bị ô nhiễm. Hơn nữa, chủ đầu tư cũng đang triển khai tuyến đường sắt cao tốc, khi hoàn thành việc di chuyển vào trung tâm chỉ mất khoảng 15 phút", M.G nói và khuyến khách hàng đầu tư các sản phẩm thấp tầng phải đầu tư trong dài hạn mới sinh lời, vì "lướt sóng" các sản phẩm này không đáng kể và khác biệt so với loại hình chung cư.

Tương tự, ông Đ. Phúc, một nhà đầu tư lâu năm ở TP.HCM cho rằng, thanh khoản thị trường BĐS TP.HCM có sự phân hóa mạnh theo khu vực. Sức nóng của thị trường vẫn ở khu trung tâm với các dự án cao cấp, hạng sang. Trong khi, ở khu vực như Bình Dương lại có nguồn cung dồi dào về chung cư trung cấp, giá vừa túi tiền.

Một yếu tố khiến nhà đầu tư đổ dòng tiền về khu vực TP.HCM chính là sau sáp nhập, TP.HCM mới có nhiều động lực tăng trưởng bởi hàng loạt yếu tố như hạ tầng, trung tâm tài chính... Từ đó, tạo ra kỳ vọng về đợt tăng giá BĐS mới trong dài hạn.

Lo ngại về thanh khoản vì giá cao

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM, Bộ Xây dựng, giá chung cư tại TP.HCM giá nhà tiếp tục tăng mạnh, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp.

Cụ thể, giá bán chung cư trung bình tại TP.HCM đạt 91 triệu đồng/m2, một số dự án ở khu vực trung tâm rao bán từ 120-150 triệu đồng/m2. Nguyên nhân được cho là sự cải thiện hạ tầng giao thông cùng tình trạng thiếu nguồn cung là 2 yếu tố chính đẩy giá tăng. Trong đó, các dự án hạ tầng lớn như dọc tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), Vành đai 3, cầu Thủ Thiêm 4... được xem là động lực giúp giá BĐS khu vực lân cận tăng cao.

Đối với biệt thự, nhà liền kề, giá cũng tăng nhẹ 1-3%, tập trung ở khu vực có hạ tầng đồng bộ, với mức dao động từ 150-500 triệu đồng/m2

Tuy nhiên, do giá cao nên lượng giao dịch BĐS lại có xu hướng giảm. Cụ thể, lượng tồn kho tại các dự án trong quý III khoảng 26.717 sản phẩm. Trong đó, chung cư tồn kho 6.323 căn (tăng 137% so với quý II/2025), nhà ở riêng lẻ 12.327 căn (tăng 19%) và đất nền 8.067 nền (giảm 31,2%).

Số liệu này chỉ ra, dù thị trường đã có nhiều tín hiệu lạc quan, song có dấu hiệu hấp thụ không tốt, nhất là ở những sản phẩm đầu tư (biệt thự, nhà phố) không phục vụ cho nhu cầu ở thực hoặc ở sản phẩm chung cư vì giá đang neo ở mức rất cao.

Ghi nhận của Nhadautu.vn cho thấy, giá chào bán các chung cư mới ở khu vực TP.HCM cũ đều ở phân khúc cao cấp, với mức giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Chỉ ở những khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu hoặc Bình Dương cũ, mức giá nhà ở, BĐS mới thấp hơn những cũng phải từ 50-70 triệu đồng/m2. Thậm chí, cá biệt một số dự án mức giá cũng không kém các dự án ở trung tâm TP.HCM.

Bình luận về vấn đề này, TS Lê Bá Chí Nhân, một chuyên gia BĐS bày tỏ lo ngại khi sức mua thực tế đang chịu áp lực rất lớn. Nguyên nhân là do khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng xa vời.

TS nhận định, thị trường BĐS hiện được thúc đẩy mạnh bởi dòng vốn đầu tư như một kênh chống trượt giá hiệu quả. Nhà đầu tư tìm đến các dự án đáp ứng cả nhu cầu ở và cho thuê, nhưng kỳ vọng tăng giá vẫn là yếu tố chính dẫn đến quyết định xuống tiền. Nhìn về cuối năm, TS dự báo, Nguồn cung BĐS sẽ tiếp tục tăng nhưng giao dịch sẽ mang tính chọn lọc, tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín.

Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam nhìn nhận, đà tăng giá căn hộ cao cấp, hạng sang chưa có dấu hiệu dừng lại. Giao dịch đang nghiêng nhiều về đầu cơ, ít dựa vào nhu cầu ở thật. Khi mức giá vượt xa khả năng chi trả, thị trường có thể bước vào trạng thái bão hòa dẫn tới thanh khoản suy yếu.

Một số doanh nghiệp BĐS thì bày tỏ lo lại về việc giá bất động sản tăng quá cao. Bởi thực tế cho thấy, sau những đợt tăng giá mạnh, thị trường thường rơi vào tình trạng giảm giá và suy thoái. Do đó, các doanh nghiệp phát triển BĐS mong muốn thị trường phát triển bền vững, tăng trưởng ổn định.