Lãi suất tăng 'nắn dòng' bất động sản về nhu cầu thực

VARS: Lãi suất tăng có thể khiến bất động sản mất thanh khoản

Từ đầu tháng 11 đến nay, nhiều ngân hàng đã tăng lãi suất huy động.

Đơn cử, VPBank tăng thêm 0,3%/năm so với tháng trước. Techcombank công bố lãi suất kỳ hạn 1-2 tháng tăng 0,2%/năm lên 3,95%/năm; kỳ hạn 3 tháng tăng 0,3%/năm lên 4,75%/năm. PVCombank cũng tăng thêm 0,5%/năm lãi suất các kỳ hạn từ 1-36 tháng.

Ngân hàng TMCP Phát triển TP.HCM (HDBank) tăng lãi suất 0,15%/năm với kỳ hạn 1-5 tháng và 0,2%/năm với kỳ hạn 6 tháng.

Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Kỷ Nguyên Thịnh Vượng (GPBank) điều chỉnh tăng lãi suất huy động tại tất cả các kỳ hạn. Mức tăng 0,1%/năm đối với lãi suất tiền gửi kỳ hạn 1-5 tháng và tăng 0,2%/năm với kỳ hạn 6-36 tháng.

Dự báo trong những tháng tới, các ngân hàng sẽ khó duy trì mức cho vay thấp như giai đoạn đầu năm 2025. Vì vậy, lãi suất cho vay bình quân quý IV có thể tăng so với quý III/2025.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thực tế cho thấy, khi lãi suất cho vay tăng, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất chính là sự suy giảm thanh khoản trên thị trường. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay, sẽ cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Trong khi các nhà đầu tư thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn tăng.

Cùng lúc, các doanh nghiệp phát triển dự án đối mặt với rủi ro kép, đó là chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu suy giảm, khiến dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp. Khi cung giảm, giao dịch chững lại, mặt bằng giá vì thế cũng khó duy trì đà tăng như giai đoạn trước.

Với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, bất động sản là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất do biến động lãi suất. Một phần nguyên nhân đến từ tâm lý đầu tư dựa vào vốn vay ngắn hạn, trong khi dự án và tài sản bất động sản có chu kỳ đầu tư dài. Khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền bị đứt gãy, rủi ro mất thanh khoản gần như không thể tránh khỏi.

Cũng theo VARS, áp lực còn đến từ các khoản vay mua nhà ưu đãi. Trong những năm gần đây, để kích cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư cùng các ngân hàng thương mại tung ra các gói cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 5.5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Chính sách này giúp lượng lớn người dân và nhà đầu tư tiếp cận được nguồn vốn rẻ để sở hữu bất động sản.

Cũng theo VARS, mặt bằng lãi suất cao kéo dài còn có thể làm suy yếu khả năng mở rộng quỹ đất và khởi công dự án mới. Thực tế, ngân hàng thường có xu hướng tăng lãi suất tại thời điểm giai đoạn thị trường trầm lắng. Khi đó, nhiều doanh nghiệp chọn "án binh bất động" thay vì mở rộng đầu tư, nhằm hạn chế thua lỗ. Hệ quả là nguồn cung nhà ở có nguy cơ sụt giảm trong trung hạn.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế, lãi suất là "van điều tiết" nhạy cảm nhất với thị trường bất động sản, khi chi phí vay vốn tăng, giá nhà khó có thể tăng mạnh như giai đoạn trước. Nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cao buộc phải cơ cấu lại danh mục hoặc bán bớt tài sản để giảm gánh nặng nợ vay. Trong khi đó, người có nhu cầu ở thực cũng phải tính toán lại kế hoạch tài chính vì áp lực trả nợ hàng tháng tăng lên.

Thị trường quay về quỹ đạo thực

Ông Phạm Quang Thịnh, Chuyên gia Tư vấn Chứng khoán, PGD Nguyễn Hữu Cảnh, CTCP Chứng khoán SSI cho rằng, trong bối cảnh TTCK đi xuống, còn lãi suất ngân hàng tăng trở lại, dòng tiền sẽ khó chảy về bất động sản cũng như chứng khoán, thay vào đó, nhà đầu tư chờ đợi bước sang năm 2026 với những kỳ vọng tích cực.

Trong khi đó, chuyên gia Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc Kinh doanh một công ty nghiên cứu thị trường bất động sản cho rằng, thị trường bất động sản vẫn cho thấy tâm lý tích cực, vững vàng trước biến động lãi suất thời điểm hiện tại.

Ông Quốc Anh dẫn chứng số liệu khảo sát 500 nhà đầu tư bất kỳ trên thị trường bất động sản. 50% trong số này cho rằng, lãi suất tăng sẽ khiến thanh khoản thị trường giảm nhẹ, song vẫn có giao dịch; còn 33% nhà đầu tư cho rằng lãi suất tăng không ảnh hưởng nhiều đến thị trường. Chỉ 17% cho rằng, tác động của lãi suất lên thị trường bất động sản là rất lớn.

"Tôi cho rằng, biến động lãi suất ở thời điểm hiện tại bắt nguồn từ lượng tiền mặt gửi ngân hàng giảm. Điều này khiến mức độ quan tâm thị trường bất động sản chưa bắt kịp đỉnh 2022. Đồng thời, thị trường chuyển dịch về loại hình phục vụ nhu cầu ở thực. Về tâm lý, đa phần khách hàng cho rằng việc tăng lãi suất diễn ra trong ngắn hạn và trung hạn. Đồng thời, thể hiện sự lạc quan về thị trường bất động sản trong 2026. Vì vậy, thị trường sẽ chuyển hướng về các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực nhiều hơn", ông Quốc Anh nhận định.

Đồng quan điểm, ông Dương Long Thành, Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group nhìn nhận người dân khó tiếp cận tín dụng.

"Về vấn đề lãi suất, trong giai đoạn 2024 - 2025, lãi suất bắt đầu tăng. Lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay tăng. Người mua nhà chịu áp lực lớn từ khoản vay, biến động lãi suất và những hạn chế trong chính sách tín dụng khiến việc sở hữu nhà càng thêm khó khăn.

Trước những thách thức này, tất yếu thị trường cần quay trở lại với giá trị cốt lõi nhà ở là để phục vụ nhu cầu an cư của người dân. Cần những giải pháp để thu hẹp khoảng cách an cư, để mỗi người dân Việt Nam có cơ hội chạm tay vào mái ấm của riêng mình. Thực trạng này đã được Chính phủ, các bộ, ban ngành nhìn ra rất rõ. Cả hệ thống chính trị đã vào cuộc để giải quyết vấn đề này", ông Thành nói.

Vị Chủ tịch Thắng Lợi Group cũng nhận định, vừa qua, đã có nhiều thông điệp truyền thông đến từ người đứng đầu Chính phủ đó là "nhà là để ở, không phải để đầu cơ". Chúng ta cần đưa ra những giải pháp để mỗi người dân Việt Nam đều có cơ hội an cư lạc nghiệp.

Thứ nhất, ở góc độ vĩ mô, cần hoàn thiện chính sách để đưa thị trường trở lại đúng với nhu cầu thực. Các chính sách cần tập trung tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội; triển khai cơ chế hỗ trợ người mua nhà lần đầu; đồng thời cải cách, rút gọn thủ tục pháp lý nhằm giảm chi phí và rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn người mua.

Chính phủ đã đưa ra Nghị quyết 68. Đây là động lực để rất nhiều doanh nghiệp tư tin đầu tư thêm các dự án mới. Bên cạnh đó, Quốc hội cũng đang họp bàn để sửa rất nhiều luật để giúp cho thị trường trở về đúng bản chất.

Thứ hai, ở địa phương, cần quy hoạch hướng đến người dân. Các đô thị cần được phát triển theo mô hình đô thị nén – "15 phút" với đầy đủ dịch vụ thiết yếu trong bán kính di chuyển ngắn; đi kèm là hệ thống hạ tầng giao thông đồng bộ để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và nâng cao chất lượng sống.

Thứ ba, từ phía doanh nghiệp, cần phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thực. Các dự án cần đặt mục tiêu phục vụ cư dân sống tốt, đảm bảo giá bán hợp lý, pháp lý minh bạch và chất lượng công trình đáp ứng kỳ vọng của thị trường.