Căn hộ trung tâm TP.HCM vẫn 'âm thầm' tăng giá

Theo dữ liệu của một số đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản (BĐS), ở thời điểm quý III, mức độ quan tâm với chung cư hạng sang tại TP.HCM đã tăng lên 168% so với cùng kỳ năm 2024, trong bối cảnh toàn thị trường vẫn thận trọng. Mặt bằng giá mới liên tục được thiết lập.

Căn hộ cao cấp và hạng sang tại trung tâm, nhất là ở Thủ Thiêm, quận 1 và quận 3 cũ có mức độ tăng giá mạnh. Các khu vực này chỉ đóng góp 28% tổng nguồn cung căn hộ trong 10 tháng, nhưng lại chiếm tới 45% lượng quan tâm của khách hàng, vượt xa mọi phân khúc còn lại.

Đơn cử tại khu vực quận 1 cũ, nhiều căn hộ thứ cấp chạm mốc khoảng 413 triệu đồng/m2; quận 2 cũ là khoảng 314 triệu đồng/m2, còn lại hầu hết dự án đều có mức giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.

Tương tự, ở khu vực Thủ Thiêm - nơi hội tụ nhiều dự án hạng sang cũng cho thấy đà tăng giá mạnh. Ví dụ, tại dự án Empire City, giá căn hộ 1PN từ mức giá 7-8 tỷ đồng/căn của thời điểm tháng 10/2024, hiện giá bán trên thị trường dao động từ 13-14,5 tỷ đồng/căn. Các căn hộ 2PN tại dự án đang được rao bán từ 19-23 tỷ đồng/căn, tăng mạnh so với mức giá 13-15 tỷ đồng/căn vào cùng kỳ. Các căn 3PN cũng chạm mức 27-32 tỷ đồng/căn, tăng mạnh so với khoảng giá 20 tỷ đồng/căn cách đây 1 năm.

Tại dự án The Metropole Thủ Thiêm, giá bán tăng từ hơn 200 triệu đồng/m2 lên mức 280-320 triệu đồng/m2 trong 1 năm; Thu Thiem Zeit River giá bán tăng từ mức gần 200 triệu đồng/m2 lên mức 230-240 triệu đồng/m2; The Driver Thủ Thiêm cũng tăng giá trung bình từ hơn 200 triệu đồng/m2 lên mức 300-320 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, BĐS trung tâm, cả khu vực hiện hữu và Thủ Thiêm vẫn duy trì sức hút riêng biệt nhờ nhu cầu ổn định và khả năng hưởng lợi trực tiếp từ các trục kết nối hạ tầng. Các yếu tố này giúp BĐS trung tâm thể hiện sức bền tốt trong trung và dài hạn, bất chấp những biến động của thị trường.

Bên cạnh đó, Trung tâm tài chính Quốc tế tại TP.HCM cũng được kỳ vọng tạo hiệu ứng lan tỏa. Khi dòng vốn và doanh nghiệp đổ về, kéo theo nhu cầu lưu trú cao cấp, dịch vụ thương mại - bán lẻ và hạ tầng đô thị. Nhờ đó, BĐS khu vực trung tâm dự báo còn tăng trưởng mạnh.

Lo ngại bong bóng giá bất động sản

Một giám đốc doanh nghiệp BĐS (dấu tên) đánh giá, sự hấp dẫn của chung cư cao cấp trung tâm TP.HCM đến từ 3 yếu tố.

Đầu tiên, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm. TP.HCM đang bước vào thời kỳ đô thị đa trung tâm, nhưng khu lõi truyền thống - nơi hội tụ các hoạt động kinh tế, tài chính, văn hóa vẫn là "đất vàng" đúng nghĩa. Việc phát triển dự án mới tại đây gần như không còn nhiều dư địa, khiến tài sản hiện hữu được tìm kiếm mạnh hơn.

Bên cạnh đó, triển vọng tăng giá dài hạn bởi mạng lưới hạ tầng trọng điểm như Metro số 1, các tuyến vành đai, cao tốc liên vùng và các cây cầu kết nối Thủ Thiêm sẽ đẩy mạnh dòng vốn, kích hoạt mặt bằng giá mới. Trong các chu kỳ trước, TP.HCM luôn là địa phương có tốc độ tăng giá BĐS nhanh nhất cả nước và xu hướng này dự kiến tiếp tục kéo dài.

Cuối cùng, tính thanh khoản và khả năng khai thác cho thuê BĐS trung tâm là vượt trội. Do nhu cầu sống tại trung tâm của nhóm chuyên gia nước ngoài, doanh nhân, người thu nhập cao tăng đều qua các năm, căn hộ hạng sang luôn có người thuê dài hạn với mức giá cao. Đây là điểm khác biệt so với nhiều phân khúc khác của thị trường.

Một số chuyên gia khác nhận định, từ năm 2026, số lượng người giàu, giới tinh hoa và các nhà đầu tư toàn cầu theo dòng FDI vào Việt Nam sẽ tăng đột biến, kéo theo nhu cầu lớn đối với phân khúc nhà ở cao cấp và hạng sang tại TP.HCM. Đồng thời, nhu cầu đầu tư, kinh doanh và phát triển dịch vụ cao cấp quanh các đô thị IFC và TOD cũng sẽ gia tăng nhanh. Từ đó, BĐS trung tâm TP.HCM vẫn còn nhiều dư địa tăng giá.

Anh N.V.T (môi giới BĐS) chia sẻ rằng, yếu tố khiến nhà đầu tư thích BĐS trung tâm TP.HCM và giá bán tăng trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp chính là sự khan hiếm. Ngoài các yếu tố về vị trí, hạ tầng đồng bộ thì các dự án này chỉ có vài trăm căn nên gần như mỗi lần mở bán dự án đều hết rất nhanh, thậm chí cũng rất sôi động ở thị trường mua đi, bán lại.

Trong khi đó, một chuyên gia khác bày tỏ lo ngại khi tình trạng lệch pha cung cầu khiến giá nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại TP.HCM tăng mạnh và liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Điều này làm tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá BĐS. Nếu không có giải pháp kịp thời, thị trường BĐS sẽ đối diện với nhiều rủi ro.