'Giá nhà tăng 20%/năm, thu nhập bình quân tăng 6-8%/năm'

Không còn sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu người dân

Thảo luận tại "Diễn đàn Bất động sản Vùng Động lực phía Nam lần thứ I", do Tạp chí Bất động sản Việt Nam (Reatimes) tổ chức chiều 3/12 tại TP.HCM, ông Dương Long Thành, Nhà sáng lập, Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group đã nêu hàng loạt vấn đề về giá nhà đất nay và khả năng tài chính của người lao động hiện tại không theo sát với đà tăng của giá nhà.

"Với 15 năm kinh nghiệm thực chiến trong ngành, tôi hiểu rất rõ rằng, vào khoảng năm 2010, chúng tôi bán một căn nhà ở khu vực Bến Cát (Bình Dương cũ) chỉ khoảng 300 triệu đồng. Khi đó, thu nhập bình quân của một người lao động, công nhân hay viên chức chỉ khoảng 5 - 7 triệu đồng/tháng. Họ chỉ cần làm việc tích lũy trong 5 - 6 năm là có thể mua được một ngôi nhà", ông Thành cho biết.

Theo đại diện Thắng Lợi Group, thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều biến động mạnh. Nhưng vượt lên tất cả biến động ấy, có một sự thật không hề thay đổi là nhu cầu nhà ở thật luôn chiếm 70 - 80% tổng nhu cầu thị trường. Đây là cơ hội để cùng nhau xây dựng một tầm nhìn chiến lược về phát triển đô thị, cung cấp dòng sản phẩm phù hợp nhu cầu của đại đa số người dân.

Năm 2015, Bình Dương (cũ) không có căn hộ nhưng đến nay đã khác. Điều đó có nghĩa là ai rồi cũng lên cao tầng bởi, nhà đất sẽ chỉ dành cho các đại gia. Thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đang còn dư địa phát triển khoảng 20 năm nữa, khi số lượng nhà ở lên tới 40 triệu căn thì nhu cầu nhà ở lúc đó sẽ bão hòa giống như các quốc gia khác

"Việt Nam hiện có khoảng 53,2 triệu người trong độ tuổi lao động và tốc độ đô thị hóa đã vượt 41%, tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị. Nhu cầu mua nhà ở thực ngày càng thực tế hơn, lớn hơn, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá phù hợp, đầy đủ tiện ích, chi phí vận hành hợp lý và khả năng thanh khoản tốt.

Trong khi đó, áp lực giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập đang trở thành thách thức lớn. Bởi điều này tạo nên khoảng cách ngày càng xa giữa nhu cầu và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Đây là thách thức của cả quốc gia, tồn tại nhiều vấn đề cần đưa ra hướng tháo gỡ", ông Dương Long Thành nhấn mạnh.

Bối cảnh này đặt ra yêu cầu phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp thu nhập, gắn với mục tiêu xây dựng đô thị nhân văn và trách nhiệm của doanh nghiệp trong quá trình phát triển thị trường.

Theo ông Thành, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối diện với 4 thách thức.

Đầu tiên, giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập. Trong khi thu nhập bình quân của người dân chỉ tăng khoảng 6 - 8% mỗi năm, giá nhà lại tăng 12 - 20%/năm trong suốt một thập kỷ. Sự chênh lệch kéo dài đã tạo nên khoảng cách ngày càng lớn giữa khả năng tài chính và giá trị bất động sản.

"Sản phẩm không phù hợp đại đa số nhu cầu, không còn sản phẩm vừa với thu nhập của người dân. Thị trường thời gian qua thiên về các dự án cao cấp, diện tích lớn, vật liệu xa xỉ,.. dẫn đến giá cao, khách hàng không tiếp cận được. Trong khi đó, nhu cầu thực lại tập trung vào các căn hộ tiện ích vừa đủ, môi trường sống an toàn, văn minh và thuận tiện", ông Thành khẳng định.

Cùng đó, chi phí cấu thành đầu vào cao. Chi phí pháp lý, chi phí thuế, chi phí đơn giá đất tăng mạnh, chi phí vật liệu xây dựng biến động tăng cao cùng với tác động của lãi suất vay đều ảnh hưởng đến giá thành.

Cuối cùng người dân khó tiếp cận tín dụng. Về vấn đề lãi suất, trong giai đoạn 2024 - 2025, lãi suất bắt đầu tăng. Lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay tăng. Người mua nhà chịu áp lực lớn từ khoản vay, biến động lãi suất và những hạn chế trong chính sách tín dụng khiến việc sở hữu nhà càng thêm khó khăn.

Theo ông Thành, tất yếu thị trường cần quay trở lại với giá trị cốt lõi, nhà ở là để phục vụ nhu cầu an cư của người dân. Cần những giải pháp để thu hẹp khoảng cách an cư, để mỗi người dân Việt Nam có cơ hội chạm tay vào mái ấm của riêng mình. Thực trạng này đã được Chính phủ, các bộ, ban ngành nhìn ra rất rõ. Cả hệ thống chính trị đã vào cuộc để giải quyết vấn đề này.

'Chìa khóa' mở cửa thị trường bất động sản phía Nam

Đồng quan điểm, TS. Huỳnh Thanh Điền, Giảng viên trường Đại học Nguyễn Tất Thành cho rằng, những nhà phát triển dự án cần tập trung xây dựng nhà ở cho người có nhu cầu thực. Và kỳ vọng rằng với quy hoạch và định hướng mới, cơ hội dành cho cả doanh nghiệp lẫn người dân sẽ rộng mở hơn.

"Khi nói về cơ hội cho thị trường bất động sản, trước hết tôi muốn đặt vấn đề: Chúng ta hiểu thế nào là cơ hội? Theo quan điểm của tôi, một thị trường thực sự có cơ hội phải hội tụ ba yếu tố, gồm, nhu cầu thực, tức người dân có nhu cầu ở thật, chứ không chỉ đơn thuần là nhu cầu mua đi bán lại mang tính đầu cơ. Tiếp theo, là năng lực của các doanh nghiệp bất động sản trong việc đầu tư, triển khai và đưa ra thị trường những sản phẩm có giá phù hợp, đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường. Cuối cùng, là dòng vốn, dòng tiền phải được luân chuyển một cách ổn định, thông suốt, tạo điều kiện cho cả chủ đầu tư lẫn người mua có thể tham gia vào thị trường", ông Điền nhận định.

Trong khi đó, PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, Thành viên Tổ Tham mưu Thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP.HCM cho rằng, TP.HCM hiện đã được gọi là "mega city" do sở hữu diện tích và dân số đang tương đương với Tokyo và chỉ thua Thượng Hải một chút.

"Tuy nhiên, về GRDP thì vẫn còn thua khá nhiều. Bởi Thượng Hải, Tokyo có GRDP khoảng 1.000 tỷ USD cho "mega city", còn TP.HCM hiện chỉ khoảng 120 tỷ USD. Tức chúng ta chỉ bằng 1/10 họ, trong khi dân số, diện tích thì ngang bằng.

Do đó, chúng ta phải nhìn nhận một cơ hội lớn từ việc hợp nhất TP.HCM (cũ) với Bình Dương (cũ) và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ). Bởi điều này tạo ra nhiều dư địa để TP.HCM mới phát triển thành "mega city" trong tương lai nhờ dư địa đất đai mở ra. Chính những cơ hội này mang giá trị lớn về mặt kinh tế.

Với Nghị quyết 98 đang đề xuất sửa đổi, chúng ta đặt mục tiêu TP.HCM trở thành siêu đô thị ngang thành phố lớn trong khu vực, mục tiêu 1.000 tỷ USD. Đây là cơ hội nhưng cũng vừa là thách thức lớn trong thời gian tới cho TP.HCM", ông Huân đánh giá.

Về Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam (IFC), hiện đã có quy mô cụ thể là 898ha với chế độ pháp lý đặc thù, có thể áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế và cho phép các bên giao dịch được lựa chọn luật nước ngoài nếu có ít nhất một bên là tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài.

Những doanh nghiệp hoạt động trong này nếu là thành viên của IFC sẽ có các ưu tiên như: Thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ 10%, có thể lựa chọn áp dụng chuẩn mực kế toán quốc tế thay vì chuẩn mực Việt Nam. Những tập đoàn nước ngoài được hưởng ưu đãi, khuyến khích cơ chế dành cho chuyên gia (được visa đến 10 năm), miễn thuế thu nhập cá nhân với chuyên gia,... Như vậy, có thể thấy nhu cầu thực là có ở khu vực này.

"Hiện nay, chúng ta đang có lợi thế lớn về mặt chi phí. Ở Singapore hay Dubai, chi phí sinh hoạt gấp 5 lần TP.HCM. Tại TP.HCM, nguồn nhân lực lẫn chi phí đều rẻ hơn. Đây là một lợi thế lớn.

Trung tâm tài chính quốc tế sẽ mở ra cơ hội lớn cho bất động sản, nhưng lưu ý là mở ra nhu cầu thực không phải nhu cầu tăng giá.

Ngoài ra, 5 trụ cột tăng trưởng cho TP.HCM cũng mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản sau thời gian "ngủ đông" từ 2022 đến nay. Tôi mong rằng, thị trường sẽ phát triển theo nhu cầu thực hơn là mang nhiều tính đầu cơ như trước đây", ông Huân nói.

Theo ông Dương Long Thành, đã có nhiều thông điệp truyền thông đến từ người đứng đầu Chính phủ đó là "nhà là để ở, không phải để đầu cơ".

"Chúng ta cần đưa ra những giải pháp để mỗi người dân Việt Nam đều có cơ hội an cư lạc nghiệp. Ở góc độ vĩ mô, cần hoàn thiện chính sách để đưa thị trường trở lại đúng với nhu cầu thực. Các chính sách cần tập trung tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội; triển khai cơ chế hỗ trợ người mua nhà lần đầu; đồng thời cải cách, rút gọn thủ tục pháp lý nhằm giảm chi phí và rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn người mua. Chính phủ đã đưa ra Nghị quyết 68. Đây là động lực để rất nhiều doanh nghiệp tư tin đầu tư thêm các dự án mới. Bên cạnh đó, Quốc hội cũng đang họp bàn để sửa rất nhiều luật để giúp cho thị trường trở về đúng bản chất", ông Thành nói.

Còn địa phương, cần quy hoạch hướng đến người dân. Các đô thị cần được phát triển theo mô hình đô thị nén – "15 phút" với đầy đủ dịch vụ thiết yếu trong bán kính di chuyển ngắn; đi kèm là hệ thống hạ tầng giao thông đồng bộ để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và nâng cao chất lượng sống.

Từ phía doanh nghiệp, cần phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thực. Các dự án cần đặt mục tiêu phục vụ cư dân sống tốt, đảm bảo giá bán hợp lý, pháp lý minh bạch và chất lượng công trình đáp ứng kỳ vọng của thị trường.