Băn khoăn nhà ở thương mại 'giá phù hợp'

Ổn định mặt bằng giá, thúc đẩy nguồn cung nhà ở giá phù hợp

Bộ Xây dựng vừa trình Thủ tướng Chính phủ Tờ trình Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản (BĐS).

Đáng chú ý, Điều 4 dự thảo Nghị quyết đề xuất chính sách về phát triển nhà ở thương mại (NOTM) giá phù hợp như sau:

Thứ nhất, tùy theo tình hình thực tế của địa phương, UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng NOTM dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026 – 2030 phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương để phát triển dự án NOTM giá phù hợp quy định tại Nghị quyết này.

Thứ hai, dự án NOTM giá phù hợp được áp dụng cơ chế chính sách đặc thù. Đó là việc lựa chọn chủ đầu tư dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án áp dụng tương tự như lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (NOXH) theo quy định của Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH và Nghị định 192/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết 201/2025/QH15.

Căn cứ tính tiền sử dụng đất (SDĐ), tiền thuê đất của dự án là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật đất đai. Trường hợp bảng giá đất chưa được ban hành để áp dụng thống nhất thì UBND cấp tỉnh quyết định giá tính tiền SDĐ, tiền thuê đất đối với từng dự án cụ thể.

Đáng chú ý, theo dự thảo, dự án được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án (bao gồm cả tiền SDĐ, tiền thuê đất của dự án); Phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở được áp dụng tương tự như đối với xác định giá bán, giá thuê mua NOXH theo quy định theo quy định của Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP;

Dự thảo Nghị quyết cũng nêu rõ: Không phải bố trí quỹ đất để xây dựng NOXH trong phạm vi dự án xây dựng NOTM theo quy định tại khoản 1 Điều 83 Luật Nhà ở 2023; Người mua nhà ở tại dự án này không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật kinh doanh BĐS…

Tại sao “20%”?

Tại phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, Trưởng Ban Chỉ đạo đã nhấn mạnh: "Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quyết tâm xây dựng, phát triển thị trường BĐS ổn định, an toàn, lành mạnh, công khai, minh bạch, tuân thủ các quy luật của kinh tế thị trường định hướng XHCN dưới sự lãnh đạo của Đảng, quản lý của Nhà nước”.

Trong các giải pháp, người đứng đầu Chính phủ đặc biệt nhấn mạnh giải pháp tiếp tục tháo gỡ khó khăn về thể chế, cơ chế, chính sách cho thông thoáng, thuận tiện. Đơn cử, Thủ tướng đề nghị, bên cạnh quy định dành tối thiểu 20% diện tích dự án NOTM cho NOXH, nghiên cứu áp dụng dành 20% diện tích dự án NOXH cho NOTM.

Bày tỏ vui mừng về những nội dung được nêu tại dự thảo Nghị quyết, nhiều chủ đầu tư tỏ ra băn khoăn về tỷ lệ “20% trong tổng số dự án xây dựng NQTM để phát triển dự án NOTM giá phù hợp”,

“Trước đây, quy định chủ đầu tư dự án NOTM phải dành 20% quỹ đất để xây dựng NOXH trên thực tế đã vấp phải nhiều vướng mắc nên Luật Nhà ở 2023 đã không còn quy định này, thay vào đó việc thực hiện nghĩa vụ này có thể được thay thế bằng hình thức đóng tiền tương đương với giá trị quỹ đất này.”- Một chủ đầu tư cho hay.

Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law, xét dưới góc độ quản lý nhà nước và thực tiễn phát triển thị trường, tỷ lệ 20% này cần được đánh giá một cách linh hoạt và có cơ sở khoa học hơn, tránh tình trạng cứng nhắc hoặc áp đặt hành chính.

“Đặc điểm thị trường BĐS, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu và thu nhập dân cư ở mỗi tỉnh, thành có sự khác biệt rất lớn. Ví dụ, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu về NOTM giá phù hợp rất cao, nên tỷ lệ 20% có thể là hợp lý, thậm chí cần tăng thêm. Ngược lại, tại các địa phương có quy mô dân số nhỏ, nhu cầu thấp, hoặc thị trường chưa phát triển mạnh, việc bắt buộc dành 1/5 tổng số dự án cho phân khúc này có thể làm giảm hiệu quả đầu tư, gây khó khăn cho doanh nghiệp và cho công tác phê duyệt quy hoạch.”- Luật sư Hà phân tích.

Về góc độ kinh tế và tài chính, các ưu đãi về tiền SDĐ và lợi nhuận định mức 20% tổng vốn đầu tư được xem là công cụ hỗ trợ hợp lý để thu hút doanh nghiệp tham gia. Tuy nhiên, theo các doanh nghiệp, mức lợi nhuận 20% có thể chưa đủ hấp dẫn trong bối cảnh chi phí vốn, chi phí đất và chi phí hạ tầng tại các đô thị lớn ngày càng cao.

Hơn nữa, việc áp dụng cơ chế xác định giá bán như NOXH có thể khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn và duy trì lợi nhuận hợp lý. Vì vậy, cần thiết phải có cơ chế linh hoạt hơn, cho phép địa phương xác định khung lợi nhuận và giá bán phù hợp với điều kiện thực tế, đồng thời bảo đảm tính cạnh tranh của sản phẩm trên thị trường.

“Giá phù hợp” là giá nào?

Tuy nhiên, băn khoăn lớn nhất là cụm từ “giá phủ hợp”. Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law,“ NOTM giá phù hợp” là một khái niệm mới, phản ánh nỗ lực của Nhà nước trong việc tạo lập phân khúc trung gian giữa NOXH và NOTM cao cấp. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện hành – bao gồm Luật Nhà ở 2023 – vẫn chưa quy định cụ thể tiêu chí nhận diện loại hình này. Do đó, việc xác định rõ nội hàm “giá phù hợp” là yếu tố then chốt, quyết định tính khả thi và công bằng của chính sách.

“Khác với NOXH, NOTM giá phù hợp vẫn là sản phẩm của thị trường, nhưng được định hướng và kiểm soát thông qua cơ chế khung giá trần và lợi nhuận giới hạn. Theo đó, “giá phù hợp” nên được hiểu là mức giá tương thích với thu nhập trung bình của người dân tại từng địa phương, được xác định dựa trên các yếu tố như chi phí đầu tư, giá đất, lợi nhuận hợp lý của chủ đầu tư, và năng lực chi trả thực tế. Mức giá này cần linh hoạt theo vùng, miền, thay vì ấn định thống nhất trên toàn quốc.”- Luật sư Hà đề nghị.

Theo Luật sư, việc Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài chính và Tổng cục Thống kê ban hành bộ tiêu chí đánh giá và công bố định kỳ khung giá tham chiếu sẽ giúp chính sách có cơ sở khoa học, tránh tình trạng áp dụng hình thức.

“Như vậy, NOTM giá phù hợp cần được nhìn nhận như một công cụ điều tiết kinh tế – xã hội mềm dẻo, vừa giữ nguyên bản chất thương mại, vừa phục vụ mục tiêu công bằng trong tiếp cận nhà ở…”- Chủ tịch Công ty Luật SB Law nhấn mạnh.

Đồng tình với việc khuyến khích phát triển loại hình nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thấp là cần thiết và phù hợp với nhu cầu thị trường, tuy nhiên, theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - một chuyên gia tư vấn pháp lý trong lĩnh vực BĐS, nội dung cơ chế, chính sách "NOTM giá phù hợp" cần phải được xem xét cẩn trọng, thấu đáo ở nhiều khía cạnh: từ tên gọi, nội dung cho đến các tác động của nó.

“Giá NOTM phải do thị trường quyết định. Do đó, việc ấn định một loại hình NOTM phải có giá thấp/giá rẻ là không phù hợp với yếu tố khách quan của thị trường.”- Luật sư Đỉnh phân tích.

Đồng thời cho rằng không cần thiết phải ban hành hình thức "lai" giữa NOTM với NOXH (mang tên "NOTM giá phù hợp").

“Để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp cần "nắn chỉnh" chính sách NOXH để đảm bảo tính hiệu quả, khả thi khi triển khai thực tế.”- Luật sư Đỉnh đề nghị,

Khảo sát của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam (VIRES) thực hiện vào tháng 9/2025 chỉ ra, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội thiết lập mặt bằng giá trung bình 92,9 triệu đồng/m2, tại TP. Hồ Chí Minh là 135,3 triệu đồng/m2. Trong khi đó, thu nhập bình quân của người Việt chỉ dao động từ 8- 11 triệu đồng/tháng, tạo ra cách biệt lớn giữa giá nhà và thu nhập.
Về cơ cấu tín dụng, tính đến hết tháng 7/2025, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các tổ chức tín dụng đạt trên 4,1 triệu tỷ đồng - con số cao kỷ lục, tăng 17% so với cuối năm 2024, chiếm 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế với tỷ lệ nợ xấu là 2,4%.