Quan điểm pháp lý về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp

Đây không phải lần đầu tiên chính sách này được nghiên cứu, đề xuất. Chẳng hạn tại Nghị quyết số 84/NQ-CP ngày 29/5/2020 về các nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh trong bối cảnh đại dịch COVID-19, Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng: "Chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan liên quan nghiên cứu, xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có quy mô dưới 70m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2)".

Hay tại Nghị quyết số 127/NQ-CP ngày 8/10/2021, Chính phủ tiếp tục giao Bộ Xây dựng "nghiên cứu, đề xuất thí điểm ban hành chính sách phát triển nhà ở thương mại phù hợp với đối tượng thu nhập thấp và trung bình để góp phần phục hồi kinh tế trong điều kiện bình thường mới".

Việc khuyến khích phát triển loại hình nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thấp là cần thiết và phù hợp với nhu cầu thị trường. Tuy nhiên nội dung cơ chế, chính sách "nhà ở thương mại giá phù hợp" cần phải được xem xét cẩn trọng, thấu đáo ở nhiều khía cạnh: từ tên gọi, nội dung cho đến các tác động của nó.

Về tên gọi "nhà ở thương mại giá phù hợp"

Theo quy định của Luật Nhà ở: "Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường". Khái niệm này phù hợp với Hiến pháp năm 2013: "Nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa" (Điều 51); "Nhà nước xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế, điều tiết nền kinh tế trên cơ sở tôn trọng các quy luật thị trường" (Điều 52).

Trong một quốc gia có nền kinh tế thị trường, hoạt động kinh tế phải tuân theo các quy luật vận động khách quan: Quy luật cung cầu, Quy luật giá trị… Theo đó, giá cả của hàng hóa do thị trường quyết định.

Nếu như nhà ở xã hội là "nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở" theo quy định của Luật Nhà ở thì nhà ở thương mại phải vận động theo quy luật khách quan của thị trường, quy luật thuận mua - vừa bán, lời ăn - lỗ chịu.

Giá nhà ở thương mại phải do thị trường quyết định. Do đó, việc ấn định một loại hình nhà ở thương mại phải có giá thấp/giá rẻ là không phù hợp với yếu tố khách quan của thị trường.

Về nội dung dự kiến của chính sách "nhà ở thương mại giá phù hợp"

Theo dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp (Điều 4) bao gồm các nội dung có khác biệt so với nhà ở thương mại thông thường như sau:

Thứ nhất, dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được lựa chọn chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án áp dụng tương tự như lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo quy định của Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (tức là áp dụng cơ chế "giao chủ đầu tư" theo cơ chế chỉ định).

Thứ hai, căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo pháp luật đất đai. Nếu bảng giá đất chưa được ban hành thì UBND cấp tỉnh quyết định giá tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng dự án cụ thể.

Chính sách này hiện cũng được đề xuất trong dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, nên sau khi Nghị quyết của Quốc hội được ban hành thì chính sách thứ hai này sẽ không có khác biệt so với nhà ở thương mại thông thường.

Thứ ba, phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở tương tự như đối với xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 201/2025/QH15; trong đó chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án.

Thứ tư, người mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở như nhà ở thương mại thông thường.

Các chính sách nêu trên có sự khác biệt so với các luật hiện hành (điển hình là việc chỉ định chủ đầu tư dự án không qua đấu giá, đấu thầu). Theo Điều 10 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025, Quốc hội có quyền ban hành nghị quyết để quy định thí điểm một số chính sách mới thuộc thẩm quyền quyết định của Quốc hội khác với quy định của luật.

Do đó về mặt pháp lý, các chính sách nêu trên đều hợp pháp nếu được Quốc hội thông qua. Vấn đề cần bàn luận là tính hợp lý của các chính sách.

Luật Nhà ở đã quy định hai hình thức phát triển nhà ở chủ đạo với tính chất đối lập: Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường; Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

Có thể thấy chính sách "nhà ở thương mại giá phù hợp" là hình thức "lai" giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội. Hình thức này về lâu dài sẽ bộc lộ bất cập qua ví dụ như sau: Giả định tại thành phố X có dự án 1 là dự án được thụ hưởng chính sách "nhà ở thương mại giá phù hợp", do chủ đầu tư A thực hiện; sát cạnh là dự án 2 là nhà ở thương mại thông thường, không được thụ hưởng chính sách "nhà ở thương mại giá phù hợp" do chủ đầu tư B thực hiện. Quy mô, tính chất, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của hai dự án là như nhau.

Mặc dù cùng là nhà ở thương mại (không bị kiểm soát về đối tượng mua), tuy nhiên do dự án 1 là "nhà ở thương mại giá phù hợp", được Nhà nước hỗ trợ và bị kiểm soát về giá nên có giá bán 30 triệu đồng/m2 căn hộ, dự án 2 không được thụ hưởng ưu đãi "nhà ở thương mại giá phù hợp" nên có giá bán 60 triệu đồng/m2 căn hộ (đặc biệt nếu dự án được lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, làm tăng tiền sử dụng đất).

Khách hàng nhận thấy quy mô, kiến trúc, mức độ hoàn thiện căn hộ, tiện ích… ở hai dự án là tương đương nhau, tuy nhiên giá bán lại chênh lệch nhiều nên đổ xô mua căn hộ tại dự án 1. Kết quả: Chủ đầu tư A bán được 100% số căn hộ khi chủ đầu tư B chỉ bán được 10% số căn hộ. Chính sách "nhà ở thương mại giá phù hợp" bộc lộ hạn chế, gây ra cạnh tranh không bình đẳng giữa các chủ đầu tư.

Theo quy luật tự nhiên, chủ đầu tư B nhận thấy vấn đề nên ở các dự án sau, chủ đầu tư B tìm mọi cách để hưởng chính sách "nhà ở thương mại giá phù hợp" nhằm sớm bán được hàng, tăng tính thanh khoản. Vô hình trung sẽ hình thành trào lưu đi "xin" chính sách, tạo cơ chế xin - cho, tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực.

Mặt khác, nếu chính sách "nhà ở thương mại giá phù hợp" áp dụng đại trà, rộng rãi cũng khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất. Ngoài ra, chính sách có thể đưa thị trường bất động sản trở về thời bao cấp do các dự án được chỉ định chủ đầu tư, việc giao đất không qua cơ chế cạnh tranh theo quy luật thị trường.

Hơn nữa, đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp tiềm ẩn nguy cơ trục lợi chính sách. Mặc dù quy định người mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán - một giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, "lướt sóng" khi nhà ở chưa nghiệm thu, bàn giao nhưng không ngăn chặn được việc chuyển nhượng thứ cấp sau khi người mua đã được cấp giấy chứng nhận ("sổ hồng").

Bởi vậy, giới đầu tư có thể mua hàng loạt căn nhà ở thương mại giá phù hợp để bán kiếm lời (lưu ý rằng dự thảo không giới hạn số lượng nhà ở thương mại giá phù hợp mà một cá nhân được sở hữu; đồng thời không có cơ chế xét duyệt đối tượng được mua giống như nhà ở xã hội).

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án có thể trục lợi bằng cách chỉ định các cá nhân đứng tên mua nhà, sau khi đã bàn giao và cấp "sổ hồng" thì mới bán ra thị trường theo giá "thả nổi", không bị giới hạn bởi lợi nhuận định mức tối đa 20%.

Có lẽ bởi những tác động nêu trên nên cuối năm 2021, Bộ Xây dựng đã báo cáo Thủ tướng về việc dừng xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp và lồng ghép nội dung này vào sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 được ban hành sau đó cũng không đề cập đến chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Với những phân tích ở trên, tôi đề xuất không cần thiết phải ban hành hình thức "lai" giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội (mang tên "nhà ở thương mại giá phù hợp"). Thay vào đó, để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp cần "nắn chỉnh" chính sách nhà ở xã hội để đảm bảo tính hiệu quả, khả thi khi triển khai thực tế.

Hiện nay, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội và cần theo dõi, tổng kết, đánh giá làm cơ sở áp dụng rộng rãi hoặc điều chỉnh cho phù hợp, thay vì đề xuất thêm một chính sách mới.

Theo đó, một mặt Chính phủ cần chỉ đạo, quán triệt thực hiện nghiêm chính sách nhà ở xã hội trên quỹ đất nhà ở xã hội đã xác định trong phạm vi các khu đô thị, có chế tài cụ thể; một mặt cần nghiên cứu, hoàn thiện chính sách để hình thành các khu đô thị nhà ở xã hội tập trung có quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng, cung cấp đủ tiện ích thiết yếu cho người dân có thu nhập trung bình, thấp.

Nếu chính sách nhà ở xã hội phát huy hiệu quả thì không cần phải có thêm loại hình "nhà ở xã hội lai thương mại".