TS. Lê Xuân Nghĩa: Siết tín dụng với ngôi nhà thứ 2, thứ 3 là không khả thi

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Trong đó, nêu 3 nội dung điều tiết thị trường, gồm chính sách cho vay với người mua nhà, trung tâm giao dịch bất động sản và phát triển nhà thương mại giá phù hợp.

Với chính sách cho vay, áp dụng hạn mức với các khoản vay mua nhà thứ hai trở lên (vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán với căn nhà thứ 2 và mức vay không quá 30% từ căn thứ 3) là thông tin nhận được nhiều sự chú ý của dư luận.

Lý giải đề xuất trên, Bộ Xây dựng cho biết thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với ngành tài chính - ngân hàng, tác động đến kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội. Giá nhà đất tăng cao vượt khả năng chi trả của người dân sẽ dẫn đến mất cân bằng cung - cầu, bất ổn hệ thống tài chính.

Thực tế, giá nhà ở tại các đô thị như Hà Nội, TP. HCM liên tục leo thang thời gian qua. Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra tại Thủ đô, phân khúc chung cư đạt trung bình mỗi m2 70-80 triệu đồng, tăng 5,6% so với đầu năm, trong khi liền kề, biệt thự lên ngưỡng 100-200 triệu. Tương tự ở TP. HCM, giá chung cư tăng từ khoảng 35 triệu một m2 lên hơn 91 triệu đồng trong giai đoạn 2018-2024.

Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6-7% một năm khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn. Bộ nhìn nhận trong nhiều trường hợp, "giá nhà đất chưa phản ánh đúng quy luật cung - cầu thực tế mà chủ yếu bị chi phối bởi đầu cơ, thông tin quy hoạch và tâm lý đám đông".

Để có thêm góc nhìn và đóng góp ý kiến cho dự thảo nghị quyết, Nhadautu.vn đã có cuộc trao đổi với TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia Tài chính ngân hàng.

Thưa ông, Chính phủ đang dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, trong đó Bộ Xây dựng đề xuất siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai, thứ ba. Ông đánh giá thế nào về chủ trương này?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Về nguyên tắc pháp lý và quyền tự do kinh doanh thì đề xuất trên sẽ gây ra sự xung đột pháp lý và có thể ảnh hưởng đến tính khả thi, hiệu quả của một chính sách.

Theo Hiến pháp và Luật các Tổ chức tín dụng, các ngân hàng thương mại có quyền tự do kinh doanh trong khuôn khổ pháp luật, bao gồm quyền quyết định hoạt động cho vay. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chỉ có thể can thiệp thông qua các chỉ tiêu an toàn hoạt động (như tỷ lệ an toàn vốn, giới hạn tín dụng, phân loại nợ…).

Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã quy định tỷ lệ rủi ro đối với các khoản cho vay trong lĩnh vực bất động sản là 150%. Tùy theo tình hình thực tế, tỷ lệ này có thể được điều chỉnh tăng hoặc giảm (có thời điểm từng lên tới 250%) và đã được áp dụng suốt hơn mười năm qua.

Điều này có nghĩa là, nếu một ngân hàng cho vay 100 đồng vào lĩnh vực bất động sản, thì khi tính toán hệ số an toàn vốn, NHNN sẽ coi khoản vay đó tương đương 150 đồng, tức là hệ số rủi ro đã được nhân lên 1,5 lần. Do đó, để có thể mở rộng cho vay bất động sản, các ngân hàng buộc phải tăng vốn tự có nhằm đáp ứng yêu cầu an toàn vốn.

Bên cạnh đó, các ngân hàng thương mại còn phải tăng trích lập dự phòng rủi ro lên 150% đối với các khoản vay bất động sản, thay vì mức 100% như các khoản vay thông thường.

Những quy định này cho thấy cơ chế kiểm soát tín dụng bất động sản đã được thiết lập và vận hành chặt chẽ từ lâu, do đó không cần bổ sung thêm các biện pháp can thiệp hành chính.

Thứ hai về kinh nghiệm quốc tế, trên thế giới, hầu như không có quốc gia nào kiểm soát giá bất động sản thông qua hạn chế tín dụng.

Các nước chủ yếu kiểm soát thị trường bất động sản bằng chính sách thuế, đặc biệt là thuế đánh trên chênh lệch giá bán – giá mua (thuế chuyển nhượng tài sản) hoặc thuế tài sản thứ hai.

Tuy nhiên, việc này đòi hỏi dữ liệu giao dịch minh bạch – điều mà Việt Nam hiện chưa đáp ứng được khi còn tình trạng người dân thường kê khai giá mua – bán không đúng thực tế, nên khó xác định chính xác phần chênh lệch để tính thuế.

Trung Quốc từng áp dụng thuế nhà thứ hai nhưng thất bại, vì không kiểm soát được thông tin và không làm giảm được giá nhà.

Nếu phương án này có được thông qua, theo ông việc đánh giá đâu là ngôi nhà thứ hai, thứ ba để cấp tín dụng có khả thi với các ngân hàng thương mại?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Nếu muốn kiểm soát được giá nhà bằng cách phân loại người sở hữu (nhà thứ nhất, thứ hai, thứ ba...), thì cần một lực lượng quản lý khổng lồ, có thể lên tới hàng trăm nghìn người từ phía cơ quan quản lý, đây đã là điều bất khả thi.

Chính quyền địa phương còn khó triển khai, ngân hàng thương mại lại càng không có chức năng làm việc này. Vì vậy, đây là một đề xuất thiếu thực tiễn.

Khi cho rằng giải pháp siết tín dụng không khả thi thì theo ông có giải pháp nào tốt hơn thay thế bởi kiềm chế giá nhà là vấn đề nóng, bức bách nhất hiện nay?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Thứ nhất, cần đánh giá về quy mô tín dụng bất động sản hiện nay của Việt Nam. Tín dụng bất động sản (bao gồm cho vay mua nhà hiện khoảng 4 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn hệ thống (khoảng 16 triệu tỷ đồng). Tỷ lệ này không cao nếu so sánh với các nước phát triển như Mỹ, châu Âu hay Trung Quốc, nơi tỷ trọng này có thể vượt 30-40%. Do đó, nói rằng tín dụng bất động sản “quá lớn” là không có cơ sở thực tế.

Thứ 2, cần nhận thức sâu sắc rằng, không thể dùng biện pháp hành chính hay kiểm soát tín dụng để kéo giá nhà xuống.

Chúng ta đừng bao giờ hy vọng hay "mơ" rằng dùng một biện pháp kiểm soát nào đó để kéo giá nhà từ 100 triệu đồng/m² xuống 30-40 triệu đồng/m2 để cho người nghèo mua được.

Giá bất động sản phụ thuộc vào quy luật thị trường, trong đó tốc độ tăng giá = (tốc độ tăng trưởng GDP + lạm phát + tốc độ đô thị hóa). Ví dụ: Nếu GDP tăng 8%, lạm phát 3%, đô thị hóa 1%, thì giá bất động sản có xu hướng tăng khoảng 12%/năm.

Việc giá nhà tăng là hệ quả tất yếu của phát triển kinh tế – đô thị hóa, không thể “ép giảm” bằng mệnh lệnh hành chính. Không thể đòi hỏi GDP tăng mà giá nhà lại giảm.

Cuối cùng, về bản chất cốt lõi, giá nhà cao hiện nay vì nguồn cung khan hiếm, đặc biệt là phân khúc giá rẻ. Tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá thấp, là yếu tố quyết định. Để làm được điều này cần "bàn tay" của Chính phủ điều tiết, thông qua các chương trình phát triển nhà ở xã hội, quỹ phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Đồng thời, cần kiểm soát đầu cơ trong phân khúc giá thấp để tránh tình trạng "người giàu mua gom rồi bán lại". Đây mới là hướng giải quyết căn cơ, thay vì tìm cách “kiềm chế” giá qua tín dụng.

Xin cảm ơn Ông!