FDI đổi 'khẩu vị', quỹ đất không còn là lợi thế tuyệt đối

Số liệu báo cáo quý I của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam không còn ở trạng thái bùng nổ nguồn cung như giai đoạn 2021-2024, mà đang chuyển sang chu kỳ hấp thụ, tái cấu trúc và sàng lọc nhà đầu tư.

Bà Chương Đoan, Phó Giám đốc bộ phận cho thuê công nghiệp & văn phòng của C&W Việt Nam cho biết, Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành mới, khi tăng trưởng nguồn cung được hấp thụ và nhu cầu ngày càng được định hình bởi các ngành công nghiệp giá trị cao cùng sự thay đổi trong ưu tiên FDI.

Hạ tầng liên vùng được đẩy nhanh cùng xu hướng khách thuê ngày càng chọn lọc hơn sẽ giúp thị trường tiến tới trạng thái cân bằng mới giữa ổn định và chuyển đổi, qua đó củng cố vai trò của phía Nam như trung tâm chiến lược về sản xuất, logistics và công nghiệp tiên tiến.

Đáng chú ý, sự chững lại hiện nay không phản ánh xu hướng suy yếu của thị trường, mà cho thấy bất động sản công nghiệp phía Nam đang trưởng thành hơn sau thời gian dài phát triển quá nhanh.

Theo bà, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam hiện duy trì khoảng 36.400 ha, không ghi nhận thêm dự án mới trong quý đầu năm nay. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt khoảng 74,8%, tăng nhẹ theo quý nhưng giảm so với cùng kỳ năm trước.

Dù diện tích hấp thụ thuần tăng mạnh 182% theo quý, thị trường vẫn chưa quay trở lại trạng thái "khát hàng" như giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. Điều này phản ánh thực tế rằng doanh nghiệp FDI đang thận trọng hơn đáng kể trong quyết định mở rộng sản xuất.

Kinh tế toàn cầu vẫn tiềm ẩn nhiều bất ổn, từ lãi suất cao, biến động địa chính trị, chi phí logistics cho tới xu hướng bảo hộ thương mại gia tăng. Điều đó khiến các tập đoàn quốc tế không còn mở rộng nhà máy theo hướng đại trà, mà chuyển sang chiến lược chọn lọc kỹ hơn về địa điểm đầu tư.

Nói cách khác, dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn mạnh, nhưng "khẩu vị" đã thay đổi.

Ở bức tranh rộng hơn, ông John Michael Campbell, Giám đốc Bộ phận dịch vụ bất động sản công nghiệp của Savills Việt Nam cho rằng, Việt Nam đang bước vào "giai đoạn công nghiệp quy mô lớn", khi dòng vốn FDI không còn tập trung vào mở rộng sản xuất đại trà mà chuyển mạnh sang các ngành giá trị cao như điện tử, thiết bị công nghệ và bán dẫn.

Theo ông, quá trình này đang thúc đẩy thị trường công nghiệp dịch chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa trên chi phí sang giai đoạn cạnh tranh bằng năng lực hạ tầng, logistics và tiêu chuẩn vận hành.

TP.HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm sản xuất và logistics lớn nhất khu vực, đồng thời dẫn đầu về tỷ lệ lấp đầy nhờ nhu cầu từ các ngành công nghệ cao và công nghiệp giá trị gia tăng.  Tuy nhiên, áp lực quỹ đất hạn chế và chi phí ngày càng cao đang khiến dòng vốn dần dịch chuyển sang các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Tây Ninh.

Tây Ninh nổi lên như một "vùng trũng giá thuê" mới của khu vực phía Nam. Trong khi nhiều thị trường lớn bắt đầu khan hiếm quỹ đất sạch, địa phương này vẫn còn dư địa phát triển lớn với mặt bằng giá cạnh tranh hơn đáng kể. Ở chiều ngược lại, Đồng Nai tiếp tục hưởng lợi mạnh từ sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và hệ thống cảng biển liên kết với cụm Cái Mép - Thị Vải.

Giới phân tích đánh giá, hạ tầng giao thông đang trở thành yếu tố quyết định lại bản đồ bất động sản công nghiệp phía Nam và là động lực quan trọng nhất thúc đẩy chu kỳ phát triển mới của thị trường này trong giai đoạn tới. Với việc hàng loạt dự án quy mô lớn như sân bay Long Thành, các tuyến vành đai, cao tốc liên vùng và hệ thống logistics được đẩy nhanh đang mở ra những hành lang tăng trưởng mới cho bất động sản công nghiệp và chuỗi cung ứng phía Nam.

Cuộc chơi chuyển sang logistics, ESG và nhà xưởng chất lượng cao

Một trong những thay đổi rõ nhất của thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam hiện nay là sự lên ngôi của mô hình nhà xưởng xây sẵn và kho vận hiện đại.

Trong quý I, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại phía Nam đạt khoảng 6,8 triệu m2, với gần 192.000 m2 mới gia nhập thị trường. Đặc biệt, nhiều cụm nhà xưởng tại Bình Dương và Đồng Nai đã kín chỗ hoàn toàn trong quý đầu năm. Đồng Nai hiện dẫn đầu toàn vùng với tỷ lệ lấp đầy gần 95%, trong khi Tây Ninh cũng vượt 93%.

Diễn biến này phản ánh sự thay đổi lớn trong chiến lược của doanh nghiệp FDI. Thay vì tự xây dựng nhà máy từ đầu với chi phí lớn và thời gian kéo dài, nhiều doanh nghiệp hiện ưu tiên thuê nhà xưởng hoàn thiện để có thể đưa dây chuyền vào hoạt động nhanh hơn, giảm chi phí đầu tư ban đầu và tăng tính linh hoạt trong vận hành.

Xu hướng này đặc biệt phổ biến ở các ngành điện tử, cơ khí chính xác, công nghiệp hỗ trợ và sản xuất công nghệ cao.

Không những vậy, nhu cầu hiện cũng tập trung mạnh vào các dự án có tiêu chuẩn vận hành cao, tích hợp tự động hóa và đáp ứng tiêu chí ESG. Các phân tích chỉ ra, yêu cầu "xanh hóa" đang dần trở thành tiêu chuẩn bắt buộc của thị trường công nghiệp. Các mô hình khu công nghiệp sinh thái không còn mang tính thử nghiệm mà đang trở thành điều kiện then chốt để duy trì khả năng cạnh tranh và thu hút khách thuê quốc tế.

Từ đó, thị trường cũng đang tạo ra một cuộc cạnh tranh hoàn toàn mới giữa các chủ đầu tư khu công nghiệp. Nếu trước đây, chỉ cần có quỹ đất lớn là đủ hút khách thuê, thì hiện nay nhà đầu tư phải xây dựng cả hệ sinh thái công nghiệp - logistics - dịch vụ đi kèm.

Các khu công nghiệp thiếu kết nối logistics, hạ tầng yếu hoặc không đáp ứng tiêu chuẩn xanh sẽ ngày càng khó cạnh tranh, ngay cả khi có giá thuê thấp hơn.

Bên cạnh nhà xưởng xây sẵn, phân khúc nhà kho xây sẵn cũng đang duy trì đà tăng trưởng tích cực nhờ thương mại điện tử và logistics. Tỷ lệ lấp đầy nhà kho xây sẵn tại phía Nam đã tăng lên 91,7%, dù quý vừa qua không có thêm nguồn cung mới. Đáng chú ý, TP.HCM gần như kín hoàn toàn với tỷ lệ lấp đầy khoảng 99%.

Điều này cũng lý giải vì sao nhu cầu bắt đầu lan mạnh sang các địa phương vệ tinh, nơi quỹ đất lớn hơn và chi phí vận hành hợp lý hơn. Trong tương lai, các dự án logistics chất lượng cao gắn với cảng biển, sân bay và các tuyến vành đai sẽ trở thành phân khúc hấp dẫn nhất của thị trường công nghiệp phía Nam.

Một số chuyên gia khác nhấn mạnh, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn dư địa tăng trưởng lớn nhờ xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu và chiến lược "Trung Quốc +1". Tuy nhiên, giai đoạn tăng trưởng dễ dàng đã qua. Thị trường hiện không còn là cuộc chơi của những nhà đầu tư chỉ sở hữu quỹ đất lớn rồi chờ tăng giá. Thay vào đó, năng lực phát triển hạ tầng, vận hành logistics, thu hút khách thuê công nghệ cao và đáp ứng tiêu chuẩn ESG mới là yếu tố quyết định.

Đồng thời, các địa phương có hạ tầng tốt, quỹ đất sạch, khả năng kết nối logistics mạnh và môi trường đầu tư minh bạch sẽ tiếp tục bứt lên. Ngược lại, những dự án phát triển theo tư duy cũ có nguy cơ bị bỏ lại phía sau, dù vẫn sở hữu lợi thế đất đai.