Làn sóng FDI vào bất động sản công nghiệp miền Trung

Cuộc chơi mới của doanh nghiệp FDI

Thời gian qua, bất động sản công nghiệp miền Trung đang bước vào giai đoạn tăng tốc mạnh với sự hiện diện ngày càng dày đặc của các doanh nghiệp FDI. Hàng loạt dự án quy mô lớn đồng loạt khởi công, mở rộng từ Thanh Hóa, Nghệ An đến Quảng Ngãi cho thấy cuộc đua "xí phần" quỹ đất công nghiệp tại khu vực này đang nóng lên rõ rệt.

Tại Thanh Hóa, Tập đoàn Sumitomo vừa khởi công Khu công nghiệp Thăng Long giai đoạn 1 với quy mô 167ha, tổng vốn gần 2.917 tỷ đồng. Dự án được định hướng trở thành điểm đến của các doanh nghiệp công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, đặc biệt là nhà đầu tư Nhật Bản.

Trong khi đó, Nghệ An tiếp tục mở rộng hệ sinh thái công nghiệp với đề xuất phát triển VSIP 4, nối dài chuỗi khu công nghiệp VSIP đã hiện diện trước đó.

Ở phía Nam miền Trung, Quảng Ngãi cũng ghi nhận cú hích lớn khi dự án VSIP II trong Khu kinh tế Dung Quất được triển khai với quy mô gần 498ha, tổng vốn khoảng 3.800 tỷ đồng. Dự án được kỳ vọng tạo việc làm cho khoảng 50.000 lao động, đồng thời thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế địa phương theo hướng công nghiệp hóa.

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao Bộ phận Dịch vụ Văn phòng và Công nghiệp CBRE Việt Nam nhận định, trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động, miền Trung nổi lên như điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI nhờ lợi thế quỹ đất dồi dào, giá thuê cạnh tranh và hạ tầng logistics ngày càng hoàn thiện.

Tính đến quý I/2026, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại miền Trung mới đạt khoảng 57%, thấp hơn đáng kể so với miền Nam (86%) và miền Bắc (80%). Điều này cho thấy dư địa phát triển của khu vực vẫn còn rất lớn.

Không chỉ có lợi thế về quỹ đất, chi phí thuê tại miền Trung cũng đang tạo sức hút đáng kể với các nhà đầu tư quốc tế. Giá thuê đất công nghiệp trung bình hiện khoảng 63 USD/m2 cho toàn thời hạn thuê, thấp hơn 50 – 60% so với các thị trường công nghiệp cấp 1 ở miền Bắc và miền Nam.

Khoảng cách chi phí này giúp doanh nghiệp tối ưu vốn đầu tư ban đầu, đặc biệt với các ngành cần diện tích lớn như điện tử, cơ khí, công nghiệp hỗ trợ hoặc sản xuất xuất khẩu.

Trong quý I/2026, nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp đã đề xuất mở rộng dự án tại miền Trung như Khu công nghiệp Phù Mỹ (Gia Lai), VSIP Nghệ An, VSIP Hà Tĩnh cùng các nhà đầu tư thứ cấp như Sembcorp. Điều đó cho thấy niềm tin của nhà đầu tư vào tiềm năng dài hạn của thị trường khu vực.

Đứng trước cơ hội thành cực tăng trưởng mới

Theo đánh giá của CBRE, miền Trung đang hội tụ nhiều điều kiện để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản công nghiệp. Một trong những động lực lớn nhất là sự bứt phá về hạ tầng giao thông và logistics.

Đáng chú ý, việc Thừa Thiên Huế trở thành TP. Huế trực thuộc Trung ương từ năm 2025, cùng định hướng mở rộng không gian phát triển tại Đà Nẵng và Khánh Hòa, đang từng bước hình thành "trục công nghiệp – logistics" mới ở miền Trung.

Chuyên gia CBRE cho rằng, thay vì cạnh tranh trực diện với các trung tâm công nghiệp truyền thống như Bắc Ninh, Hải Phòng hay Bình Dương, Đồng Nai, miền Trung đang lựa chọn chiến lược “tối ưu chi phí” để hút dòng vốn FDI.

Trong bối cảnh doanh nghiệp toàn cầu ngày càng thận trọng với chi phí sản xuất và xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng, lợi thế này giúp miền Trung trở thành lựa chọn hấp dẫn cho các dự án mở rộng quy mô lớn, dài hạn.

CBRE dự báo thời gian tới, miền Trung sẽ chứng kiến ba xu hướng nổi bật. Thứ nhất, sự hình thành các trung tâm công nghiệp mới xoay quanh cụm cảng biển, cao tốc và Khu thương mại tự do Đà Nẵng với quy mô hơn 1.800ha, tạo nền tảng cho chuỗi logistics và cung ứng mới của khu vực.

Thứ hai, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn sẽ tăng nhanh nhằm đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp điện tử, công nghệ cao và bán dẫn. Các dự án mới cũng sẽ phải đáp ứng tiêu chuẩn ESG, tiết kiệm năng lượng và phát triển bền vững.

Thứ ba, bản đồ công nghiệp ba miền sẽ ngày càng định hình rõ nét hơn. Nếu miền Nam phát triển theo hướng dẫn dắt bởi nhu cầu thị trường, miền Bắc tập trung công nghệ cao, thì miền Trung sẽ nổi lên như "công xưởng chi phí tối ưu" của Việt Nam.

"Với những chuyển biến tích cực này, thị trường bất động sản công nghiệp miền Trung hứa hẹn sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, mang lại nhiều cơ hội chiến lược cho cả nhà đầu tư phát triển hạ tầng lẫn các doanh nghiệp sản xuất", CBRE Việt Nam nhận định.

Còn ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam cho rằng, sự trỗi dậy của bất động sản khu công nghiệp miền Trung không phải hiện tượng nhất thời, mà là kết quả của nhiều yếu tố mang tính cấu trúc và chiến lược trong bối cảnh mới.

Theo ông Bảo, miền Trung đang dần được nhìn nhận đúng với giá trị địa kinh tế vốn có. Những năm gần đây, khu vực này hưởng lợi lớn từ làn sóng đầu tư công mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông với hàng loạt dự án trọng điểm như cao tốc Bắc - Nam, các tuyến đường ven biển, cảng nước sâu và sân bay quốc tế…

Bên cạnh lợi thế vị trí, ông Bảo cho rằng sự thay đổi trong tư duy điều hành của chính quyền địa phương cũng là yếu tố quan trọng tạo nên sức hút mới cho khu vực.

Đặc biệt, miền Trung hiện vẫn sở hữu quỹ đất công nghiệp tương đối dồi dào, tạo điều kiện phát triển các khu công nghiệp quy mô lớn, đồng bộ và có dư địa mở rộng theo nhu cầu của các tập đoàn đa quốc gia.

Ông Bảo cho biết thêm, mặt bằng chi phí tại khu vực này vẫn duy trì sức cạnh tranh cao, từ giá thuê đất công nghiệp, chi phí nhân công đến chi phí sinh hoạt. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động và biên lợi nhuận doanh nghiệp ngày càng thu hẹp, đây được xem là lợi thế quan trọng giúp nhà đầu tư tối ưu tổng chi phí và nâng cao hiệu quả vận hành.