Thành lập trung tâm giao dịch bất động sản giúp hạn chế đầu cơ, thao túng giá

Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến các Bộ, ngành, tập trung vào ba nhóm giải pháp: Thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản, chính sách cho vay đối cho người mua nhà và phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Đáng chú ý, dự thảo đề xuất hạn mức vay cho người mua nhà thứ hai trở lên (vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán với căn nhà thứ 2, mức vay không quá 30% từ căn thứ 3) nhằm hạn chế đầu cơ và ổn định thị trường trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn liên tục tăng cao vượt khả năng chi trả của người dân, từ đó gây mất cân bằng cung - cầu…

Nhadautu.vn đã có cuộc trao đổi với ông Phan Việt Hoàng, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa để có thêm góc nhìn, cũng như các kiến nghị đối với dự thảo Nghị quyết này.

Cần đánh thuế hợp lý thay vì siết vay mua nhà thứ hai

Ông đánh giá thế nào về việc Bộ Xây dựng đề xuất ban hành một nghị quyết riêng của Chính phủ nhằm kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản?

Ông Phan Việt Hoàng: Hiện, giá bất động sản tăng cao bất thường, nhiều nơi vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp. Đây là thực tế đang diễn ra ở nhiều địa phương.

Để giải quyết vấn đề này, cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp. Trong đó, hai nội dung trong dự thảo được Bộ Xây dựng đề cập là đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, cùng với việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được dư luận đồng thuận rất cao.

Riêng đối với tín dụng bất động sản, theo tôi, cần kiểm soát phương án sử dụng vốn của các dự án và cá nhân vay mua nhà.

Dự thảo quy định hạn mức vay với người mua nhà thứ hai trở lên. Ông nhìn nhận thế nào về chính sách này?

Ông Phan Việt Hoàng: Tôi cho rằng chính sách này chưa thể hiện rõ tác động trong việc góp phần giảm đầu cơ, nhưng ngược lại, có thể khiến giá sản phẩm tại các khu vực trung tâm bị đội lên.

Ví dụ, những gia đình có đông con muốn mua thêm tài sản, hay những thương hiệu lớn có nhu cầu mua nhiều căn nhà liền nhau để đặt trụ sở kinh doanh và quảng cáo thương hiệu… sẽ gặp khó khăn khi tiếp cận vốn.

Do đó, thay vì siết tín dụng mua nhà thứ hai, theo tôi, chính sách thuế bất động sản nên tập trung vào các sản phẩm bỏ hoang không sử dụng, không tạo ra giá trị thương mại sẽ phù hợp hơn trong giai đoạn hiện nay.

Ba kiến nghị từ thị trường Khánh Hòa

Dự thảo đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản để quản lý, công khai giá và hoạt động mua bán. Ông đánh giá tính khả thi của mô hình này ra sao?

Ông Phan Việt Hoàng: Tôi đánh giá cao ý tưởng này, vì nó có thể minh bạch hóa thị trường, hạn chế đầu cơ và thao túng giá.

Tuy nhiên, tính khả thi phụ thuộc vào việc xây dựng bài bản, có hạ tầng công nghệ hiện đại và cơ chế vận hành chuyên nghiệp. Quan trọng nhất là phải có khung pháp lý riêng, tránh chồng chéo lên các chức năng khác.

Đồng thời, trung tâm cần lưu trữ và công bố dữ liệu giá, lịch sử giao dịch, thông tin pháp lý, từ đó giúp người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý tiếp cận thông tin chính xác. Giai đoạn đầu có thể thí điểm đối với các sản phẩm dự án khu đô thị.

Ngoài ra, việc quản lý tập trung giúp cơ quan chức năng nắm bắt được cung - cầu, giá cả và hạn chế tình trạng khai hai giá để trốn thuế. Nếu như các trung tâm giao dịch của Nhà nước hoạt động thực sự hiệu quả, mức thu phí dịch vụ phù hợp, đem lại lợi ích thiết thực thì chắc chắn những sản phẩm nhà dân sở hữu sẽ chọn giao dịch qua kênh này.

Theo ông, hiện, đâu là rào cản lớn nhất để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp?

Ông Phan Việt Hoàng: Hiện, rất ít dự án nhà ở có giá phù hợp, nguyên nhân chủ yếu là chi phí đầu vào - đây là rào cản lớn nhất khiến doanh nghiệp rất cân nhắc khi tham gia phát triển loại hình nhà ở này.

Để tháo gỡ, cần có chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng để thu hút doanh nghiệp. Tiếp đến, phải tạo quỹ đất phát triển thông qua những khu đất công, đất thuộc sở hữu Nhà nước sau giai đoạn sáp nhập, tinh gọn.

Cũng cần nghiên cứu phát triển mô hình nhà ở mới, linh hoạt phù hợp với khí hậu, địa lý từng vùng, không nhất thiết phải là những "nguyên liệu" truyền thống.

Từ thực tiễn thị trường Khánh Hòa, Hội Môi giới có kiến nghị gì đối với Bộ Xây dựng trong quá trình hoàn thiện dự thảo Nghị quyết này?

Ông Phan Việt Hoàng: Chúng tôi có ba đề xuất chính.

Cụ thể, các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 5 của Luật kinh doanh bất động sản cần bắt buộc giao dịch qua Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý.

Đối với tín dụng cấp cho các chủ đầu tư thực hiện dự án bất động sản phải có tiêu chí đánh giá cho vay cụ thể, rõ ràng. Các tổ chức tín dụng cần thiết ban hành những tiêu chí đánh giá năng lực của chủ đầu tư trong quá trình cấp vốn, gồm: Tài sản đối ứng, phân khúc sản phẩm đầu tư, lượng hàng tồn kho…. như vậy sẽ quản lý sử dụng tín dụng đúng mục đích tránh việc tạo ra một khoản vay lớn hơn để nuôi một khoản vay trước đó.

Cuối cùng, có chính sách tín dụng ưu đãi đối với người mua nhà ở lần đầu, giúp họ dễ dàng tiếp cận nhà ở và góp phần ổn định thị trường.

Xin cảm ơn ông!