Kiểm soát tín dụng khéo để thị trường bất động sản không 'chững nhịp'

Cần kiểm soát tín dụng khéo léo

Tại dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các bộ, ngành, cơ quan này đề xuất áp dụng hạn mức cho vay không quá 50% đối với khoản vay mua nhà ở thứ hai, mua căn thứ ba vay không quá 30% hay dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại để làm nhà ở giá phù hợp, tùy địa phương quyết định.

Trao đổi với Nhadautu.vn, ông Nguyễn Anh Tấn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FVG cho biết, dự thảo là một bước đi thể hiện nỗ lực điều tiết thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh, bền vững hơn của Nhà nước.

"Tuy nhiên, để dự thảo này phát huy được hiệu quả, việc thực thi cần linh hoạt, tùy vào đặc thù vùng miền và phân khúc dự án, tránh tạo "rào cản kỹ thuật" khiến thị trường bị "chững nhịp" hoặc gây khó khăn cho nhóm khách hàng thực sự có nhu cầu", ông Tấn lưu ý.

Ở góc độ là chủ đầu tư phát triển các dự án bất động sản trên địa bàn TP. Đà Nẵng với quy mô lớn, Chủ tịch Tập đoàn FVG nhìn nhận chính sách kiểm soát này sẽ có những tác động nhất định đến tốc độ bán hàng và định hình dòng sản phẩm của doanh nghiệp.

"Chúng tôi tập trung vào việc phát triển hạ tầng và tiện ích dự án, phát triển hệ sinh thái đô thị xanh, qua đó tạo giá trị sử dụng và giá trị đầu tư bền vững cho khách hàng", ông Tấn cho hay.

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, theo ông Tấn, mọi chính sách cần được thiết kế với tầm nhìn dài hạn, nhất quán và triển khai minh bạch. Chỉ khi đó, thị trường bất động sản Việt Nam mới phát triển cân bằng, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực, vừa đảm bảo lợi ích của doanh nghiệp và nhà đầu tư chân chính.

Về dài hạn, cần kết hợp đồng bộ nhiều nhóm giải pháp: tăng nguồn cung, đặc biệt là quỹ đất cho nhà ở thương mại và nhà ở vừa túi tiền; đơn giản hóa thủ tục pháp lý để giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp; đồng thời đầu tư hạ tầng giao thông - kết nối vùng, giúp phân bổ lại áp lực dân cư và giá đất tại các đô thị lớn.

Bên cạnh đó, cần khuyến khích phát triển mô hình đô thị sinh thái, đô thị vệ tinh, góp phần giãn dân, giảm áp lực lên trung tâm và mở rộng quỹ nhà ở đa dạng hơn. Một yếu tố không kém phần quan trọng là minh bạch thông tin thị trường, giúp người dân và nhà đầu tư ra quyết định đúng đắn, tránh hình thành các "sóng ảo" về giá.

Nhà ở giá phù hợp: Cơ hội hay thách thức?

Liên quan đến dự thảo quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án thương mại để phát triển nhà ở giá phù hợp, nhiều chuyên gia đánh giá đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn nhưng đối diện không ít thách thức khi triển khai.

Ông Trần Trọng Vũ, Giám đốc Công ty nghiên cứu thị trường SPE.R cho rằng, đây là chính sách rất nhân văn, nhưng đối mặt với thách thức lớn trong khâu thiết kế, quản lý, vận hành và chi phí đồng bộ.

Ví dụ, trong một khu đô thị cao cấp, 20% nhà ở giá rẻ có thể khó hòa nhập về hạ tầng, tiện ích và văn hóa cộng đồng. "Tôi không nói về sự phân biệt, nhưng phải tính đến yếu tố phù hợp thực tế", ông Vũ cho hay.

Theo đề xuất của ông Vũ, thay vì buộc doanh nghiệp trích 20% quỹ đất trong cùng dự án, Nhà nước có thể yêu cầu họ đầu tư thêm một khu riêng cho nhà ở xã hội hoặc giá rẻ tương đương 20% diện tích. Như vậy, lợi ích doanh nghiệp vẫn đảm bảo, nhưng trách nhiệm xã hội cũng được thực hiện.

"Lợi nhuận của doanh nghiệp phải đi cùng trách nhiệm xã hội. Đặc biệt trong bối cảnh chúng ta đang đặt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhưng kết quả thực hiện vẫn rất khiêm tốn", ông Vũ nhấn mạnh.

Tương tự, ông Phan Thế Đức, chuyên gia bất động sản cho rằng, quy định dành tối thiểu 20% quỹ đất trong dự án thương mại để phát triển "nhà ở giá phù hợp" là bước tiến chính sách, thể hiện tư duy quy hoạch hòa trộn phân khúc (“inclusionary zoning”). Tuy nhiên, tính khả thi sẽ khác nhau giữa các loại dự án.

Ông Đức phân tích, với dự án trung cấp hoặc quy mô lớn, quy định này khả thi vì chủ đầu tư có thể tách khối nhà, phân kỳ đầu tư, và nếu được hưởng ưu đãi về đất, thủ tục hay lợi nhuận định mức rõ ràng, họ có thể chấp nhận. 

Ngược lại, với dự án cao cấp, yêu cầu này gần như bất khả thi do ba nguyên nhân: mâu thuẫn định vị thương hiệu; chi phí đất và xây dựng cao khiến lợi nhuận không hấp dẫn; và khó phân tách hạ tầng, dịch vụ dùng chung. 

Vì vậy, tỷ lệ 20% nên là chỉ tiêu định hướng, không nên áp dụng cứng nhắc. Với khu cao cấp, có thể thay bằng nghĩa vụ tài chính tương đương hoặc hoán đổi quỹ đất khác, như cách Singapore hay Hàn Quốc đang thực hiện.

"Về bản chất, "nhà ở giá phù hợp" nằm giữa nhà ở xã hội và nhà thương mại, hướng đến nhóm thu nhập trung bình khá. Nếu được thiết kế đúng, đây có thể là làn sóng thứ hai sau nhà ở xã hội. Nhờ ba ưu điểm: cơ chế linh hoạt, thu hút doanh nghiệp tư nhân tham gia, và giúp tái cân bằng thị trường bằng việc bổ sung nguồn cung nhà ở vừa túi tiền", ông Đức nói.

Ông Đức cũng lưu ý, nếu triển khai hình thức, mô hình này biến tướng thành "nhà thương mại hạng trung" gắn mác "giá phù hợp", chỉ khác trên giấy phép, không khác về giá; nên cần cơ chế xác định rõ tiêu chí giá bán và đối tượng mua