Mua nhà thời 'ưu đãi lãi suất': Áp lực chỉ vừa mới bắt đầu

Những ngày gần đây, trong nhiều hội nhóm tài chính – bất động sản trên các mạng xã hội, không khó để bắt gặp các bài đăng với nội dung khá giống nhau: "Lúc vay tưởng chịu được, giờ mỗi tháng trả ngân hàng gần 30 triệu đồng"; "Lãi suất nhảy từ 6,8% lên hơn 12%, không xoay nổi dòng tiền"; hay "Căn hộ chưa tăng giá nhưng tiền lãi đã tăng gấp đôi".

Một tài khoản chia sẻ kinh nghiệm mua căn hộ tại TP.HCM cho biết, cuối năm 2024, anh vay gần 2,5 tỷ đồng để mua nhà với lãi suất ưu đãi 6,7%/năm cố định trong 12 tháng đầu. Thời điểm đó, tổng tiền phải trả cả gốc và lãi mỗi tháng khoảng 24 triệu đồng – mức mà gia đình anh đánh giá là "có thể cố được".

Tuy nhiên, sau khi hết thời gian ưu đãi, khoản vay chuyển sang cơ chế thả nổi với mức lãi suất hơn 11%/năm. Nghĩa vụ trả nợ hàng tháng lập tức tăng lên trên 34 triệu đồng. "Thu nhập không tăng, chi phí sinh hoạt tăng, còn tiền trả ngân hàng tăng gần 10 triệu đồng/tháng chỉ sau một kỳ điều chỉnh", người này viết.

Câu chuyện trên không còn là cá biệt. Sau khoảng hai năm kể từ giai đoạn tín dụng bất động sản được kích hoạt mạnh bằng các gói vay lãi suất thấp 6,5% - 7%/năm, thị trường đang bước vào một giai đoạn khác: áp lực trả nợ hậu ưu đãi.

Hàng trăm nghìn tỷ đồng tín dụng giá rẻ đã chảy vào bất động sản

Nếu nhìn lại giai đoạn 2024, đây là thời điểm hệ thống ngân hàng bước vào chu kỳ nới lỏng tiền tệ mạnh nhất kể từ sau đại dịch.

Sau cú sốc lãi suất 2022 - 2023, khi lãi vay mua nhà có thời điểm lên tới 13% - 15%/năm, Ngân hàng Nhà nước liên tục điều chỉnh giảm lãi suất điều hành nhằm hỗ trợ phục hồi kinh tế và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Chỉ trong khoảng từ tháng 3/2023 đến giữa năm 2024, lãi suất điều hành đã được điều chỉnh giảm khoảng 1,5 – 2 điểm %.

Thanh khoản hệ thống ngân hàng dồi dào kéo mặt bằng lãi suất huy động lao dốc. Có thời điểm lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng tại nhiều ngân hàng lớn chỉ còn quanh mức 4,5% - 5%/năm.

Hệ quả là lãi suất cho vay mua nhà giảm rất nhanh. Nhóm ngân hàng quốc doanh như Vietcombank, BIDV, VietinBank đồng loạt triển khai các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi năm đầu dao động 6,4% - 6,8%/năm. Một số ngân hàng thương mại tư nhân còn tung mức ưu đãi chỉ từ 5% - 6% trong 3 - 6 tháng đầu để cạnh tranh khách hàng. Đây là giai đoạn nhiều người mua nhà tin rằng chi phí vốn đã quay trở lại "vùng an toàn".

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản trong năm 2024 tăng khoảng 16% - 18%, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Tổng dư nợ liên quan đến bất động sản đến cuối năm 2024 đạt khoảng 3,5 – 3,8 triệu tỷ đồng, tương đương gần 1/4 tổng dư nợ toàn hệ thống.

Trong đó, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu nhà ở chiếm khoảng 55% - 60%, tương đương hơn 2 triệu tỷ đồng.

Theo ước tính của giới phân tích từ báo cáo các ngân hàng thương mại và dữ liệu thị trường, có khoảng 300.000 – 400.000 tỷ đồng đã được giải ngân thông qua các chương trình vay mua nhà ưu đãi lãi suất 6,5% - 6,8%/năm trong giai đoạn 2024 – đầu 2025.

Sau khi quy định cho phép khách hàng vay ngân hàng này để trả nợ ngân hàng khác được nới lỏng, thị trường xuất hiện làn sóng dịch chuyển dư nợ rất lớn. Nhiều khoản vay phát sinh giai đoạn lãi suất cao 2022 – 2023 với mức lãi 11% - 13%/năm được chuyển sang các ngân hàng có ưu đãi thấp hơn để giảm áp lực tài chính.

Tuy nhiên, điều mà nhiều người vay chưa đánh giá hết vào thời điểm đó là bản chất của các gói vay ưu đãi.

Trên thực tế, mức lãi suất 6,5% - 7% chỉ áp dụng trong thời gian ngắn, phổ biến từ 6 - 12 tháng đầu tiên, một số ít ngân hàng áp dụng thời gian 18 - 24 tháng. Sau thời gian này, khoản vay sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi theo công thức: lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ 3,5% - 5%. Điều đó đồng nghĩa, nếu lãi suất huy động tăng trở lại, lãi suất cho vay sẽ tăng tương ứng.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, từng lưu ý rằng người vay mua nhà thường có xu hướng tập trung vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà chưa tính đầy đủ kịch bản lãi suất sau ưu đãi.

Theo đó, vay mua nhà là khoản vay trung và dài hạn, nên điều quan trọng không phải mức lãi suất thấp trong vài tháng đầu, mà là khả năng chịu đựng dòng tiền trong nhiều năm.

"Người vay cần tính toán khả năng trả nợ trong trường hợp lãi suất tăng thêm 3 - 5 điểm %, thay vì chỉ nhìn vào mức ưu đãi ban đầu", TS. Cấn Văn Lực nhận định.

Với các khoản vay mua nhà, phần lớn áp lực nằm ở giai đoạn đầu, khi dư nợ còn lớn và tiền lãi chiếm tỷ trọng cao trong tổng nghĩa vụ trả nợ hàng tháng.

Ví dụ, một khoản vay 2 tỷ đồng trong 20 năm với lãi suất ưu đãi 6,8%/năm sẽ có tổng nghĩa vụ trả nợ ban đầu khoảng 19 - 20 triệu đồng/tháng. Nhưng nếu lãi suất tăng lên 11% - 12%/năm sau ưu đãi, số tiền phải trả có thể tăng lên gần 30 triệu đồng/tháng, tức áp lực dòng tiền tăng thêm khoảng 40% - 50%.

Theo khảo sát thị trường hiện nay, lãi suất cho vay mua nhà thả nổi tại nhóm ngân hàng quốc doanh phổ biến quanh mức 9,5% - 10,5%/năm. Trong khi đó, nhóm ngân hàng thương mại tư nhân dao động 11% - 13%/năm, thậm chí một số hợp đồng vay cũ tại ngân hàng quy mô trung bình đã lên tới 13% - 14,5%/năm.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng đây là nguyên nhân khiến một bộ phận người vay bắt đầu gặp khó trong việc duy trì đòn bẩy tài chính.

"Ở giai đoạn thị trường khó khăn, thu nhập của nhiều gia đình không tăng tương ứng, trong khi chi phí vốn tăng lên. Điều này tạo ra áp lực kép đối với người vay mua nhà", ông Quốc Anh nhận định.

Áp lực dòng tiền tăng mạnh

Theo các chuyên gia, vấn đề lớn nhất hiện nay không nằm ở việc lãi suất cao hay thấp tuyệt đối, mà nằm ở chênh lệch giữa tốc độ tăng nghĩa vụ trả nợ và khả năng tạo dòng tiền của người vay.

Trong nhiều trường hợp, giá trị bất động sản không tăng đủ nhanh để bù chi phí vốn. Đặc biệt với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn, bài toán trở nên khó khăn hơn khi lợi suất cho thuê căn hộ hiện phổ biến chỉ khoảng 2,5% - 3%/năm, thấp hơn đáng kể so với chi phí lãi vay thực tế.

Một diễn biến đáng chú ý trên thị trường hiện nay là làn sóng các chủ đầu tư và nhà phát triển bất động sản tung ra hàng loạt chương trình hỗ trợ tài chính mạnh tay. Nhiều dự án đưa ra chính sách: hỗ trợ lãi suất 2 - 5 năm; ân hạn nợ gốc kéo dài; thanh toán giãn tiến độ; hoặc cam kết thuê lại sản phẩm. Một số dự án thậm chí quảng bá chính sách "mua nhà chưa cần trả gốc và lãi trong 24 - 36 tháng đầu".

Theo giới phân tích, bản chất của các chính sách này là nỗ lực kéo giảm áp lực dòng tiền ban đầu cho người mua trong bối cảnh khả năng hấp thụ của thị trường còn hạn chế.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng các gói hỗ trợ lãi suất hiện nay đang đóng vai trò thay thế cho việc giảm giá trực tiếp. "Thay vì giảm mạnh giá bán, nhiều chủ đầu tư chọn cách hỗ trợ tài chính để giảm cảm giác áp lực thanh toán cho người mua", ông nói.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng lưu ý rằng bản chất rủi ro không biến mất, mà chỉ được "dịch chuyển về tương lai". Nếu thị trường phục hồi chậm hơn kỳ vọng hoặc thu nhập người vay không cải thiện, áp lực trả nợ sau thời gian hỗ trợ vẫn sẽ quay trở lại.

Nhìn rộng hơn, câu chuyện hậu ưu đãi lãi suất cho thấy một vấn đề cấu trúc của thị trường bất động sản Việt Nam: giá nhà đang ngày càng phụ thuộc vào khả năng tiếp cận tín dụng.

Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng nhiều năm, phần lớn người mua nhà hiện nay phải dựa vào đòn bẩy tài chính lớn. Điều này khiến biến động lãi suất trở thành yếu tố cực kỳ nhạy cảm đối với thanh khoản thị trường.

Khi lãi suất thấp, người mua mạnh dạn xuống tiền; nhà đầu tư tăng sử dụng đòn bẩy; giao dịch cải thiện nhanh. Nhưng khi lãi suất đảo chiều, áp lực dòng tiền lập tức tăng mạnh; nhu cầu mua suy yếu; thị trường chững lại.

Một chuyên gia tài chính cá nhân nhận xét, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vận hành phần lớn dựa trên "sức chịu đựng dòng tiền" hơn là giá trị khai thác thực tế của tài sản.

Theo vị này, trong môi trường đòn bẩy cao, điều quyết định không phải giá nhà tăng bao nhiêu, mà là người vay có đủ khả năng duy trì dòng tiền cho đến khi thị trường hồi phục hay không?