[Gặp gỡ thứ Tư] Khi nào người mua nhà không còn phải 'cầm dao đằng lưỡi'?

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam từ những năm 2000 cho đến nay đã trải qua các giai đoạn phát triển lớn mạnh về mọi khía cạnh. Tuy nhiên có một vấn đề cố hữu là việc bảo vệ người mua nhà (cũng là người tiêu dùng) vẫn chưa phát triển tương xứng.

Do đó, trong bối cảnh thị trường BĐS như hiện tại, có lẽ đã đến lúc cần cơ chế có "sức nặng" để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà - nhóm người yếu thế và cũng là người giữ hơi thở của thị trường.

Nhadautu.vn đã có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy (Học viện chuyên đào tạo và phát triển nguồn nhân lực cho ngành bất động sản Việt Nam).

Thực tế cho thấy, không ít chủ đầu tư dự án nhà ở quảng cáo hoành tráng, thu tiền của khách hàng (người mua nhà) nhưng không bàn giao đúng tiến độ, gây ra nhiều thiệt hại cho người mua. Ông đánh giá thế nào về vấn đề này

Ông Nguyễn Hoàng: Có 2 tình trạng điển hình cho câu chuyện này. Thứ nhất, nhiều chủ đầu tư (CĐT) lách luật mở bán dự án khi chưa đủ pháp lý. Khi người mua đóng tiền vào nhưng dự án không hoàn thành pháp lý, bị treo hoặc thậm chí bị huỷ bỏ hoặc thu hồi. Không phải tất cả các CĐT đều chây ỳ hoặc các CĐT đều sắp xếp ổn thỏa việc hoàn tiền cho khách. Tuy nhiên, không ít CĐT sau khi thu tiền của khách thì lại sử dụng vào việc khác thay vì dùng để tiếp tục phát triển dự án.

Thứ 2, mặc dù dự án có pháp lý và mở bán đúng theo quy định, nhưng CĐT thu tiền của khách hàng lại sử dụng vào việc khác (mua dự án mới hoặc trả nợ…) dẫn đến dự án lại không thể tiếp tục triển khai. Cuối cùng, người mua là đối tượng chịu thiệt hại, nhất là với những người chắt chiu cả đời để có thể an cư. Khi đó, người mua nhà không biết khiếu kiện, khiếu nại ở đâu và cũng không biết cơ quan chức năng nào của nhà nước đứng ra xử lý hoặc là có một cơ chế nào để bảo vệ.

Như ông đã nói, người mua nhà không rõ có cơ chế nào để bảo vệ họ. Nhưng, trong Luật Kinh doanh BĐS mới nhất đã có quy định này. Liệu rằng, quy định như trong luật hiện hành còn tồn tại những bất cập, thưa ông?

Ông Nguyễn Hoàng: Tại Điều 26, Luật Kinh BĐS 2023 có quy định về việc bảo lãnh của ngân hàng trong trường hợp CĐT không bàn giao nhà cho khách hàng.

Nhưng, quy định này tạo ra một lỗ hổng để CĐT thoát trách nhiệm đó là "khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của CĐT". Tức là, để "lách" quy định này, nhiều CĐT sẽ thương lượng với khách việc từ chối bảo lãnh tài chính để được hưởng một số ưu đãi khi mua.

Sau đó, có thể lặp lại tình huống CĐT thu tiền của khách hàng nhưng lại không sử dụng để tiếp tục phát triển dự án. Người mua một lẫn nữa chỉ biết đứng nhìn tiền đã trôi đi. Nếu khiếu kiện, khiếu nại thì kéo dài không biết đến bao giờ mới nhận lại được tiền của mình.

Một vấn đề nữa, khi ngân hàng bảo lãnh tài chính cho CĐT với người mua nhà thì làm tăng chi phí phát triển dự án, đồng thời thực tế, nhiều ngân hàng dường như không mặn mà với hình thức bảo lãnh này.

Ông có thể bổ sung một số trường hợp thường gặp trong thực tế?

Ông Nguyễn Hoàng: Do nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai khi triển khai, CĐT đều đã thế chấp với chính ngân hàng hợp tác cho vay với khách hàng. Về nguyên tắc, 1 căn nhà đang thế chấp khi bán cho khách hàng phải được giải chấp (hoặc ngân hàng chấp thuận).

Thế nhưng, có những dự án không minh bạch rõ ràng vấn đề này. Đơn cử, khi người mua đã chuyển về ở 1 căn hộ (chưa có sổ hồng), vì một lý do nào đó không thể trả nợ cho ngân hàng và CĐT bị ngân hàng phát mãi tài sản thế chấp.

Lúc này người mua như bị đẩy ra đường và ai sẽ bảo về quyền lợi của họ? Thực tế, có không ít các dự án do CĐT đã giải thể, biến mất, không tồn tại, hoạt động nên ngân hàng cho vay không thể đòi nợ nhưng cũng không thể phát mãi tài sản vì người mua đang ở đó, không thể đuổi họ ra ngoài.

Một hình thức khác mà người mua nhà như "cầm dao đằng lưỡi" và CĐT "nắm đằng chuôi", đó là có những dự án mới mở bán và thu đc tiền 1, 2, 3 đợt của khách hàng và sau đó bất ngờ dừng triển khai.

Song, sau khoảng 3-4 năm, dự án triển khai trở lại và lúc này CĐT yêu cầu chấm dứt hợp đồng với người mua, chấp nhận hoàn tiền và đền bù tương đương hoặc cao hơn một chút so với lãi suất tiết kiệm. Như chúng ta đã thấy, sau 3-4 năm, giá thị trường đã thay đổi và có thể đã tăng từ 20-40% so với trước đây.

Việc CĐT chấp nhận đền bù để bán lại với giá cao hơn trước (mang lại lợi nhuận lớn hơn) cũng là một hình thức "coi thường" quyền lợi người mua nhà và cũng không ai bảo vệ họ.

Như vậy, với những tình huống kể trên, có thể thấy vấn đề xuất phát từ việc chưa chặt chẽ trong luật. Khi thiệt hại xảy ra, gần như không có cơ chế nào để bảo vệ họ dù chúng ta đã có Luật Bảo vệ người tiêu dùng.

Có chuyên gia đã đề xuất về việc áp dụng cơ chế phong tỏa tài khoản tiền người mua nộp vào ngân hàng, chỉ được chuyển cho chủ đầu tư khi dự án đạt đúng tiến độ và yêu cầu kỹ thuật..., ông nhận định ra sao và có kiến nghị gì để bảo vệ quyền và lợi ích của người mua nhà?

Ông Nguyễn Hoàng: Thực ra, đề xuất này cũng tốt nhưng nhìn chung không ổn vì can thiệp vào tính chủ động của doanh nghiệp, sẽ gây khó dễ cho CĐT trong việc chủ động sử dụng tiền để phát triển dự án.

Thay vào đó, chúng ta có thể nghiên cứu, áp dụng cơ chế như một số nước. Ví dụ, một dự án thu được tiền của khách hàng thì chỉ được chuyển vào 1 tài khoản dự án phục vụ cho phát triển dự án đó (chi trả nhà thầu, nhà cung cấp…). CĐT không được phép sử dụng vào việc khác ngoài dự án này. Điều này đảm bảo dự án được triển khai đúng và đầy đủ để có nhà bàn giao cho khách mua.

Hơn nữa, việc này còn đảm bảo khi CĐT thu tiền ứng trước của khách hàng còn sắp xếp thoả thuận với ngân hàng cho vay/thế chấp dự án qua đó khi hoàn thành dự án, CĐT và ngân hàng giải quyết các khoản vay và không còn thế chấp, việc ra sổ cho khách mua cũng đc đảm bảo và dễ dàng thuận tiện hơn.

Một cách khác để tăng tính trách nhiệm của CĐT là tiến độ thanh toán bắt buộc phải gắn liền với tiến độ xây dựng cụ thể.

Ví dụ, một toà chung cư 28 tầng, khi ký hợp đồng mua bán theo đúng quy định là xong phần hầm móng thì thanh toán 20%, sau mỗi lần xây thô lên 5 tầng thì đóng 8%, nếu dừng xây dựng là dừng thanh toán, khi hoàn thiện và bàn giao nhà đóng đủ 95%. Trường hợp, dừng xây dựng giữa chừng quá 6-12 tháng thì bên mua có thể kích hoạt điều khoản bảo lãnh.

Ngoài ra, chúng ta vẫn phải áp dụng biện pháp bắt buộc ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trong trường hợp CĐT không thể tiếp tục triển khai dự án, để hoàn trả khoản tiền trả trước của người mua nhà và sẽ không có thoả thuận lựa chọn có bảo lãnh hay không.

Thiết nghĩ, việc làm này phải áp dụng ngay trong lần sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS sắp tới.

Xin trân trọng cảm ơn ông!