Đà tăng giá căn hộ tại TP.HCM chưa dừng lại

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý III của Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung sơ cấp căn hộ giảm theo quý nhưng tăng mạnh theo năm, đạt 5.200 căn, chủ yếu tập trung tại khu vực phía Đông và Tây thành phố.

Các chủ đầu tư vẫn tập trung phát thiên phân khúc trung câu. Nguồn cung mới đạt 2.000 căn đến từ một dự án mới và năm giai đoạn tiếp theo. Dù đã có dấu hiệu cải thiện, tuy nhiên nguồn cung hiện vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế.

Giữa bối cảnh thiếu hụt nguồn cung kéo dài, lượng giao dịch trong quý tăng lên 2.700 căn, với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%, nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư ổn định. Trong năm qua, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận mức tăng giá mạnh. Mặc dù quý III có điều chỉnh giảm nhẹ do các ưu đãi lớn được triển khai tại những dự án quy mô nhằm giải phóng hàng tồn kho đã bàn giao, xu hướng chung của thị trường vẫn duy trì đã tăng trưởng.

Thị trường căn hộ phía Nam ngày càng phân hóa khi các tỉnh vệ tinh nổi lên như những lựa chọn hợp túi tiền hơn so với TP.HCM.

Trong 9 tháng, thị trường TP.HCM cho thấy sự suy giảm rõ rệt về khả năng chi trả khi căn hộ dưới 3 tỷ đồng chỉ chiếm 9% giao dịch tại thành phố nhưng chiếm đến hơn 60% tại các tỉnh lân cận. Đặc biệt Bình Dương có tới 90% lượng giao dịch căn hộ giá phải chăng của khu vực. Việc sáp nhập hành chính cùng quy hoạch đô thị mới với kế hoạch hạ tầng tham vọng sẽ tiếp tục gia tăng sức hút của các thị trường vệ tinh

Về triển vọng, nguồn cung mới tại TP.HCM sẽ tiếp tục hạn chế trong ngắn hạn, trong khi giá được dự báo tăng. Áp lực khả năng chi trả khiến người mua nhà có xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh lân cận với mức giá dễ tiếp cận hơn. Đến năm 2028, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 60.000 căn từ 80 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills TP.HCM cho rằng, tâm lý thị trường đang cải thiện, nguồn cung mới bắt đầu quay trở lại, tỷ lệ hấp thụ tăng lên. Tuy nhiên, giá căn hộ ngày càng xa tầm với người mua.

Người thu nhập trung bình gần như không thể tiếp cận nhà ở

Tương tự, báo cáo thị trường BĐS quý III của CBRE Việt Nam chỉ ra, căn hộ mới tại TP.HCM có giá bán trung bình từ 80-120 triệu đồng/m2. Cá biệt có một số dự án với giá bán căn hộ lên tới 150 triệu đồng/m2. Hầu hết các dự án này đều tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Trong quý, gần 2.500 căn hộ được mở bán mới, đã cải thiện so với nửa đầu năm, nhưng vẫn còn rất thấp so với nhu cầu hiện tại của người dân. Đáng chú ý, thị trường TP.HCM hầu như không còn sự hiện diện của căn hộ trung cấp, dẫn đến tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng lớn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, chuyên gia của CBRE Việt Nam nhận định, đối với những đô thị lớn như TP.HCM, quy mô dân số hiện nay rất cao, điều đó đồng nghĩa với việc, nhu cầu về nhà ở thực của phần lớn người dân cũng không ngừng gia tăng. Dẫu vậy, nguồn cung trên thị trường chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, khiến những người có nhu cầu ở thực thuộc phân khúc trung cấp, đặc biệt là các gia đình trẻ hay người có thu nhập trung bình, gần như không thể tiếp cận được.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, thị trường nhà ở TP.HCM đang mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng.

Cụ thể, năm 2020, TP.HCM chỉ có 163 căn hộ nhà ở giá vừa túi tiền được đưa ra thị trường trong cả năm, chiếm 1%, còn lại là trung cấp và cao cấp. Năm 2021, 2022, 2023 chỉ có nhà ở cao cấp và trung cấp, nhà ở vừa túi tiền không có. Nhà cao cấp thì luôn luôn chiếm ở mức độ khoảng 70%.

Tới năm 2024, nhà ở giá trung cấp biến mất khỏi TP.HCM trong các dự án mới, 100% là nhà ở cao cấp. Đến nửa đầu năm nay, TP.HCM chỉ đưa ra thị trường được có 3.353 căn nhà ở, tất cả cũng đều là cao cấp.

"Chúng ta thấy, nguồn cung căn hộ của thành phố đang hụt hơi. Theo quy luật cung cầu, cung ít, cầu nhiều sẽ dẫn tới giá tăng, cung ít mà cầu quá nhiều thì người dân khó tiếp cận nhà ở. Do đó, muốn hạ nhiệt giá nhà thì điều đầu tiên nghĩ tới là phải tăng nguồn cung", ông Châu nhấn mạnh.