Ngân hàng Nhà nước yêu cầu dừng ngay việc cho vay thanh toán tiền đặt cọc bất động sản

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh Khu vực 2 (NHNN KV2) vừa ban hành văn bản gửi các ngân hàng thương mại (NHTM) trên địa bàn TP.HCM và tỉnh Đồng Nai, cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay.

Theo đó, thời gian qua, NHNN KV2 đã tiếp nhận nhiều đơn thư của công dân phản ánh việc một số NHTM giải ngân cho khách hàng vay vốn để thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận ký với đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản (BĐS). Qua xem xét, các văn bản này có thể chưa phù hợp với quy định pháp luật, tiềm ẩn rủi ro pháp lý, tranh chấp, khiếu nại và gây thiệt hại cho cả ngân hàng lẫn khách hàng vay vốn.

Từ đó, NHNN KV2 có một số ý kiến liên quan cụ thể như sau. Thứ nhất, rủi ro pháp lý, tranh chấp, khiếu kiện. Đơn cử như TAND Khu vực 7 (TP.HCM) xem xét và ban hành bản án (chưa có hiệu lực pháp luật do có kháng nghị, kháng cáo), trong đó xác định các nội dung thỏa thuận về tiền đặt cọc, thời hạn, phương thức nộp và xử lý tiền đặt cọc trái quy định của Bộ luật Dân sự 2015, dẫn tới việc văn bản thỏa thuận bị tuyên vô hiệu theo Điều 117 và Điều 123.

Hay như Sở Xây dựng TP.HCM ngày 7/10 đã có quyết định xử lý vi phạm hành chính đối với một số công ty tư vấn, môi giới BĐS không đáp ứng điều kiện hoạt động. Sau đó, Sở này ban hành thông báo ngày 10/10 yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh BĐS công khai đầy đủ thông tin dự án trước khi đưa vào giao dịch, đồng thời không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán hoặc chuyển nhượng nhà ở khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Trước đó, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận (cũ) cũng đã ban hành văn bản ngày 14/4/2023 về việc chấn chỉnh hoạt động giao dịch, mua bán và chuyển nhượng BĐS chưa đủ điều kiện trên địa bàn tỉnh, trong đó đề nghị các chủ đầu tư, doanh nghiệp không thực hiện hoặc ký kết hợp đồng với đơn vị môi giới khi dự án chưa đảm bảo điều kiện giao dịch theo quy định.

NHNN KV2 nêu rõ, trong trường hợp các văn bản thỏa thuận bị tuyên vô hiệu, NHTM có thể đối mặt với rủi ro pháp lý, tín dụng và uy tín, gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ và xử lý tài sản bảo đảm. Việc cho vay thanh toán tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh có thể dẫn đến nợ xấu, phát sinh chi phí, ảnh hưởng đến an toàn hệ thống tài chính.

Thứ hai, rủi ro nợ xấu, rủi ro tín dụng và rủi ro thiệt hại tài chính. Ngân hàng giải ngân để khách hàng thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận cho các đơn vị tư vấn, môi giới để được mua các BĐS khi chủ đầu tư có đủ điều kiện bán bất động sản theo quy định của pháp luật.

Như vậy, mục đích sau cùng của văn bản thỏa thuận hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả triển khai dự án của chủ đầu tư. Do đó, trường hợp dự án bị chậm tiến độ, tạm dừng hoặc không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện và nếu trước đó, khi thực hiện cho vay ngân hàng chưa đánh giá đầy đủ năng lực tài chính của đơn vị tư vấn, môi giới, chưa kiểm soát toàn diện dòng tiền giải ngân thì ngân hàng có thể đối mặt với việc gia tăng phát sinh chi phí, phát sinh nợ xấu, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và khả năng thu hồi nợ của ngân hàng, gây ra nguy cơ thiệt hại tài chính, nguy cơ mất vốn cho các NHTM.

Thứ ba, rủi ro hoạt động và uy tín. Khi ngân hàng cấp tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận, trong trường hợp đơn vị môi giới, tư vấn không thể thực hiện đúng theo các cam kết, thỏa thuận và xảy ra tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện giữa các bên có liên quan, công dân thường sẽ cho rằng ngân hàng và các đơn vị tư vấn, môi giới phối hợp để thực hiện các hành vi vi phạm quy định pháp luật, phối hợp để lừa dối công dân.

Trên thực tế, có nhiều dự án đã không hoàn thành đúng thời hạn, công dân căn cứ vào văn bản thỏa thuận, cam kết 3 bên yêu cầu đơn vị tư vấn, môi giới trả tiền cọc, yêu cầu NHTM đòi tiền vay từ đơn vị tư vấn, môi giới. Trong khi đó các NHTM căn cứ vào hợp đồng tín dụng đòi nợ công dân dẫn đến mâu thuẫn, khiếu nại, tập trung đông người tại trụ sở các ngân hàng. Điều này gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hình ảnh, uy tín cũng như hoạt động của NHTM.

Quy trình cho vay cần quy định biện pháp quản lý rủi ro

Từ những nhận định nêu trên, NHNN KV2 đề nghị các NHTM theo dõi chặt chẽ việc xử lý, kết luận của cơ quan chức năng (Tòa án, Sở ban ngành...) đối với văn bản thỏa thuận ký kết giữa khách hàng và đơn vị tư vấn, môi giới để đưa ra các giải pháp giải quyết tranh chấp với khách hàng kịp thời, đúng quy định pháp luật.

Các ngân hàng đang phát sinh khoản cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận chủ động làm việc với khách hàng, phối hợp với các đơn vị tư vấn, môi giới, chủ đầu tư dự án để thỏa thuận, giải quyết trên cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng; tránh để xảy ra trường hợp khiếu kiện, khiếu nại đông người, vượt cấp.

Đồng thời, tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận như nêu trên cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền kết luận văn bản thỏa thuận không trái pháp luật, trong trường hợp tiếp tục cho vay, đề nghị các ngân hàng thương mại xây dựng quy trình cụ thể đối với mục đích vay trên để hạn chế rủi ro.

Quy trình cho vay cần quy định biện pháp quản lý rủi ro, đảm bảo quyền lợi của khách hàng như: Cung cấp thông tin, khuyến nghị rõ ràng cho khách hàng về các rủi ro khi vay vốn để đặt cọc theo thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận khi BĐS chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, khuyến cáo khách hàng tìm hiểu kỹ tính trạng pháp lý của dự án trước khi thực hiện các giao dịch;

Giải thích, đề nghị khách hàng đưa nội dung thỏa thuận phong tỏa số tiền đặt cọc cho đơn vị tư vấn, môi giới vào nội dung văn bản thỏa thuận, hợp đồng cấp tín dụng để đảm bảo số tiền đặt cọc được sử dụng đúng mực đích và có thể thu hồi khi đơn vị tư vấn, môi giới vi phạm thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận, tránh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện như tình trạng đang diễn ra hiện nay.