'Cần có quy định cấm chủ đầu tư thu tiền trước của người mua nhà'

Theo đó, ông Vũ nêu thực trạng ở Việt Nam đó là có hàng triệu gia đình, hàng vạn người đang ở trong những căn "ổ chuột", hàng nghìn người phải bỏ phố về quê, nhưng lại có hàng nghìn căn nhà đang để trống. Từ đó, ông cũng đưa ra một số kiến nghị, giải pháp cho các nhà chức trách để phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Đầu tiên, muốn có sản phẩm này, Nhà nước phải tiên phong giảm thuế tiền sử dụng đất và cần coi nguồn thu thuế sử dụng đất là nguồn ngân sách dài hạn bền vững, thay vì coi đây là nguồn thu ngắn hạn. Nếu coi tiền thuế sử dụng đất là nguồn thu ngắn hạn thì giá bất động sẽ đẩy lên rất cao, kéo theo doanh nghiệp sẽ rất khó bán, rất khó phát triển lâu dài.

"Điều này có thể rất khó khi áp dụng với khu vực thành phố, trung tâm nhưng ở những khu đô thị xa, những nơi gọi là TOD phải làm việc đó", ông Vũ nói.

Bên cạnh đó, phải có chính sách phải hỗ trợ người mua thật và hạn chế những người đầu cơ. Ví dụ, thiết kế chính sách bán nhà giảm 50%, đáng lẽ tiền thuế đất có thể vào khoảng 20 triệu đồng nhưng Nhà nước chỉ thu 5 triệu đồng, thì đã hỗ trợ tới 75%. Lúc này, một cách tự nhiên người dân được mua nhà rẻ từ Nhà nước, chứ không phải là chủ đầu tư A, B.

Thứ hai, nhanh chóng kết nối hạ tầng, phát triển đường sắt cao tốc, nếu làm khu đô thị mới hoàn toàn phụ thuộc vào việc phát triển các TOD.

Ông Vũ cho hay, hiện nay, dù chưa phát triển khu đô thị mới nhưng giá đất quá cao. Do đó, cần quy hoạch một cách bài bản nếu không sẽ có nhiều "thành phố ma" khi mà hạ tầng không tới đó, như bài học ở Trung Quốc.

Phải có cơ chế đánh thuế nhà trống, nhà bỏ hoang

Thứ ba, theo ông Vũ, các chủ đầu tư phần lớn nhà buôn đất chứ chưa phải là nhà phát triển bất động sản (trừ một số tập đoàn lớn). Tức là, xây nhà để ở chứ không phải đầu cơ do đó, phải xác lập quy tắc "xây nhà để ở" và "không đưa dân về được thì sẽ không được xây".

Ở nước ngoài, doanh nghiệp được quyền huy động giá nhà hình thành trong tương lai tương tự như Việt Nam. Tuy nhiên, điểm khác biệt là chỉ cho phép chủ đầu tư huy động vốn cho cấp phép xây dựng sau khoảng 1-2 năm, rồi mới cấp phép thêm.

Đồng thời, chủ đầu tư phải bán được 50-70% sản phẩm thì mới được quyền xây. Khi bán, chủ đầu tư không được lấy tiền của người mua mà chỉ được xác định là người đấy đặt cọc 10% ở ngân hàng trung gian.

"Cơ chế này vừa bảo vệ người mua nhà, vừa bảo vệ ngân hàng lẫn chủ đầu tư. Nếu Việt Nam áp dụng được việc này thì sẽ rất tuyệt vời. Khi đó, chúng ta không bao giờ sợ chủ tư không giao nhà, chủ đầu tư chỉ được quyền xây khi bán được một lượng sản phẩm tương ứng nhưng lại không được thu tiền trước của khách hàng", ông Vũ cho hay.

Hiện nay, quy định đang cho phép chủ đầu tư thu tiền trước của khách hàng. Sau đó, nếu chủ đầu tư không giao nhà thì người mua nhà lại bắt đầu biểu tình khắp nơi, đó là thực trạng tại Việt Nam.

Thêm nữa, phần lớn người mua là để chờ tăng giá, chứ không phải mua về để ở hoặc mua để cho thuê. Do đó, cần thiết kế chính sách, nếu để trống nhà, phải nộp phạt vì đã gián tiếp gây lãng phí của cải xã hội.

Ông Vũ cho rằng, việc này nhận diện rất dễ, chỉ cần kiểm tra 3 tháng, 6 tháng không phát sinh mức tối thiểu tiền điện, nước là chứng tỏ ngôi nhà đấy để trống.

Thứ tư, về nhà ở vừa túi tiền, ông Vũ nhận định, chỉ nên ở mức 2 tỷ đồng để người trẻ, có thể là trả góp trong vòng nhiều năm. Bởi thực tế, phải mất khoảng 80 năm đi làm không ăn uống gì thì người trẻ mới mua được nhà ở Hà Nội. Vấn đề là chúng ta phải tìm giải pháp đưa giá nhà xuống mức hợp lý.

Dẫn chia sẻ của Chủ tịch Tập đoàn Nam Long Nguyễn Xuân Quang, ông Vũ cho biết, có 3 yếu tố để làm nhà giá rẻ cho người dân đó là vốn phải nhiều, phải dài và phải rẻ.

Muốn làm được như vậy Tập đoàn Nam Long hợp tác với tập đoàn Nhật Bản để làm nhà giá rẻ. Nhiều chủ tư của Việt Nam hiện nay vốn có thể nhiều, vốn có thể dài nhưng mà vốn lại không rẻ. Cái khó của người làm bất động sản là phải có vốn vừa nhiều, vừa dài, vừa rẻ và việc tìm những nơi vốn rẻ không dễ.

Mất cân đối cung - cầu không có nghĩa là thừa

Đồng quan điểm, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhìn nhận, khi nói đến nhà giá rẻ, có thể chia thành 2 loại, gồm nhà ở xã hội và nhà thương mại giá phù hợp.

Đối với nhà ở xã hội, đây là loại giá thấp nhất, không có loại nào thấp hơn. Tuy nhiên, mới đây ở Hà Nội vừa công bố một dự án nhà ở xã hội có giá lên tới 29,5 triệu đồng/m2, mức giá khá cao.

Nếu tính toán kỹ thì giá 29,5 triệu, tạm làm tròn là 30 triệu đồng/m2, một căn hộ khoảng 70 m2 sẽ có giá khoảng 2,1 tỷ đồng. Với mức giá đó, nếu được vay lãi suất 4,8% trong 25 năm, thì người mua hoàn toàn có thể trả được.

Đối với nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập, loại này rất cần có chính sách để phát triển. Sắp tới, khi sửa Luật Nhà ở năm 2026, chúng tôi sẽ kiến nghị cần có cơ chế hỗ trợ cho người mua.

Vậy, mức giá như thế nào là phù hợp, theo chúng tôi có thể xác định là dưới 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, quan trọng nhất là phải có chính sách tín dụng cho người mua, với lãi suất hợp lý trong thời hạn 20-25 năm. Chúng tôi, tha thiết đề nghị giữ mức lãi suất 4,8%.

Vậy, giải pháp HoREA đưa ra là muốn giảm giá thì phải tăng nguồn cung. Nhưng tăng nguồn cung ở đây không phải tăng chung chung, mà là tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, nhà ở vừa túi tiền.

Tiếp theo, để tăng được nguồn cung nhà ở giá phù hợp thì phải tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho những dự án đang bị ách tắc (2.890 dự án). Đồng thời, tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận quỹ đất một cách công bằng.

"Giá nhà tại TP.HCM đang neo ở mức 87-97 triệu đồng/m2, trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền lại rất thiếu trong vài năm trở lại đây. Do đó, trước hết muốn giảm giá nhà thì phải tăng nguồn cung, kiểm soát chi phí...", ông Châu nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing cho rằng, thị trường đang mất cân đối cung - cầu nhưng không có nghĩa là thừa.

Từ năm 2023 đến nay, phân khúc bình dân và trung cấp gần như vắng bóng trên thị trường. Đặc biệt, phân khúc bình dân gần như không có dự án mới nào. Phân khúc trung cấp dành cho số đông của xã hội, cũng không có thêm dự án.

Ngược lại, phân khúc cao cấp và hạng sang lại đang chiếm tỷ trọng rất lớn. Một điểm đáng chú ý là, dù nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhưng cứ ra đến đâu là hấp thụ hết đến đó. Báo cáo mới nhất của chúng tôi chỉ ra, tỷ lệ hấp thụ của 2 phân khúc này đạt gần 90%.

Vì vậy, ông Trung nhận định, việc cần làm là giải quyết gốc rễ của vấn đề đó là bổ sung nguồn cung cho phân khúc đang thiếu hụt.