[Gặp gỡ thứ Tư] 'Nhà ở xã hội cho thuê giúp cạnh tranh thu hút FDI'

Phát biểu tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh, mô hình phát triển nhà ở trong giai đoạn mới không theo hướng bao cấp hoàn toàn nhưng cũng không thể phó mặc cho thị trường. Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua quy hoạch, quỹ đất, cơ chế tài chính, tiêu chuẩn và cải cách thủ tục; doanh nghiệp tham gia đầu tư, vận hành với lợi nhuận hợp lý; người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, phù hợp thu nhập.

Đáng chú ý, nhà ở cho thuê được xác định là một trong những trụ cột chiến lược từ nay đến năm 2030, bên cạnh nhà ở để bán. Mô hình chung cư cho thuê cần được ưu tiên phát triển tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế và những địa bàn tập trung lao động nhập cư.

Để làm rõ hơn về vấn đề phát triển nhà ở xã hội, chung cư cho thuê, Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn đã có cuộc trò chuyện với ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam.

Bài toán cạnh tranh FDI

Nhiều ý kiến cho rằng phát triển nhà ở xã hội hiện nay vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của công nhân và người lao động tại các khu đô thị hoặc khu công nghiệp. Theo ông, điểm nghẽn lớn nhất nằm ở quỹ đất, vốn hay cơ chế triển khai?

Ông David Jackson: Nhu cầu nhà ở của công nhân và người lao động hiện rất lớn, nhưng nguồn cung nhà ở xã hội vẫn quá hạn chế và chưa theo kịp thực tế. Điểm nghẽn nằm ở cả quỹ đất, vốn và cơ chế triển khai, trong đó cơ chế là yếu tố cốt lõi. Nhiều dự án vướng pháp lý, khó tiếp cận vốn nên chậm tiến độ, trong khi các chính sách ưu đãi hiện nay chưa đủ hấp dẫn để bù đắp chi phí đầu tư ngày càng tăng.

Bên cạnh đó, không ít dự án bố trí xa KCN, thiếu tiện ích và kết nối nên khó thu hút người ở. Nguồn cung mới khan hiếm còn khiến giá chuyển nhượng tăng nhanh, phát sinh đầu cơ và vượt quá khả năng chi trả của người lao động.

Hiện nay, nhiều khu công nghiệp thu hút lượng lớn người lao động, chuyên gia nhưng lại thiếu nhà ở đi kèm. Điều này ảnh hưởng như thế nào đến khả năng giữ chân lao động và sức hấp dẫn FDI của Việt Nam trong dài hạn?

Ông David Jackson: Việc thiếu nhà ở đi kèm các khu công nghiệp nói riêng và khu đô thị nói chung khiến phần lớn lao động phải thuê phòng trọ tự phát bên ngoài với chất lượng không đồng đều, thiếu an toàn và hạ tầng tiện ích cơ bản. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng giữ chân lao động lâu dài, năng suất bị bào mòn và xa hơn là doanh nghiệp có thể chịu chi phí tuyển dụng lại.

Trong bối cảnh mới, nhà ở xã hội cho thuê cần được xem là hướng phát triển trọng tâm vì phù hợp khả năng chi trả của người thu nhập thấp hơn mô hình bán đứt. Đây không chỉ là bài toán an sinh mà còn liên quan năng lực cạnh tranh FDI trong toàn vùng. Các nhà đầu tư nước ngoài hiện rất quan tâm yếu tố ESG, đặc biệt là phúc lợi người lao động. Địa phương nào không giải quyết tốt nhu cầu nhà ở sẽ giảm sức hấp dẫn trong thu hút dòng vốn chất lượng cao.

Doanh nghiệp phải thấy khả thi về mặt thương mại

Trong bối cảnh Chính phủ thúc đẩy mục tiêu phát triển mạnh nhà ở xã hội, doanh nghiệp bất động sản và chủ đầu tư khu công nghiệp cần cơ chế gì để bài toán này vừa bảo đảm an sinh, vừa có hiệu quả tài chính thay vì chỉ trông vào ưu đãi?

Quy hoạch nhà ở cho người lao động đã có, nhưng vấn đề quan trọng là triển khai đủ nhanh và đủ quy mô để đáp ứng nhu cầu thực tế. Hiện nay, cơ chế hỗ trợ chủ yếu vẫn tập trung vào mô hình nhà ở xã hội để bán, thông qua miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế và hỗ trợ lãi suất.

Tuy nhiên, với mô hình nhà cho thuê, thời gian thu hồi vốn dài và dòng tiền nhỏ lẻ khiến doanh nghiệp thiếu động lực đầu tư bài bản. Do đó, cần thêm các cơ chế thực chất hơn như tín dụng dài hạn, thủ tục phê duyệt nhanh, hỗ trợ vận hành và chia sẻ rủi ro. Quy hoạch đã có, chủ trương đã rõ, điều còn thiếu là để doanh nghiệp thấy khả thi về mặt thương mại, thay vì chỉ dựa vào ưu đãi.

Quy hoạch đã có, chủ trương đã rõ, điều còn thiếu là để doanh nghiệp thấy khả thi về mặt thương mại, thay vì chỉ dựa vào ưu đãi.

Ông nhìn nhận thế nào về xu hướng phát triển mô hình "khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ" gắn với nhà ở xã hội? Đây có thể trở thành hướng đi mới cho thị trường bất động sản công nghiệp nói riêng và bất động sản nói chung trong giai đoạn tới hay không?

Ông David Jackson: Mô hình "khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ" là xu hướng phát triển tất yếu trong giai đoạn tới. Đây là mô hình tích hợp đa mục tiêu, vừa hỗ trợ phát triển công nghiệp, vừa hình thành hệ sinh thái sống và làm việc hoàn chỉnh cho người lao động và chuyên gia.

Với chủ đầu tư, mô hình này giúp đa dạng nguồn thu, cải thiện dòng tiền và khai thác hiệu quả quỹ đất thông qua các hợp phần nhà ở, thương mại và dịch vụ. Thị trường hiện cũng đang dịch chuyển sang các dự án quy mô lớn, quy hoạch đồng bộ thay vì phát triển riêng lẻ. Vì vậy, doanh nghiệp có xu hướng đẩy mạnh hợp tác, M&A để mở rộng quỹ đất và tập trung vào các phân khúc phù hợp với từng địa phương thay vì đầu tư dàn trải.

Trong bối cảnh hiện tại, theo ông, dòng vốn sẽ tiếp tục chảy vào bất động sản hay một kênh đầu tư nào khác?

Ông David Jackson: Dòng tiền vẫn đang chảy vào bất động sản, đặc biệt ở các phân khúc gắn với nhu cầu thực và tiềm năng tăng trưởng dài hạn như bất động sản công nghiệp và nhà ở. Việt Nam tiếp tục được đánh giá cao nhờ lợi thế dân số đông, tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu nhà ở còn rất lớn trong khi nguồn cung chưa đáp ứng đủ.

Đáng chú ý, dòng vốn ngoại đang có xu hướng tăng cường hợp tác với doanh nghiệp nội địa để tận dụng lợi thế vốn, kinh nghiệm quốc tế và sự am hiểu pháp lý trong nước. Điều này sẽ thúc đẩy việc triển khai các dự án quy mô lớn và giúp nguồn cung nhà ở cải thiện rõ hơn trong vài năm tới.

Xin trân trọng cảm ơn ông!