Nhà ở xã hội: Chính sách 'mở' nhưng dòng tiền bị 'khoá'

Doanh nghiệp “khát vốn”, ngân hàng ngại rủi ro

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành- một doanh nghiệp chuyên làm nhà ở xã hội (NOXH) tại TP.HCM cho biết NOXH hiện là phân khúc khó tiếp cận tín dụng nhất trên thị trường bất động sản. Dù gói tín dụng 145.000 tỷ đồng được thiết kế với lãi suất ưu đãi khoảng 6,1%/năm, thời hạn vay dài và không tính vào room tín dụng, nhưng khi triển khai thực tế, doanh nghiệp vẫn liên tục nhận được cái lắc đầu từ ngân hàng.

Nguyên nhân được các tổ chức tín dụng đưa ra là chi phí vốn đầu vào cao, khiến việc cho vay với lãi suất ưu đãi trở nên khó khả thi. Tuy nhiên, ngay cả khi doanh nghiệp chủ động đề nghị vay theo lãi suất thương mại, hồ sơ vẫn không được chấp thuận.

“Chúng tôi chấp nhận vay theo lãi suất thị trường cũng không được, gần như không thể tiếp cận vốn”, ông Nghĩa nói.

Rủi ro pháp lý là yếu tố khiến các ngân hàng trở nên thận trọng. Việc xác định đúng đối tượng vay, đúng tiêu chí NOXH, cũng như nguy cơ sai lệch trong quá trình giải ngân khiến nhiều ngân hàng lựa chọn đứng ngoài.

Hệ quả là không ít dự án bị đình trệ. Một dự án quy mô khoảng 2.000 tỷ đồng của doanh nghiệp này đã hoàn thành phần móng nhưng buộc phải tạm dừng do không tiếp cận được nguồn vốn tín dụng.

Chính sách mở nhưng dòng tiền vẫn “tắc”

Không chỉ riêng Lê Thành, nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH cũng rơi vào tình trạng tương tự.

Một doanh nghiệp tại TP.HCM có quỹ đất sạch tại khu vực quận 9 cũ cho biết, dù đã hoàn tất các thủ tục pháp lý cơ bản, quá trình tiếp cận vốn vẫn “rất gian nan”. Do không vay được vốn dài hạn, doanh nghiệp buộc phải xoay xở bằng nguồn vốn ngắn hạn với chi phí cao để duy trì dự án.

“Nghịch lý hiện nay là chính sách thì khuyến khích phát triển NOXH, nhưng cơ chế tín dụng lại chưa theo kịp. Doanh nghiệp bị kẹt giữa hai lựa chọn: không vay được vốn ưu đãi, mà vốn thương mại cũng khó tiếp cận”, đại diện doanh nghiệp này nói.

Trong khi đó, áp lực chi phí ngày càng lớn. Giá vật liệu xây dựng tăng 10–30%, lãi suất có xu hướng nhích lên, nhưng giá bán NOXH lại bị khống chế từ đầu, khiến biên lợi nhuận vốn đã thấp càng bị bào mòn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đánh giáquy mô giải ngân của gói tín dụng 145.000 tỷ đồng hiện vẫn ở mức rất thấp so với kỳ vọng.

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 2, các ngân hàng đã cam kết cho vay gần 22.000 tỷ đồng, nhưng số giải ngân thực tế mới đạt khoảng 9.600 tỷ đồng. Trong đó, khoảng 8.100 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư tại 53 dự án, còn lại khoảng 1.500 tỷ đồng cho người mua nhà tại 36 dự án.

Một nguyên nhân quan trọng là nhiều dự án chưa hoàn tất pháp lý nên không đủ điều kiện vay vốn. Bên cạnh đó, cơ chế hiện hành khiến chủ đầu tư gần như không thể tiếp cận nguồn vốn từ Ngân hàng Chính sách xã hội, buộc phải phụ thuộc vào nguồn vốn thương mại.

Ông Châu cho rằng, mặt bằng lãi suất hiện nay khoảng 5,9–6,1%/năm vẫn chưa đủ hấp dẫn để tạo đột phá. So với một số quốc gia trong khu vực có mức lãi suất khoảng 3%, Việt Nam vẫn còn khoảng cách đáng kể. Theo đó, cần xem xét giảm thêm, hướng tới khoảng 4,8%/năm để tăng khả năng hấp thụ vốn.

Điểm nghẽn pháp lý kéo dài, nhu cầu ngày càng bức thiết

Bên cạnh bài toán vốn, thủ tục pháp lý tiếp tục là “nút thắt” lớn đối với các dự án NOXH.

Dù hệ thống luật và nghị định đã có nhiều điều chỉnh theo hướng cởi mở hơn, nhưng trong quá trình triển khai, các văn bản dưới luật lại thiếu đồng bộ, thậm chí có điểm chồng chéo, khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian hoàn thiện thủ tục.

Thực tế ghi nhận tình trạng “luật đã mở, nhưng thực thi lại bị khóa”, khi nhiều dự án dù đã được phê duyệt quy hoạch vẫn phải thực hiện lại các bước thủ tục, kéo dài thời gian triển khai.

Tại TP.HCM, quy trình làm thủ tục đã được rút ngắn xuống còn 132 ngày với 7 bước. Tuy nhiên, theo phản ánh từ doanh nghiệp, thời gian thực tế có thể kéo dài 2–3 năm do phải qua nhiều khâu và phụ thuộc vào sự phối hợp của nhiều cơ quan.

Trong khi đó, nhu cầu NOXH lại tăng rất nhanh. Một khảo sát của Liên đoàn Lao động TP.HCM cho thấy, trong số 200.000 công nhân được hỏi, có tới 95% có nhu cầu mua nhà, nhưng khả năng tài chính là rào cản lớn.

Với thu nhập bình quân khoảng 10 triệu đồng/tháng, sau khi trừ chi phí sinh hoạt, mỗi người chỉ tích lũy được 4–6 triệu đồng. Với mức giá nhà khoảng 1 tỷ đồng, người lao động phải mất hàng chục năm mới có thể sở hữu nhà ở, trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng.

Thực tế đang cho thấy một “nút thắt kép” đối với phân khúc NOXH: dòng vốn bị tắc ở phía ngân hàng, trong khi thủ tục pháp lý kéo dài ở phía dự án.

Khi hai điểm nghẽn này chưa được tháo gỡ đồng bộ, dòng tiền sẽ tiếp tục không chảy vào phân khúc được coi là thiết yếu nhất của thị trường bất động sản.

Điều đó không chỉ ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển NOXH, mà còn kéo dài bài toán an cư của hàng triệu người lao động – nhóm đối tượng mà chính sách đang hướng tới hỗ trợ.