Nhận diện 'ngôi sao mới nổi' của bất động sản Đà Nẵng

Giá thuê cạnh tranh, sức hút ngày càng lớn

Cách đây vài năm, văn phòng cho thuê chưa phải là điểm sáng trên thị trường bất động sản Đà Nẵng. Giai đoạn 2021 - 2023 gần như không ghi nhận nguồn cung mới đáng kể, trong khi nhu cầu thuê chủ yếu đến từ các doanh nghiệp địa phương và nhóm công ty công nghệ quy mô vừa và nhỏ.

Nguồn cung hạn chế khiến thị trường vận hành chủ yếu dựa vào các tòa nhà hiện hữu, quy mô chưa lớn, khó tạo sức cạnh tranh với Hà Nội và TP.HCM - hai trung tâm kinh tế hàng đầu cả nước.

Tuy nhiên, bức tranh đang dần thay đổi. Sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn cho thấy niềm tin ngày càng rõ nét của nhà đầu tư đối với phân khúc văn phòng tại thành phố bên sông Hàn.

Nổi bật trong số đó là Viettel TechHub tại phường Hòa Cường, nằm ở vị trí cửa ngõ trung tâm thành phố, ngay nút giao đường 2/9 và cầu Trần Thị Lý. Dự án gồm hai tòa tháp cao 25 và 18 tầng, với tổng diện tích sàn khoảng 100.000m2, dự kiến đưa vào khai thác từ năm 2027.

Không chỉ gây ấn tượng về quy mô, Viettel TechHub còn được định vị là tổ hợp văn phòng thế hệ mới với các tiêu chuẩn quốc tế như LEED, EDGE, Smart Building và chứng nhận hạ tầng số WiredScore. Đây là những tiêu chí đang được nhiều doanh nghiệp toàn cầu ưu tiên khi lựa chọn địa điểm đặt trụ sở hoặc văn phòng làm việc.

Một điểm sáng khác là TTC Plaza Đà Nẵng trên trục đường Điện Biên Phủ. Dù chưa chính thức vận hành, toàn bộ diện tích tháp văn phòng của dự án đã được lấp đầy. Trước đó, chủ đầu tư cũng hoàn tất việc bàn giao khối đế thương mại cho AeonMall Việt Nam và cho thuê toàn bộ diện tích tầng hầm.

Thương vụ cho thuê sỉ hơn 22.000m2 văn phòng được giới chuyên môn đánh giá là một trong những giao dịch đáng chú ý nhất của thị trường bất động sản Đà Nẵng trong thời gian qua, phản ánh sự trở lại rõ nét của nhu cầu thuê sau nhiều năm trầm lắng.

Theo CBRE Việt Nam, khách thuê tại Đà Nẵng vẫn ưu tiên các vị trí trung tâm nhằm tối ưu khả năng kết nối, tiếp cận khách hàng và nâng cao hình ảnh thương hiệu. Tuy vậy, quy mô thị trường hiện vẫn còn khá khiêm tốn. Tổng nguồn cung văn phòng hạng A và B của thành phố chỉ tương đương khoảng 10% TP.HCM và khoảng 9% Hà Nội.

Dù vậy, chính quy mô còn nhỏ lại tạo dư địa tăng trưởng đáng kể. Từ cuối năm 2024, thị trường bắt đầu khởi sắc khi hơn 20.000m2 diện tích văn phòng mới được đưa vào vận hành, góp phần cải thiện chất lượng nguồn cung và nâng mặt bằng dịch vụ.

Một trong những lợi thế lớn nhất của Đà Nẵng là chi phí thuê cạnh tranh. Trong quý I/2026, giá thuê văn phòng bình quân đạt khoảng 13 USD/m²/tháng. Tại khu vực trung tâm, giá thuê khoảng 16 USD/m²/tháng, cao hơn 35% so với khu vực ngoài trung tâm, nơi mức giá phổ biến quanh ngưỡng 12 USD/m²/tháng.

So với Hà Nội và TP.HCM, mặt bằng giá này vẫn thấp hơn đáng kể, tạo lợi thế cho các doanh nghiệp đang tìm kiếm địa điểm mở rộng hoạt động hoặc xây dựng văn phòng vệ tinh tại miền Trung.

Song hành với lợi thế về chi phí là sự cải thiện về sức hấp thụ. Trong ba tháng đầu năm 2026, tỷ lệ trống trung bình của các tòa nhà văn phòng tại Đà Nẵng giảm xuống còn 18,6%, thấp hơn 2,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này cho thấy nhu cầu thuê đang phục hồi tích cực, đặc biệt tại các dự án mới có chất lượng xây dựng tốt, tiện ích hiện đại và dịch vụ quản lý chuyên nghiệp.

Cơ cấu khách thuê cũng đang trở nên đa dạng hơn. Nếu trước đây nhu cầu chủ yếu đến từ nhóm công nghệ thông tin, thì hiện nay các lĩnh vực dịch vụ, tài chính - ngân hàng và sản xuất đang gia tăng hiện diện.

Theo CBRE, nhóm doanh nghiệp công nghệ thông tin và dịch vụ hiện chiếm lần lượt 29% và 32% tổng nhu cầu thuê. Trong khi đó, tỷ trọng khách thuê thuộc khối tài chính - ngân hàng tăng thêm 6 điểm phần trăm, còn nhóm sản xuất tăng thêm 4 điểm phần trăm so với năm 2023.

Đáng chú ý, thị trường đã bắt đầu xuất hiện nhiều giao dịch quy mô từ 1.000 - 2.000m2, phần lớn đến từ các doanh nghiệp và tập đoàn quốc tế. Đây được xem là tín hiệu cho thấy Đà Nẵng đang dần thu hút nhóm khách thuê lớn, vượt ra khỏi hình ảnh một thị trường chủ yếu phục vụ doanh nghiệp vừa và nhỏ như trước đây.

Chờ cú hích mới cho văn phòng Đà Nẵng

Theo các chuyên gia, thị trường văn phòng Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn bản lề. Điều đáng quan tâm không chỉ là những kết quả hiện tại mà còn là các động lực tăng trưởng đang dần hình thành.

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận cho thuê CBRE Việt Nam, cho biết từ nay đến năm 2028, Đà Nẵng dự kiến sẽ đón thêm hơn 100.000m2 diện tích văn phòng mới. Nguồn cung gia tăng cùng với sự cải thiện chất lượng dự án được kỳ vọng sẽ nâng tầm thị trường trong giai đoạn tiếp theo.

Đặc biệt, việc triển khai Trung tâm Tài chính quốc tế Đà Nẵng quy mô khoảng 300ha được xem là cú hích quan trọng đối với bất động sản thương mại. Khi trung tâm này hình thành, nhu cầu về văn phòng chất lượng cao từ các tổ chức tài chính, quỹ đầu tư, doanh nghiệp fintech, tư vấn, kiểm toán và các dịch vụ hỗ trợ sẽ gia tăng đáng kể.

Còn ông Phan Thế Đức, chuyên gia bất động sản cho rằng, những định hướng phát triển mới đang góp phần tái định vị Đà Nẵng trên bản đồ kinh tế khu vực. Nhất là khi đang từng bước mở rộng sang các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như tài chính, logistics, công nghệ cao và thương mại quốc tế.

Sự chuyển dịch này sẽ kéo theo nhu cầu lưu trú phục vụ du lịch, các phân khúc nhà ở thực, căn hộ dịch vụ, văn phòng và mặt bằng thương mại được dự báo sẽ tăng trưởng mạnh hơn trong những năm tới. Đặc biệt, khi số lượng doanh nghiệp lớn, chuyên gia nước ngoài và lao động chất lượng cao ngày càng gia tăng, nhu cầu về các không gian làm việc hiện đại sẽ trở thành xu hướng tất yếu.

Ông Đức dự báo, các phân khúc văn phòng, mặt bằng thương mại và tổ hợp đa chức năng tại những khu vực phát triển mới của thành phố có thể chưa bùng nổ ngay trong năm 2026, nhưng sẽ sớm ghi nhận nhu cầu thực.

"Đây thường là những phân khúc tăng trưởng chậm hơn thị trường căn hộ từ 1 - 2 năm, song lại được xem là chỉ báo quan trọng cho một chu kỳ phát triển dài hạn, bền vững của một đô thị đang trên hành trình nâng tầm vị thế kinh tế", ông Đức nói.