Cuộc đua đón vốn mới của bất động sản công nghiệp

Khi quỹ đất không còn là lợi thế

Trong suốt hai thập kỷ, bộ ba lợi thế "vàng" của ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam là đất rẻ, lao động giá thấp và ưu đãi thuế. Ba yếu tố đó đã hoàn thành sứ mệnh lịch sử – thu hút làn sóng FDI đầu tiên, tạo nền tảng công nghiệp cho đất nước. Nhưng cũng chính ba yếu tố đó giờ đây không còn đủ để giữ chân nhà đầu tư thế hệ mới.

"Tìm đất rẻ, nhiều ưu đãi rồi xây càng nhanh càng tốt không còn là công thức thành công của bất động sản công nghiệp", ông Chí ông Vũ Minh Chí, Giám đốc bộ phận Dịch vụ KCN tại Avison Young Việt Nam khẳng định.

Theo vị chuyên gia này, những lĩnh vực mới về năng lượng, công nghệ và hạ tầng số đòi hỏi khả năng đáp ứng điều kiện kỹ thuật đặc thù của từng ngành để đảm bảo chi phí vận hành và hệ sinh thái công nghiệp.

"Trước đây doanh nghiệp tìm quỹ đất sạch, thời hạn thuê từ 25 đến 30 năm, nhưng giờ đây các nhà đầu tư FDI yêu cầu thuê ít nhất 35 năm kèm nhiều điều kiện khác để tính dòng tiền đầu tư", ông Chí nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Ánh Nguyệt, chuyên gia phụ trách mảng khu công nghiệp (KCN) của CTCP Chứng khoán FPT (FPTS) cho rằng, ngành KCN đang chuyển dịch từ tình trạng khan hiếm nguồn cung sang giai đoạn tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ, dự báo diện tích đất KCN tăng khoảng 14% vào năm 2028.

Cùng với đó, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng tăng từ 25% đến hơn 81% so với các giai đoạn trước. Các KCN xanh, thông minh có chi phí xây dựng cao hơn từ 20-30% so với truyền thống.

"Theo thống kê của chúng tôi, các khu công nghiệp xanh, thông minh thường có chi phí đầu tư về mặt xây dựng thường cao hơn khoảng 20 - 30% so với các khu công nghiệp truyền thống. Điều này cho thấy, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất thôi là chưa đủ. Để có thể thu hút dòng vốn, doanh nghiệp còn phải có khả năng quản trị chi phí cũng như kiểm soát dòng tiền của mình trong bối cảnh chi phí đầu tư tăng lên rất mạnh", bà Nguyệt đánh giá.

Về tiêu chuẩn, bà Nguyệt cho biết, khách hàng (đặc biệt là FDI) hiện nay không chỉ thuê đất mà chọn môi trường sản xuất phù hợp, ưu tiên các tiêu chuẩn về môi trường (ESG), phát thải carbon thấp và hạ tầng năng lượng ổn định.

Chuyên gia của FPTS dự báo giá thuê sẽ duy trì đà tăng nhưng tốc độ chậm lại (khoảng 2-3% mỗi năm) do áp lực nguồn cung mới dồi dào. Miền Bắc được đánh giá có dư địa tăng giá thuê cao hơn miền Nam do mặt bằng giá hiện tại vẫn còn thấp và thu hút mạnh nhóm khách thuê công nghệ cao (Samsung, Apple, Foxconn)...

Bất động sản công nghiệp chuyển mình trong năm 2026

Tình hình kinh doanh của một số doanh nghiệp trong ngành cũng cho thấy thực tế trên.

Theo báo cáo tài chính quý I, mảng kinh doanh cốt lõi là bất động sản KCN giảm 47%, đạt 754 tỷ đồng, khiến tình hình kinh doanh của Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex - CTCP (Becamex Group, HOSE: BCM) kém sắc.

Kết quý I, Becamex ghi nhận doanh thu thuần 1.105 tỷ đồng, giảm 40%; lợi nhuận ròng gần 280 tỷ đồng, giảm 22% so với cùng kỳ, cũng là mức thấp nhất kể từ quý II/2024.

Theo tài liệu trình ĐHĐCĐ vào 28/6 tới đây, năm nay, BCM lên kế hoạch tổng doanh thu hợp nhất 10.230 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 3.883 tỷ đồng, tăng 4% và 10% so với 2025. Như vậy, sau quý I, doanh nghiệp mới hoàn thành 12% kế hoạch doanh thu và và 7% kế hoạch lợi nhuận.

Năm nay, Tập đoàn sẽ tiếp tục phát triển các dự án công nghiệp theo mô hình KCN sinh thái thông minh thế hệ mới, chú trọng tiêu chí bền vững về năng lượng tái tạo, tuần hoàn nước và giảm phát thải, khởi đầu với KCN Bàu Bàng mở rộng (giai đoạn 2, quy mô 380ha), KCN Cây Trường (700ha) và chuyển đổi dần các KCN truyền thống theo hướng tự động hóa và bền vững. Đặc biệt, Tập đoàn đang nghiên cứu đầu tư các Khu công nghệ số, KCN Khoa học công nghệ tại TP.HCM trong các năm tới.

Một tên tuổi đáng chú ý khác được chuyên gia của FPTS đề xuất là CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (HOSE: SIP). Quý I, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu tăng đến 12%, đạt 2.165 tỷ đồng nhưng lợi nhuận sau thuế giảm 11%, ghi nhận 357 tỷ đồng, hoàn thành 41% kế hoạch lợi nhuận đặt ra.

Đáng chú ý, mảng cho thuê đất KCN đạt doanh thu 117 tỷ đồng, đi ngang so với cùng kỳ, biên lợi nhuận gộp ổn định ở mức 70.6%. Hoạt động cho thuê KCN ghi nhận kết quả khả quan với hơn 49ha được ký kết trong quý 1/2026, vượt 72% kết quả thực hiện cả năm 2025 và hoàn thành 82% kế hoạch cho thuê năm 2026. Trong đó, 35ha tại KCN Phước Đông (chủ yếu là các khách thuê sản xuất các sản phẩm từ cao su) và 14.3ha tại KCN Lộc An - Bình Sơn cho hai khách thuê ngành logistics là Transimex và CJ Korea Logistics.

CTCP Chứng khoán ACB (ACBS) cho rằng, việc thu hút đầu tư vào hai KCN là Lộc An - Bình Sơn và Long Đức giai đoạn 2 dự kiến sẽ khả quan khi Đồng Nai trở thành thành phố trực thuộc Trung ương và sân bay Long Thành dự kiến bắt đầu khai thác thương mại vào cuối năm 2026. Tuy nhiên, do sắp tới sẽ có thêm một số KCN mới được triển khai ở Đồng Nai nên giá thuê tại hai KCN này khó tăng mạnh mà sẽ ở mức cạnh tranh trong khu vực.

Trong khi đó, một trong những cái tên tiên phong về ESG trong ngành bất động sản công nghiệp là CTCP Long Hậu (HOSE: LHG) lại ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực khi hoàn thành 34% kế hoạch doanh thu và 68% kế hoạch lợi nhuận được đặt ra tại ĐHĐCĐ thường niên 2026.

Cụ thể, kết quý I, LHG ghi nhận doanh thu thuần hơn 176 tỷ đồng, giảm 25% so với cùng kỳ, do nguồn thu cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng và xưởng xây sẵn theo yêu cầu giảm mạnh. Dù vậy, lợi nhuận ròng hơn 112 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cùng kỳ.

Ở mảng cốt lõi, Long Hậu hiện có khoảng 200.000m2 nhà xưởng xây sẵn. Tháng 3/2026, LHC khởi công Long Hau LEED Park – một phức hợp kho và xưởng sản xuất chuẩn ESG, được phát triển theo chứng chỉ xanh quốc tế LEED Certified. Toàn bộ khu được tích hợp các giải pháp tối ưu năng lượng, quản lý nước, cải thiện chất lượng môi trường làm việc và sử dụng vật liệu thân thiện môi trường. Dự kiến hoàn thành giai đoạn 1 vào tháng 11/2026, Long Hau LEED Park hướng đến các ngành điện tử, thiết bị y tế, cơ khí chính xác, logistics và R&D – đúng vào nhóm ngành dẫn dắt dòng FDI thế hệ mới. Đây là một trong số ít dự án công trình sản xuất-logistics đạt chuẩn LEED tại khu vực phía Nam.

Trước biến động thị trường và điều chỉnh chính sách ưu đãi thuế, Long Hậu chuyển hướng thu hút đầu tư từ ưu đãi sang các yếu tố cốt lõi như vị trí, chất lượng hạ tầng, không gian sản xuất và hệ sinh thái dịch vụ. Đây là cái tên hiếm hoi trong ngành KCN đáp ứng được 4 yếu tố trụ cột ESG.

Năm 2026, Long Hậu xác định nâng tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng là trọng tâm để đảm bảo hiệu quả và hoàn thành kế hoạch doanh thu. Hiện tỷ lệ lấp đầy trên 95%; trong đó nhà xưởng cao tầng giai đoạn 1 (6 tầng) đạt 97%, giai đoạn 2 (9 tầng) khoảng 95%