'Các điều kiện vĩ mô tạo dư địa cho thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới'

Phát biểu tại diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường bất động sản giai đoạn mới" do Tạp chí Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng nhấn mạnh, đã đến lúc cần đánh giá lại một cách thực chất hơn đóng góp của lĩnh vực bất động sản đối với nền kinh tế, đồng thời có các giải pháp căn cơ về tài chính và giá bất động sản (BĐS) để hướng tới phát triển bền vững.

Theo đó, ông Lực cho biết, trong năm 2024, lĩnh vực xây dựng và kinh doanh BĐS đóng góp khoảng 9,46% GDP của Việt Nam; sang 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ này giảm nhẹ còn 9,11%.

"So với nhiều quốc gia, quy mô đóng góp của thị trường Việt Nam vẫn ở mức trung bình thấp. Trong khi đó, tỷ lệ này ở Trung Quốc là 21% GDP, Mỹ hơn 14% và EU trên 12%. Điều này phản ánh dư địa phát triển của thị trường BĐS Việt Nam còn lớn, song cũng đặt ra yêu cầu phải nâng cao chất lượng tăng trưởng thay vì chạy theo quy mô", TS. Cấn Văn Lực nói.

Giai đoạn 2025-2026 được TS. Cấn Văn Lực đánh giá là thời điểm then chốt để tái định hình thị trường bất động sản.

"Các điều kiện vĩ mô nhìn chung đang tạo dư địa thuận lợi: Kinh tế Việt Nam duy trì tăng trưởng khá cao; lạm phát, tỷ giá và nợ xấu được kiểm soát; lãi suất dù có xu hướng tăng trở lại nhưng vẫn ở mức thấp so với nhiều giai đoạn trước. Đặc biệt, những đột phá về thể chế, tinh gọn bộ máy, sắp xếp đơn vị hành chính và đẩy nhanh đầu tư công, phát triển hạ tầng đang tạo nền tảng quan trọng cho thị trường BĐS bước vào chu kỳ mới", ông Lực nói.

Cùng với đó, hàng loạt văn bản pháp lý quan trọng đã và đang được ban hành, tập trung tháo gỡ các "điểm nghẽn" kéo dài, nhất là trong phát triển nhà ở xã hội, tính tiền sử dụng đất, phân cấp cho địa phương và giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.

Việc hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, siết chặt minh bạch trong mua bán nhà ở xã hội, cũng như lộ trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể môi trường thị trường trong trung và dài hạn.

Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực cũng chỉ ra một số tồn tại của thị trường như: Giá nhà đã vượt ngưỡng "tăng nóng", với số năm thu nhập bình quân của hộ gia đình để mua nhà lên tới gần 26 năm, cao hơn nhiều so với mức trung bình toàn cầu.

Trong giai đoạn 2019-2024, giá BĐS tăng gần 60%, riêng 11 tháng đầu năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP. HCM tăng bình quân hơn 20%.

Sáu nguyên nhân chính, theo TS. Cấn Văn Lực khiến giá nhà đất ở mức cao, gồm: Vướng mắc pháp lý kéo dài làm nguồn cung khan hiếm; chi phí đầu vào tăng mạnh; cơ cấu cung - cầu lệch pha khi doanh nghiệp tập trung phân khúc cao cấp; tình trạng thổi giá và đầu cơ phổ biến; cùng với việc chưa có chính sách thuế BĐS đủ mạnh để điều tiết thị trường.

Năm 2026 sẽ có khoảng 160.000 căn nhà ở xã hội

Cùng phát biểu tại diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, bất động sản là lĩnh vực có vai trò và đóng góp lớn cho phát triển kinh tế - xã hội, với tỷ trọng ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11%.

Tuy nhiên, Thứ trưởng cũng chỉ ra một thực tế là thị trường bất động sản phát triển nhanh trong nhiều năm đã dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu, đặc biệt là sự thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung nhà ở dành cho người thu nhập thấp.

Trước thực trạng đó, Chính phủ đã ban hành Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội. Kết quả, tính đến nay, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với tổng quy mô 657.441 căn hộ. Trong đó, có 193 dự án đã hoàn thành, 200 dự án đã khởi công xây dựng, 305 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Kết quả thực hiện năm 2025, cả nước hoàn thành 102.633 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch đề ra là 100.275 căn, với mức giá trung bình dao động từ 15-25 triệu đồng/m2.

"Bộ Xây dựng kỳ vọng đến năm 2026 sẽ đạt khoảng 160.000 căn nhà ở xã hội và đến năm 2030 hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn, thậm chí theo mong muốn của Thủ tướng Chính phủ, mục tiêu này có thể được hoàn thành sớm vào năm 2028", Thứ trưởng chia sẻ.

Một nội dung quan trọng khác cũng được Thứ trưởng đề cập là công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản tồn đọng của các địa phương trên cả nước.

Cụ thể, hiện cả nước còn khoảng 2.991 dự án gặp khó khăn, trong đó có 326 dự án được áp dụng cơ chế theo Nghị quyết 170, có 898 dự án thuộc diện rà soát theo chuyên đề của Thanh tra Chính phủ và thanh tra các địa phương.

Trên cơ sở kết luận thanh tra, Trung ương cho phép nguyên tắc tháo gỡ, hoàn chỉnh hồ sơ để các dự án đủ điều kiện tiếp tục triển khai.

Thứ trưởng khẳng định trong thời gian tới, các dự án này sẽ từng bước được tháo gỡ, bổ sung nguồn cung cho thị trường và khơi thông nguồn lực cho phát triển.