Bất động sản công nghiệp 'chuyển mình'

Theo thống kế, năm 2025, cả nước có hơn 447 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 134.600 ha, trong đó hơn 93.000 ha là đất công nghiệp có thể cho thuê; 26 khu kinh tế cửa khẩu và 20 khu kinh tế ven biển với tổng diện tích gần 1,7 triệu ha.

Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 86%, với giá đất trung bình 141 USD/m2/chu kỳ thuê. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn duy trì mức giá thuê trung bình 5,1 USD/m2/tháng.

Tại miền Nam, thị trường tiếp tục thể hiện sức hút với tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp lên tới 90%, cùng mức giá thuê trung bình 191 USD/m2/chu kỳ thuê. Đặc biệt, phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại miền Nam đạt tỷ lệ lấp đầy lên tới 92%, với giá thuê trung bình ghi nhận ở mức 4,4 USD/m2/tháng.

Qua báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp hiện nay cho thấy nhu cầu thuê đất và nhà xưởng đang tăng cao, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao, điện tử, dược phẩm, logistics và trung tâm dữ liệu.

Trung tâm dữ liệu (data centres) tại Việt Nam đang tăng tốc mạnh mẽ, với tổng công suất thiết kế đạt khoảng 524,7 MW vào năm 2025, tăng đáng kể so với giai đoạn trước, và dự kiến có thể chạm mốc 950 MW vào năm 2030.

Tương tự, ngành bán dẫn được dự báo sẽ đạt quy mô thị trường 16,5 tỷ USD vào năm 2030, cùng mục tiêu đào tạo 50.000 kỹ sư nhằm đáp ứng nhu cầu nhân lực chất lượng cao cho các lĩnh vực công nghệ then chốt.

Giới chuyên gia cho rằng, trong chu kỳ tăng trưởng mới, các nhà đầu tư ngày càng chú trọng đến mức độ sẵn sàng của hạ tầng, tính minh bạch pháp lý, tiêu chuẩn ESG và khả năng phát triển bền vững của dự án. Những yếu tố này đang dần trở thành tiêu chí quan trọng trong quyết định mở rộng hoặc tái cấu trúc hoạt động sản xuất tại Việt Nam.

Ngoài lợi thế chi phí, các yếu tố như hạ tầng kết nối, khung pháp lý rõ ràng và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn toàn cầu đang ngày càng đóng vai trò quyết định trong việc thu hút và giữ chân dòng vốn FDI chất lượng cao.

Lợi thế cốt lõi được duy trì nhưng cần nâng cao chất lượng lao động

Đánh giá về thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp Việt Nam, ông John Campbell, Trưởng bộ phận BĐS công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định, thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch mang tính cấu trúc, phản ánh quá trình nâng cấp của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam vẫn được duy trì mạnh mẽ. Cụ thể, chi phí nhân công sản xuất trung bình tại Việt Nam năm 2025 ở mức khoảng 350 USD/tháng, thấp hơn nhiều so với Trung Quốc và Thái Lan. Đồng thời, chi phí điện năng cho sản xuất cũng rất cạnh tranh ở mức 0,076 USD/kWh, thấp hơn so với 0,112 USD/kWh tại Trung Quốc hay 0,150 USD/kWh tại Philippines.

Thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang bước sang một giai đoạn phát triển mới, nơi tăng trưởng không chỉ đến từ mở rộng diện tích mà còn từ chất lượng dự án, quy mô đầu tư và giá trị gia tăng cao hơn. Đây là sự chuyển dịch mang tính dài hạn.

Chia sẻ thêm, vị chuyên gia dẫn chứng sự tăng trưởng mạnh của ngành điện tử. Theo đó, giá trị xuất khẩu hàng điện tử trong 10 đã tăng 140% so với năm 2019, tiếp tục đóng vai trò là động lực quan trọng của thị trường.

Đáng chú ý, trong cơ cấu vốn FDI mới, dù 62% số lượng dự án tập trung vào nhà xưởng xây sẵn, nhưng xét về quy mô vốn, 68% tổng vốn đầu tư lại đổ vào các thương vụ thuê đất, cho thấy xu hướng các nhà sản xuất lớn đang thiết lập các cơ sở sản xuất dài hạn và quy mô lớn tại Việt Nam.

Bà Trang Lê, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, Việt Nam có nhiều lợi thế khi ở vị trí trung tâm của khu vực Đông Nam Á, giúp tận dụng tăng trưởng năng động của khu vực, qua đó thúc đẩy phát triển kinh tế và phát triển bền vững. Đồng thời là cửa ngõ sản xuất chiến lược của ASEAN, kết nối công nghiệp toàn cầu với lợi thế cạnh tranh vượt trội.

Một số yếu tố chủ lực thúc đẩy cung và cầu BĐS công nghiệp trong giai đoạn tới có thể kể đến như việc Việt Nam tiếp tục thu hút lượng lớn vốn FDI, đặc biệt trong các ngành sản xuất hay môi trường đầu tư tiếp tục được cải thiện và ổn định chính trị.

Tiếp theo, xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu giúp Việt Nam nổi lên như một lựa chọn thay thế ưu tiên, tạo ra nhu cầu lớn đối với nhà xưởng xây sẵn. Phát triển cơ sở hạ tầng là yếu tố quan trọng, trong đó với các khoản đầu tư đáng kể vào hạ tầng giao thông, như đường cao tốc và cảng biển, tăng kết nối, làm cho Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn để phát triển công nghiệp.

Ngoài ra, một yếu tố nữa là tăng trưởng kinh tế ổn định và sự bùng nổ của thương mại điện tử đã thúc đẩy tiêu dùng nội địa, kéo theo nhu cầu về kho bãi và logistics; nhu cầu về các sản phẩm logistics chuyên dụng như kho lạnh và đặc biệt là trung tâm dữ liệu trong bối cảnh chuyển đổi số mạnh mẽ.

Trong khi đó, ông Hardy Diec, Giám đốc điều hành KCN Vietnam nhìn nhận, Việt Nam đang có bước tiến lớn để đón các nhà đầu tư lớn trong lĩnh vực công nghệ cao, thay vì chỉ là dệt may, da giày... Nhưng, các nhà đầu tư luôn tính toán bài toán chi phí và thu lợi nhuận sớm. Do đó, yếu tố hạ tầng, thủ tục hành chính, chính sách thuế quan… ngày càng được các nhà đầu tư quan tâm.

Ngoài ra, xu hướng dịch chuyển đầu tư từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra mạnh mẽ, không chỉ vì vị trí địa lý, mà đòi hỏi Việt Nam phải nâng cao chất lượng giáo dục, đào tạo lao động kỹ thuật cao.