Tái định hình thị trường bất động sản Việt Nam

Kinh tế vĩ mô tăng trưởng, nhưng độ lan tỏa còn hạn chế

Nếu phải chọn một từ khóa để mô tả thị trường bất động sản (BĐS) năm 2025, đó không phải là “sôi động” hay “đóng băng”, mà chính là điều chỉnh. Điều chỉnh về luật pháp, tổ chức hành chính, cách tiếp cận thị trường của cả Nhà nước, doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư cá nhân.

Việc Luật Đất đai 2023 được đưa ra xem xét sửa đổi chỉ sau thời gian ngắn có hiệu lực là một hiện tượng hiếm trong hoạt động lập pháp. Dưới góc nhìn thị trường, động thái này phản ánh hai thực tế song song. Một mặt, hệ thống pháp luật đang nỗ lực tiệm cận hơn với đời sống kinh tế; mặt khác, nó cho thấy quá trình xây dựng chính sách vẫn chưa lường hết được những va đập thực tế khi đi vào vận hành.

Ở quy mô lớn hơn, sáp nhập địa giới hành chính các tỉnh, thành phố từ ngày 1/7/2025 đánh dấu một bước ngoặt trong tư duy phát triển không gian đô thị - kinh tế vùng. Về dài hạn, việc mở rộng không gian phát triển, tinh gọn bộ máy và tái cấu trúc nguồn lực được kỳ vọng sẽ tạo dư địa mới cho tăng trưởng, đặc biệt là với các đô thị trung tâm. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, những xáo trộn về thủ tục, thẩm quyền, tên gọi địa danh và hệ thống quản lý đã tác động không nhỏ đến cả đời sống người dân lẫn tiến độ dự án BĐS.

Các nghị định về phân cấp, phân quyền ban hành sau sáp nhập trao nhiều quyền hạn hơn cho chính quyền cơ sở, nhưng cũng bộc lộ độ trễ trong năng lực thực thi. Thực tế cho thấy, cải cách thể chế không chỉ là vấn đề văn bản pháp luật, mà còn là câu chuyện về con người, quy trình và sự đồng bộ giữa các cấp quản lý.

Điểm đáng chú ý là sự phục hồi của thị trường không đồng đều giữa các phân khúc, cho thấy BĐS đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn.

Cung - cầu lệch pha và nghịch lý giá

Năm 2025 không phải là năm thiếu nguồn cung trên diện rộng. Ngoại trừ khu vực lõi TP.HCM, nguồn cung mới tại các khu vực giáp ranh như Bình Dương, Long An tương đối dồi dào, đặc biệt ở phân khúc căn hộ hạng B, C. Tuy nhiên, nghịch lý lớn nhất của thị trường là giá BĐS vẫn tiếp tục tăng, bất chấp sức mua không tương xứng.

Ở TP.HCM, thị trường căn hộ gần như bị “đẩy” hoàn toàn lên phân khúc cao cấp và siêu sang, với mức giá từ 140 triệu đồng/m2 trở lên. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người lao động đô thị ngày càng giãn rộng, khiến nhu cầu ở thực dịch chuyển sang các khu vực vệ tinh. Trong khi đó, tại Bình Dương, mặt bằng giá căn hộ phổ biến đã lên tới 40-60 triệu đồng/m2 - mức giá từng được xem là “cao cấp” chỉ vài năm trước.

Các phân khúc khác cũng cho thấy sự điều chỉnh rõ nét. Đất nền không còn là lựa chọn ưu tiên như giai đoạn 2020-2021 và nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn mắc kẹt vốn. Nhà phố, shophouse chậm thanh khoản do giá trị lớn và hiệu quả khai thác giảm. BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục ở trạng thái tái cấu trúc, chưa thể nói đến phục hồi bền vững.

Bên cạnh yếu tố vĩ mô, thị trường BĐS vẫn tồn tại những “điểm nghẽn” mang tính cấu trúc. Hiện tượng bán nhà khi chưa đủ điều kiện pháp lý, thu tiền dưới các hình thức biến tướng, hay booking ảo vẫn xuất hiện, cho thấy kỷ luật thị trường chưa được thiết lập đầy đủ.

Dù cơ quan quản lý đã tăng cường giám sát và chế tài, việc xử lý vi phạm vẫn mang tính tình huống hơn là hệ thống. Điều này làm suy giảm niềm tin của người mua, đặc biệt trong bối cảnh thị trường không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ ngắn hạn như trước.

Hướng tới 2026: Từ phục hồi sang tái cấu trúc

Bước sang năm 2026, thị trường BĐS đứng trước một bức tranh nhiều lớp. Một mặt, hệ thống luật sửa đổi (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS) cùng các nghị định hướng dẫn được kỳ vọng sẽ tạo khung pháp lý rõ ràng và ổn định hơn. Việc số hóa dữ liệu đất đai, nhà ở và khả năng hình thành sàn giao dịch BĐS trực tuyến do Nhà nước quản lý có thể là bước tiến quan trọng trong minh bạch hóa thị trường.

Mặt khác, những rủi ro vĩ mô không thể xem nhẹ. Dư nợ tín dụng BĐS cao, áp lực lạm phát, biến động tỷ giá và khả năng điều chỉnh chính sách tiền tệ có thể ảnh hưởng trực tiếp đến dòng vốn vào thị trường. Nếu tín dụng bị kiểm soát chặt hơn, cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều sẽ phải điều chỉnh kỳ vọng.

Trong bối cảnh đó, căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực nhiều khả năng tiếp tục là trụ cột của thị trường, trong khi các phân khúc mang tính đầu cơ cao sẽ dần thu hẹp vai trò. Nhà ở xã hội, nếu có cơ chế đủ mạnh và thực chất, có thể trở thành điểm tựa mới cho thị trường nhà ở đô thị.

Về giá BĐS, theo quy luật của thị trường, mức giá chỉ ngừng tăng hoặc giảm khi nguồn cung dồi dào đáp ứng vừa đủ hoặc lớn hơn cho nhu cầu hoặc nhu cầu suy giảm.

Dẫu vậy, có những yếu tố tác động làm cho giá BĐS trung tâm đô thị lớn và vùng ven tăng. Trong đó, nếu như những năm trước giá BĐS tăng là do phần lớn nhu cầu đầu tư đầu cơ thì sắp tới giá tăng trên cơ sở đúng giá trị. Bởi chi phí đầu vào tăng (giá đất, vật liệu, lạm phát, lãi suất) và các dự án được đầu tư bài bản hơn.

Chu kỳ mới, nếu hình thành từ sau 2026, nhiều khả năng sẽ chậm hơn, chọn lọc hơn và khắt khe hơn - nhưng cũng bền vững hơn. Với thị trường BĐS, đó có thể không phải là kịch bản hấp dẫn nhất trong ngắn hạn, nhưng lại là điều kiện cần để xây dựng một nền tảng phát triển dài hạn cho đô thị và nền kinh tế.