Hạ tầng đưa bất động sản công nghiệp phía Nam 'cất cánh'

Nhiều năm qua, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam luôn ở vị thế "đầu tàu" công nghiệp của cả nước, song điểm nghẽn lớn nhất vẫn là hạ tầng thiếu tính đồng bộ và quá tải. Điều này khiến lợi thế về vị trí địa lý, nguồn lao động và hệ sinh thái sản xuất chưa được khai thác trọn vẹn.

Giai đoạn 2025-2026, đánh dấu sự thay đổi căn bản khi hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm không chỉ nằm trên giấy, mà đã và đang được triển khai với tốc độ mạnh mẽ.

Nổi bật nhất là sân bay Long Thành, dự án được xem như "mảnh ghép" hoàn thiện cấu trúc hạ tầng chiến lược của khu vực phía Nam. Với mục tiêu vận hành giai đoạn 1 từ năm 2026, công suất thiết kế 25 triệu lượt khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm, "siêu" sân bay này không chỉ giải tỏa áp lực cho sân bay Tân Sơn Nhất mà còn mở rộng đáng kể năng lực logistics, xuất nhập khẩu cho toàn vùng.

Nhiều chuyên gia đánh giá, tác động của sân bay Long Thành không dừng ở hàng không, mà lan tỏa trực tiếp tới bất động sản công nghiệp tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu và TP.HCM, khi các khu công nghiệp được đặt trong bán kính kết nối tối ưu với sân bay quốc tế quy mô lớn.

Bên cạnh đó, mạng lưới cao tốc và vành đai đang từng bước hình thành cấu trúc kết nối hoàn chỉnh. Vành đai 3 TP.HCM - tuyến giao thông mang tính "xương sống" kết nối TP.HCM với Đồng Nai, Bình Dương và Long An sẽ thông toàn tuyến vào cuối tháng 6. Khi đó, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và định hướng Vành đai 4 đang mở ra trục liên kết trực tiếp giữa các khu công nghiệp với cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam cho biết, năm nay sẽ là năm bản lề của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Khi các dự án hạ tầng lớn đồng loạt đi vào giai đoạn vận hành, bất động sản công nghiệp sẽ được "mở khóa" về quy mô, khả năng kết nối và sức cạnh tranh quốc tế.

Điểm khác biệt của giai đoạn hiện tại không nằm ở việc bất động sản công nghiệp tăng trưởng nhanh hơn, mà ở chỗ không gian tăng trưởng đang được tái định hình. Trước đây, nhu cầu tập trung chủ yếu vào các "lõi" công nghiệp truyền thống như Bình Dương, Đồng Nai hay TP.HCM, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy cao và quỹ đất ngày càng hạn hẹp.

Khi các trục hạ tầng mới hình thành, hành lang công nghiệp được mở rộng ra ngoài khu vực lõi, giúp phân bổ lại dòng vốn đầu tư, đồng thời giảm áp lực lên quỹ đất hiện hữu. Những địa phương có lợi thế kết nối như Long An (gắn với Vành đai 3 và cao tốc TP.HCM - Trung Lương mở rộng), Bà Rịa - Vũng Tàu (liên thông trực tiếp cảng biển và cao tốc), hay khu vực phía Đông Đồng Nai (liên kết sân bay Long Thành) đang nổi lên như các vùng vệ tinh giàu tiềm năng.

Mở rộng không gian phát triển, tái phân bổ dòng vốn

Số liệu cho thấy, đến nửa cuối năm 2025, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam có khoảng 25.700 ha đất khu công nghiệp đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy bình quân xấp xỉ 90%. Một số thị trường như Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM đã vượt ngưỡng 90%, phản ánh sự khan hiếm quỹ đất. Trong khi đó, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn còn dư địa phát triển nhờ quỹ đất mới và lợi thế hạ tầng đang hình thành.

Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục duy trì xu hướng tăng, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư vào triển vọng dài hạn. Giá thuê trung bình tại khu vực phía Nam đạt khoảng 193 USD/m2/kỳ thuê, tăng so với mức 183 USD/m2 của năm 2024, trong đó TP.HCM vẫn dẫn đầu về mặt bằng giá.

Đại diện một doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp tại Đồng Nai cho rằng, hạ tầng đang giúp giải phóng những quỹ đất từng bị "kẹt" do kết nối hạn chế. Khi cao tốc và vành đai hình thành, các khu vực trước đây khó thu hút đầu tư nay trở thành điểm đến chiến lược, cho phép doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp quy mô lớn và bài bản.

Không chỉ đất khu công nghiệp, phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn đang trở thành "điểm sáng" trong bức tranh toàn thị trường. Hiện nay, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 11,6 triệu m2, với tỷ lệ lấp đầy lên tới 92% - mức rất cao trong bối cảnh nguồn cung liên tục được bổ sung. Giá thuê trung bình khoảng 4,4 USD/m2/tháng, phản ánh nhu cầu mạnh mẽ từ các doanh nghiệp sản xuất, logistics và thương mại điện tử.

Một doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực điện tử đang hoạt động tại Bình Dương chia sẻ rằng, doanh nghiệp sẵn sàng ký hợp đồng thuê dài hạn với giá cao hơn nếu dự án nằm gần cao tốc hoặc có khả năng kết nối thuận lợi tới sân bay và cảng biển. Hạ tầng tốt giúp giảm rủi ro và chi phí vận hành trong dài hạn.

Trong khi đó, giới chuyên gia nhấn mạnh, hạ tầng giao thông và logistics được nâng cấp sẽ rút ngắn đáng kể thời gian vận chuyển giữa nhà máy - cảng biển - sân bay. Từ đó, các dự án xây sẵn nằm gần cao tốc, vành đai hoặc cảng biển trở nên đặc biệt hấp dẫn đối với nhóm khách thuê cần tốc độ triển khai và hiệu quả vận hành.

Sự kết hợp giữa cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải, sân bay Long Thành, cùng mạng lưới cao tốc và vành đai đang tạo nên hệ sinh thái hạ tầng toàn diện cho sản xuất và logistics. Đây chính là nền tảng để bất động sản công nghiệp phía Nam không chỉ giữ vai trò đầu tàu trong nước, mà còn từng bước định vị ở tầm khu vực.

Có thể thấy, hạ tầng không chỉ quyết định bất động sản công nghiệp phát triển nhanh hay chậm, mà quyết định phát triển ở đâu và theo chất lượng nào. Khi các dự án trọng điểm đồng loạt vận hành, lợi thế cạnh tranh của khu vực phía Nam sẽ được nâng lên một mặt bằng hoàn toàn mới.