Dòng tiền đổ về cổ phiếu khu công nghiệp

Phiên giao dịch ngày 19/1, cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp tỏa sáng khi tăng giá mạnh và thanh khoản lớn. Như IDC của Tổng công ty IDICO tăng trần gần 10% lên 43.200 đồng/cp; KBC và GVR chạm trần trong phiên và chốt phiên còn tăng lần lượt 6,74% lên 38.000 đồng/cp và 5,85% lên 38.000 đồng/cp. Hàng loạt cổ phiếu khác tăng giá như BCM, SZC, SIP, NTC, LHG, D2D.

Không chỉ tăng giá, dòng tiền cũng chảy mạnh vào nhóm này. Cổ phiếu IDC đạt khối lượng giao dịch đột biến 10,7 triệu đơn vị, gấp 3,7 lần phiên giao dịch liền trước. Cổ phiếu KBC ghi nhận khối lượng giao dịch 20,5 triệu đơn vị, gấp 4 lần phiên liền trước. Thanh khoản mã chứng khoán SZC cũng tăng mạnh từ hơn 700.000 đơn vị phiên thứ 6 tuần trước lên gần 3 triệu đơn vị phiên 19/1…

Nhìn lại, cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đã có giai đoạn đi xuống rất mạnh sau biến cố thuế quan đầu tháng 4/2025 và đa phần chưa phục hồi. Như IDC rớt từ vùng 46.200 đồng/cp xuống 30.000 đồng/cp và mới hồi lên lại 43.200 đồng/cp sau 8 tháng. SZC còn cách vùng giá trước biến cố thuế quan đến 25%, BCM mới chớm về lại vùng đỉnh cũ sau nỗ lực phục hồi trong 1 tháng qua. Đồ thị giá của KBC có khác biệt nhưng đã đi ngang từ tháng 8/2025 tới nay.

Định giá hấp dẫn, triển vọng sáng

Trong báo cáo gần đây, Chứng khoán KB Việt Nam nhận xét hầu hết các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đang giao dịch tại mức P/B thấp hơn trung bình 5 năm. Trong đó, 7/8 doanh nghiệp được KVSV theo dõi đang đi ngang hoặc thấp hơn độ lệch chuẩn của P/B trung bình 5 năm.

Sự kiện Tradewar 2.0 diễn ra khiến diện tích hấp thụ đất khu công nghiệp suy giảm. Lũy kế 9 tháng 2025, diện tích hấp thụ ghi nhận xu hướng suy giảm so với cùng kỳ, với mức giảm rõ nét hơn kể từ khi Tradewar 2.0 diễn ra. Tại khu vực miền Nam, diện tích cho thuê mới chỉ đạt 80 ha, tương đương mức giảm 70% so với cùng kỳ 2024. Trong khi đó, miền Bắc ghi nhận diện tích cho thuê mới khoảng 350 ha (tăng 6%), tuy nhiên hơn 50% trong số đó tập trung trong quý I/2025, cho thấy đà giảm tốc đáng kể ở các quý sau.

Thế nhưng giá chào thuê khu công nghiệp tiếp tục tăng. Trong quý III/2025, giá chào thuê tăng khoảng 4–5% so với năm trước tại cả hai miền, chủ yếu do (1) việc áp dụng bảng giá đất hàng năm khiến chi phí đầu tư của doanh nghiệp tăng lên so với giai đoạn trước; (2) đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông, góp phần tăng giá chào thuê đất khu công nghiệp.

KBSV đánh giá triển vọng dài hạn của nhóm bất động sản khu công nghiệp tích cực, kỳ vọng sự hồi phục bắt đầu trong nửa sau 2026. Động lực đến từ Tradewar 2.0 không làm thay đổi lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam, bao gồm (1) mức thuế mà Mỹ áp đối với Việt Nam không khác biệt lớn so với các đối thủ cạnh tranh; (2) lợi thế về chi phí nhân công, nguồn lao động dồi dào và môi trường chính trị ổn định; (3) sự tách biệt giữa Mỹ và Trung Quốc rõ nét tạo áp lực khiến các tập đoàn toàn cầu tiếp tục dịch chuyển chuỗi cung ứng.

Ngoài ra, mức nền thấp của nửa cuối 2025 cũng củng cố cho sự tăng trưởng của nửa cuối 2026. KBSV dự báo diện tích đất bàn giao khu công nghiệp 2025/2026/2027 đạt lần lượt 530 ha (giảm 29%), 600 ha (tăng 13%) và 750 ha (tăng 25%).

VCBS đánh giá giai đoạn khó khăn nhất đã qua, kỳ vọng hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp sẽ bắt đầu ghi nhận sự phục hồi đáng kể từ giai đoạn cuối 2025 – đầu 2026. Động lực đến từ lo ngại thuế quan dần hạ nhiệt, nhiều khách hàng đã chuẩn bị xong kế hoạch thích ứng khi đa dạng hệ thống nhà máy chuỗi cung ứng, gia tăng nguồn cung đất sẵn sáng cho thuê ở các vị trí trọng điểm.

Nhóm bất động sản khu công nghiệp đang bước vào một chu kỳ phát triển mới. Quỹ đất lớn không còn đồng nghĩa doanh thu và lợi nhuận cao như giai đoạn trước; thay vào đó mức độ cạnh tranh tăng đáng kể sau khi các dự án hạ tầng trọng điểm đi vào vận hành.

Khu công nghiệp phía Bắc sẽ là điểm sáng thu hút đầu tư nhờ vị trí địa lý tiếp giáp Trung Quốc. Thị trường phía Nam dự kiến ghi nhận sự phân hóa giữa các địa bàn do hình thành nhiều cực hút FDI mới, Bình Dương (cũ) sẽ tiếp tục duy trì vai trò đầu tàu song vị thế tương quan sẽ suy giảm.

Theo đó, VCBS đánh giá cao các doanh nghiệp sở hữu khu công nghiệp mới tại khu vực phía Bắc, đặc biệt các dự án khu vực Hải Phòng và Bắc Ninh (KBC, IDC, VGC); sở hữu khu công nghiệp với nền giá thuê hấp dẫn, tiệm cận dự án hạ tầng đang triển khai (SZC, IDC); đơn vị có dòng tiền ổn định nhờ sở hữu các mảng phụ trợ, nhà xưởng, trạm BOT (LHG, SIP, IDC).

Ngoài ra, một nhóm cổ phiếu được VCBS khuyến nghị nữa là nhóm có thể có các khoản lợi nhuận đột biến, tiêu biểu là các doanh nghiệp cao su có quỹ đất được nhận đền bù (PHR, GVR), hoạt động M&A khu dân cư (BCM).