Lấn sân địa ốc thời điểm khó: Doanh nghiệp đang tích sản hay tìm tăng trưởng?

Mới đây, Công ty CP Viễn thông FPT (FPT Telecom) lần đầu bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản vào tài liệu trình Đại hội đồng cổ đông 2026 đã nhanh chóng thu hút sự chú ý của thị trường. Không lâu sau, Thế Giới Di Động (MWG) cũng đưa bất động sản vào danh mục ngành nghề, dù nhấn mạnh mục tiêu chủ yếu phục vụ hoạt động nội bộ.

Trước đó, hàng loạt doanh nghiệp công nghiệp như Hòa Phát, Hoa Sen, Tôn Đông Á hay Kido đã âm thầm hoặc công khai rót vốn vào địa ốc, thậm chí đặt tham vọng phát triển các khu đô thị quy mô lớn, hàng chục nghìn căn nhà ở xã hội .

Làn sóng này diễn ra trong bối cảnh thị trường chưa thực sự "dễ thở", điều này khiến nhiều người đặt vấn đề vì sao nhiều doanh nghiệp ngoài ngành vẫn lao vào bất động sản?

Thị trường không phải không có cơ hội

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, bất động sản Việt Nam đang dần phục hồi nhưng chưa đồng đều. Một số phân khúc có tín hiệu cải thiện, song thanh khoản vẫn thấp, niềm tin thị trường chưa hoàn toàn trở lại.

Áp lực trái phiếu, chi phí vốn cao và vướng mắc pháp lý tiếp tục là những "điểm nghẽn" lớn với doanh nghiệp địa ốc truyền thống. Tuy nhiên, chính trong bối cảnh này, một số doanh nghiệp lại nhìn thấy cơ hội.

Chuyên gia BĐS độc lập Nguyễn Hoàng cho biết, doanh nghiệp thường không đầu tư khi thị trường đạt đỉnh, mà khi thị trường còn nhiều nghi ngại. Bất động sản hiện tại chưa hấp dẫn về thanh khoản, nhưng lại hấp dẫn về giá trị dài hạn, đó là lý do dòng tiền lớn bắt đầu dịch chuyển. Nhìn từ góc độ chu kỳ, đây không phải thời điểm kiếm tiền nhanh, mà là giai đoạn tích lũy.

Bên cạnh đó, một trong những lý do quan trọng khiến doanh nghiệp ngoài ngành lấn sân là nhu cầu tích lũy tài sản. Khác với hoạt động kinh doanh cốt lõi, vốn dễ biến động theo chu kỳ tiêu dùng hay giá nguyên liệu thì bất động sản có khả năng giữ giá trị tốt hơn trong dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát và biến động kinh tế.

"Với nhiều doanh nghiệp, bất động sản không phải để "lướt sóng" mà là cách chuyển hóa lợi nhuận thành tài sản bền vững. Trong bối cảnh biến động, nắm giữ tài sản hữu hình là một chiến lược phòng thủ rất rõ ràng", ông nói.

Với những doanh nghiệp có dòng tiền ổn định như FPT Telecom hay MWG, việc nắm giữ tài sản bất động sản còn giúp cân đối bảng cân đối kế toán, giảm phụ thuộc vào tiền mặt hoặc các kênh đầu tư tài chính rủi ro hơn.

Không chỉ là đầu tư mà tối ưu hệ sinh thái

Không phải doanh nghiệp nào cũng tham vọng trở thành "ông lớn" địa ốc. MWG là ví dụ điển hình khi nhấn mạnh hoạt động bất động sản chủ yếu phục vụ giao dịch nội bộ, như sở hữu và quản lý mặt bằng cho hệ thống bán lẻ.

Ở góc độ này, bất động sản trở thành một phần của chuỗi giá trị với sự chủ động vị trí kinh doanh, giảm chi phí thuê dài hạn và gia tăng giá trị tài sản doanh nghiệp.

Một số chuyên gia tài chính phân tích, nhiều doanh nghiệp không thực sự làm bất động sản theo nghĩa truyền thống. Họ đang mở rộng sang quản lý tài sản, hạ tầng và mặt bằng, những yếu tố trực tiếp phục vụ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Điều này cũng đúng với các doanh nghiệp sản xuất, logistics - nơi nhu cầu về nhà xưởng, kho bãi và trung tâm phân phối ngày càng lớn.

Một động lực khác khiến các doanh nghiệp ngoài ngành lấn sân sang mảng bất động sản đến từ áp lực tăng trưởng.

Hiện nay, nhiều ngành kinh doanh truyền thống đang bước vào giai đoạn bão hòa hoặc tăng trưởng chậm lại. Bán lẻ điện máy, thép, tiêu dùng… đều đối mặt với biên lợi nhuận thu hẹp và cạnh tranh gay gắt. Từ đó, doanh nghiệp buộc phải tìm kiếm động lực mới để duy trì kỳ vọng của nhà đầu tư.

Làm nghề kinh doanh bất động sản, phân phối các sản phẩm gần 20 năm, ông Nguyễn Tùng, Giám đốc một doanh nghiệp địa ốc ở TP.HCM cho rằng, khi các ngành cốt lõi bước vào giai đoạn tăng trưởng chậm, doanh nghiệp buộc phải tìm một trục tăng trưởng mới.

Với bất động sản, dù còn khó khăn nhưng ẫn là ngành hiếm hoi có thể tạo đột biến nếu đi đúng chu kỳ. Không phải ngẫu nhiên mà nhiều doanh nghiệp lớn lại lựa chọn bất động sản - lĩnh vực có thể mang lại lợi nhuận lớn và tác động mạnh đến định giá doanh nghiệp.

Có thể là đi trước để đón đầu?

Theo ông Tùng, một điểm chung của các doanh nghiệp lấn sân thời điểm này là không kỳ vọng lợi nhuận ngay lập tức.

Thị trường bất động sản có tính chu kỳ rõ rệt. Khi thị trường "nóng", chi phí gia nhập cao và quỹ đất khan hiếm, doanh nghiệp ngoài ngành ít tham gia. Ngược lại, khi thị trường trầm lắng, đây lại là thời điểm thuận lợi để chuẩn bị.

"Những doanh nghiệp vào thị trường lúc khó khăn thường không kỳ vọng lợi nhuận ngay. Họ đang chuẩn bị cho chu kỳ 3-5 năm tới, khi pháp lý thông thoáng hơn và dòng tiền quay trở lại", ông Tùng cho hay.

Vị giám đốc nhìn nhận, chiến lược này đòi hỏi tầm nhìn dài hạn và nguồn lực tài chính đủ mạnh, điều không phải doanh nghiệp nào cũng có.

Chính vì vậy, so với doanh nghiệp bất động sản truyền thống, các doanh nghiệp ngoài ngành lại có những lợi thế riêng. Trong đó, họ có dòng tiền ổn định từ hoạt động kinh doanh cốt lõi; quản trị minh bạch, đặc biệt với doanh nghiệp niêm yết và có thể có hệ sinh thái khách hàng sẵn có.

"Những yếu tố này giúp các doanh nghiệp ngoài ngành giảm bớt rủi ro khi bước vào lĩnh vực mới", ông Tùng nhận định.

Tuy nhiên, từ góc độ chuyên gia, ông Hoàng lưu ý, việc gia nhập "cuộc chơi" không dành cho tất cả và cũng không phải ai cũng thành công. Nguyên nhân được cho là do bất động sản là lĩnh vực có độ phức tạp cao, đòi hỏi vốn lớn, thời gian dài và năng lực triển khai thực tế.

Thực tế, không ít doanh nghiệp ngoài ngành từng thất bại khi đầu tư dàn trải, thiếu kinh nghiệm phát triển dự án, mắc kẹt pháp lý, dẫn tới mất kiểm soát dòng tiền.

"Nếu doanh nghiệp coi đây là cuộc chơi ngắn hạn hoặc thiếu năng lực triển khai, rất dễ biến tài sản thành gánh nặng tài chính", ông Hoàng nhấn mạnh và nêu rõ ranh giới giữa "tích sản chiến lược" và "sa lầy" đôi khi rất mong manh.

Việc doanh nghiệp ngoài ngành đổ vào bất động sản không đơn thuần là chạy theo "cơn sốt", mà là một phần của quá trình tái định vị chiến lược. Trong bối cảnh thị trường chưa thực sự hấp dẫn, quyết định này có thể bị xem là mạo hiểm. Nhưng ở góc nhìn dài hạn, đây lại là cách nhiều doanh nghiệp "đặt cược" vào tương lai.

Bất động sản có thể chưa phải "mảnh đất vàng" ở thời điểm hiện tại, nhưng lại là phép thử rõ nhất cho tầm nhìn của doanh nghiệp. Khi thị trường còn nhiều nghi ngại, quyết định bước vào không đơn thuần là mở rộng ngành nghề, mà có thể là lựa chọn vị thế trong chu kỳ tiếp theo.