Bất động sản: Một thị trường, ba số phận

Anh Tuấn (40 tuổi, kinh doanh tự do ở TP.HCM) nhìn vào màn hình điện thoại lần thứ 3 trong ngày. Tin đăng bán lô đất ở vùng ven TP.HCM vẫn nằm đó, đã giảm giá, đã sửa nội dung, đã nhờ môi giới đẩy lại nhưng không có cuộc gọi nào.

Khoản lãi vay thì không im lặng như vậy. Mỗi tháng, số tiền anh phải trả tăng dần khi lãi suất bước vào giai đoạn thả nổi. Còn tài sản, thứ từng được kỳ vọng "chỉ cần giữ là thắng" giờ trở thành một phép tính chưa có lời giải.

"Càng giữ, càng lỗ", anh T. nói và cho biết, khoảng 2 năm trước, anh quyết định vay tới 70% để mua đất nền vùng ven TP.HCM từng được xem là hợp lý. Khi đó, tiền rẻ, thị trường bất động sản (BĐS) sôi động, và những người đi nhanh thường thắng. Nhưng nay khi lãi suất đảo chiều, mọi giả định cũng thay đổi theo.

Ở một nơi khác tại TP.HCM, chị Hương (32 tuổi, nhân viên marketing) vừa đặt cọc căn hộ đầu tiên sau nhiều năm trì hoãn. Chị quyết định mua nhà không phải vì giá đã giảm, mà vì chị tìm được một phương án tài chính phù hợp hơn, thanh toán ban đầu khoảng 25%, phần còn lại giãn trong hơn 2 năm, kèm hỗ trợ lãi suất giai đoạn đầu.

"Điều quan trọng nhất không còn là giá, mà là mình có chịu được dòng tiền dài hạn hay không", chị H. nói.

Cùng thời điểm, tại một dự án đại đô thị phía Đông TP.HCM, các căn hộ vẫn có giao dịch đều đặn. Không còn cảnh chen lấn hay những lời quảng bá về "tăng giá nhanh", thay vào đó là những cuộc trao đổi xoay quanh lãi suất, tiến độ thanh toán và khả năng trả nợ.

"Khách hàng bây giờ không hỏi giá có tăng hay không, điều mà họ quan tâm nhất là mỗi tháng phải trả bao nhiêu tiền", một môi giới cho hay.

Có thể thấy, khi lãi suất cho vay mua nhà tăng, thị trường BĐS đã có sự phân hóa rõ nét. Trong đó, một người buộc phải thoát ra, một người thận trọng bước vào và một phần thị trường đang học cách thích nghi. Điểm chung duy nhất là tất cả đều xoay quanh chi phí vốn.

Khi tiền không còn rẻ

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia BĐS độc lập đánh giá, việc lãi suất tăng trong giai đoạn đầu năm chủ yếu mang tính chu kỳ, khi các ngân hàng tái cân đối nguồn vốn và kiểm soát rủi ro tín dụng. Tuy nhiên, tác động của nó lan rộng ra toàn bộ thị trường.

"Thị trường BĐS đã quen với tiền rẻ quá lâu. Khi chi phí vốn tăng, mọi quyết định tài chính đều phải làm lại từ đầu. Trong bối cảnh đó, bất động sản không còn là quyết định mang tính cảm tính, mà trở thành một bài toán tài chính dài hạn", ông Hoàng phân tích.

Theo ông, sự thay đổi rõ nét nhất diễn ra ở phía người mua. Nếu như trước đây, nhiều quyết định mua nhà dựa trên kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay người mua tập trung vào khả năng chi trả thực tế.

Những câu hỏi được đặt ra không còn là "mua hôm nay có lời không", mà là khoản vay có an toàn trong dài hạn? Lãi suất sau ưu đãi sẽ ra sao? Nếu thu nhập biến động thì khả năng duy trì dòng tiền thế nào?

Do đó, ông Hoàng cho rằng, thị trường bất động sản vì thế cũng chuyển từ kỳ vọng sang kỷ luật hơn.

Doanh nghiệp bán cả bài toán tài chính

Áp lực từ phía người mua buộc các doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi cách bán hàng. Theo tìm hiểu của Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn, thay vì chỉ cạnh tranh bằng giá, nhiều chủ đầu tư đang tái cấu trúc chính sách theo hướng hỗ trợ tài chính, từ giãn tiến độ thanh toán đến hỗ trợ lãi suất.

Đơn cử như Vinhomes đã chính thức công bố chính sách "5 năm không lo lãi suất", với mức lãi suất chỉ từ 3,3%/năm trong năm đầu, tối đa 7,8%/năm trong 3 năm đầu và được giữ ở mức 9%/năm trong 2 năm tiếp theo. Nếu lãi suất thị trường vượt ngưỡng này, phần chênh lệch sẽ do doanh nghiệp chi trả.

Ở phân khúc vừa túi tiền, một doanh nghiệp tại Tây Ninh triển khai mô hình thanh toán linh hoạt. Người mua chỉ cần khoảng 20% vốn ban đầu, được hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 tháng, ân hạn nợ gốc 2 năm và có thể nhận nhà khi mới thanh toán khoảng 45% giá trị.

Trong khi đó, Phú Đông Group áp dụng gói vay lãi suất cố định 6,5%/năm trong 5 năm - mức hiếm trong bối cảnh lãi suất biến động. Theo doanh nghiệp, một phần lợi nhuận được trích để bù lãi suất cho khách hàng.

Một doanh nghiệp BĐS lớn ở TP.HCM cũng liên kết với ngân hàng triển khai gói vay lãi suất tối đa khoảng 9% trong 12-18 tháng đầu, đồng thời giãn tiến độ thanh toán theo xây dựng để giảm áp lực ban đầu.

"Trong giai đoạn này, khách hàng không thiếu nhu cầu. Họ chỉ thiếu một phương án tài chính phù hợp", đại diện doanh nghiệp chia sẻ.

Tuy nhiên, ông Hoàng nhìn nhận, các chính sách hỗ trợ chỉ giúp giãn áp lực trong ngắn hạn. Khi bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi, năng lực tài chính thực vẫn là yếu tố quyết định.

Nếu như người mua ở thực đang tìm được cách thích nghi, thì những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao lại đối mặt với áp lực ngày càng lớn. Giá không tăng như kỳ vọng, thanh khoản giảm, trong khi chi phí vay tăng lên theo lãi suất. Khi bước vào giai đoạn thả nổi, rủi ro tài chính bộc lộ rõ rệt.

Một số chuyên gia khác nhận định, thị trường bất động sản đang phân hóa mạnh. Trong đó, tài sản phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá có thanh khoản kém, ngược lại tài sản phục vụ nhu cầu thực vẫn có giao dịch.

Lãi suất tăng không làm thị trường suy yếu, mà đang thúc đẩy một quá trình tái cấu trúc. Trong đó, người mua nhà trở nên thực tế hơn, doanh nghiệp cũng linh hoạt hơn trong việc tiếp cận khách hàng và với nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cao dần rời cuộc chơi.

Trong bối cảnh mới, ông Hoàng cho rằng, cơ hội vẫn tồn tại nhưng có tính chọn lọc cao, nó sẽ phù hợp với người có dòng tiền ổn định, kiểm soát tốt đòn bẩy và lựa chọn tài sản phù hợp nhu cầu thực.

Có một điều chắc chắn, thị trường BĐS không "sụp đổ" khi lãi suất tăng. Song, ở đâu đó, một nhà đầu tư đang buộc phải bán ra, một người mua nhà vẫn đang cân nhắc từng con số và một giao dịch vẫn lặng lẽ diễn ra. Thị trường sẽ khó có những cơn sốt như trước đây, nhưng thận trọng hơn. Và trong chu kỳ mới, người ở lại không phải là người "xuống tiền" nhanh nhất, mà là người đi đủ lâu mà không đứt gãy dòng tiền.

Checklist mua nhà thời lãi suất cao theo lời khuyên chuyên gia:

1. Tính theo lãi suất thả nổi, không phải ưu đãi
2. Vay tối đa 50-60% giá trị tài sản
3. Khoản trả nợ khoảng từ 30-40% thu nhập
4. Dự phòng ít nhất 6-12 tháng
5. Ưu tiên tài sản có thể tạo dòng tiền
6. Đọc kỹ điều khoản vay
7. Không mua vì "sợ lỡ cơ hội"